——赵某诉顾某清、高某娣排除妨害案
【案件基本信息】1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2017)苏02民终104号民事判决书2.案由:排除妨害纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):赵某
被告(上诉人):顾某清、高某娣【基本案情】
2002年6月18日,顾某清与江阴市拆迁办公室滨江办事处签订《双作价产权互换协议书》,约定江阴市拆迁办公室滨江办事处向顾某清提供建筑面积为132.68平方米的房屋;车棚(自行车库)按200元/平方米,计
4732元。2012年12月7日,顾某清取得该房屋的房产证,载明房屋坐落渡江三村20幢×室(以下简称×室房屋),未登记顾某清取得的自行车库。
2013年12月18日,顾某清、高某娣作为委托人与作为受托人的案外人刘某签订委托书并经公证,全权委托刘某代表顾某清、高某娣将其共有×室房屋出售。
2014年7月31日,刘某持上述委托书代表顾某清与案外人秦某政签订房地产买卖合同,约定,顾某清将×室房屋(含自行车库)出售给秦某政,房屋成交总价为420000元。同年8月12日,秦某政取得×室房屋产权证,记载建筑面积132.68平方米,附记载明:面积中含共有分摊面积,自行车库23.66平方米。
2014年10月13日,秦某政与赵某签订二手房买卖合同,约定:赵某向秦某政购买其×室房屋,建筑面积132.68平方米,房屋价款525413元。自行车库23.66平方米,一并转移给赵某。同年10月15日,赵某取得×室房屋产权证,建筑面积132.68平方米,附记中载明自行车库23.66平方米。
至同月30日,赵某支付了全部房款。赵某取得×室房屋后,将该房屋出租给他人。秦某政在交付房屋时,未将自行车库的钥匙交付赵某,赵某当时也未发现顾某清及高某娣居住在该自行车库内。
赵某请求判令顾某清、高某娣立即迁出涉案车库。顾某清、高某娣辩称:2013年12月18日,经某投资咨询服务部介绍,其向秦某政借
款400000元,用×室房屋作为抵押,未抵押车库。同时经该服务部工作人员操作,签署了《江阴市房产买卖合同》《委托书》,其在本案中才知道上述房屋已经先后过户给秦某政、赵某。其签署《委托书》并非本意,并无出卖房屋的意思。
【案件焦点】
赵某是否取得涉案自行车库的所有权。【法院裁判要旨】
江苏省江阴市人民法院经审理认为:双方当事人对不动产所有权的归属争议,应当根据房屋的买卖合同约定及产权登记等来确定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。刘某受顾某清、高某娣的委托已将×室房屋及其附属设施自行车库出卖给秦某政,且为不动产登记
部门登记所确认。顾某清及高某娣否认自行车库已出卖的事实,法院依法不予采信。赵某系从秦某政处购得此房屋,根据合同约定及房屋产权证,其中包括23.66平方米的自行车库。故自行车库的所有权属于赵某,顾某清、高某娣无权占有自行车库。现顾某清、高某娣仍居住在该自行车库内,侵犯了赵某的所有权,赵某有权要求顾某清、高某娣迁出该自行车库。
江苏省江阴市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条之规定,作出如下判决:
顾某清、高某娣应于本判决发生法律效力之日起六十日内迁出涉案自行车库。
顾某清、高某娣不服一审判决,提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为:第一,赵某向秦某政购买涉案房屋时,该房屋登记产权人为秦某政,赵某支付了合理价款,并办理了房屋产权过户登记,在无证据证明赵某存在恶意的情况下,应当认定赵某取得了该房屋的所有权。
第二,赵某签订的房屋买卖合同中包含自行车库,领取的房屋产权证中载明包含自行车库,上述证据表明赵某在取得×室房屋所有权的同时取得了自行车库的所有权,根据一物一权原理,顾某清、高某娣已经不再拥有自行车库所有权。第三,按照《物权法》第二条和第三十五条的规定,物权具有排他性,权利人可以请求排除妨害,赵某作为自行车库物权人,其要求顾某清、高某娣搬出自行车库,符合法律规定。第四,顾某清、高某娣上诉所称其与秦某政系借贷抵押关系,抵押房屋不包括自行车库的理由,系其与秦某政之间的法律关系。因双方当事人在一审中均未申请追加秦某政参加诉讼,二审期间已不宜追加。若顾某清、高某娣认为秦某政侵犯了其合法权利,可依法另行主张。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。【法官后语】
本案虽然是关于排除妨害的纠纷,但是引起本案纠纷的原因则是委托售房型借款担保,出借人为了保障收回借款,让借款人与第三人签订公证委托出售房屋的委托合同,后为收回借款,出售借款人的房屋。本案中借款人为了保证收回借款上了“双保险”:既签订了抵押担保合同,又选择指定的第三人与借款人签订委托售房的合同。该公证委托合同系双方的真实意思表示,也没有违反法律的禁止性规定,应认定为合法有效。在第三人恶意处分房屋的情况下,涉及借款人与善意受让人利益的平衡及保障。
1.关于借款人利益的保障
顾某清、高某娣委托刘某卖房,虽系无偿委托,但刘某应本着诚实信用的原则,为了委托人的利益依法善意处理委托人的房屋。但是刘某将房屋卖给出借人秦某政,明显是为了秦某政收回借款,而非为顾某清、高某娣的利益考虑。且出卖时间为2014年7月31日,借款并没有到期。出卖价格为42万元,与秦某政卖给赵某的价款相差10万元。应认定刘某与秦某政系恶意处分受托人财产,损害了顾某清、高某娣的利益。顾某清、
高某娣可向刘某、秦某政提起侵权之诉,以侵权损害赔偿的方式获得救济,出借人秦某政与委托人刘某恶意串通损害顾某清、高某娣的利益,应承担连带赔偿责任。
2.关于受让人是否取得所有权及利益保障
本案在二审期间,一审、二审法院多次进行了沟通。原因是最高人民法院公布了“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”,此案例的裁判理由为签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付,在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下,其仅仅基于物权请求
权要求有权占有人迁出,法院应作慎重审查。此案例与本案有诸多相似之处;签订了委托卖房协议;存在两次房屋买卖;原所有人持续占有房
屋。唯一不同之处在于,本案诉争标的为自行车库,是房屋的从物,“连成资诉臧树林排除妨害纠纷案”诉争的是房屋本身。该案例认为,案外人谢某忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务,故连成贤应向谢某忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。本案在衡量不动产登记权利人与合法占有人利益时,综合物权法基本原理即主物所有权变动的效力及于从物,故偏向保护善意第三人的利益,遵循“登记绝对优先原则”,即“不动产物权变动既以登记为公示方法,则信赖此项表征者,纵令其表征与实质的权利不
符,对于信赖之人,亦应予以保护”[1]。赵某不知道秦某政无权处分,支付了合理对价,且房屋已经过户至赵某名下,在无证据证明赵某存在恶意的情况下,应当认定赵某取得了房屋所有权。本案自行车库无独立的产权证明,其所有权登记依附于房屋本身。因从物附着于主物,并且主物的处分及于从物,车库属于房屋的从物,房屋的所有权登记发生变动,应当认定从物车库的所有权随之变动,故从主物、从物角度综合考虑,判决车库所有权属于赵某。根据物权的排他性原理,权利人可以请求排除妨害,赵某作为所有权人,可以要求无权占有人顾某清、高某娣搬出车库。
编写人:江苏省江阴市人民法院邓云相娟