案情概况

2013年8月4日，“金色嘉园”开盘，程克与中瓯公司签订一份《商品房预定协议书》，约定：程克预定坐落于黄田街道东联村，编号为03-52-153号地块20幢401室商品房，房屋建筑面积为123.8平方米，每平方米为12358元，总金额为1529920元，程克支付定金100000元作为双方订立商品房预售协议的担保，预定期为5天，程克于2013年8月9日前与中瓯公司签订《商品房买卖合同》。该协议书第五条约定：双方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房买卖合同的附件。同日，中瓯公司向程克出具一份收到购房定金100000元的收款收据。

2013年8月9日，双方签订了一份《商品房买卖合同》，程克在该份合同及其附件八补充协议内容的买受人栏签名并按指印。《商品房买卖合同》封面后页“商品房买卖合同说明”部分载明：“1.本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询；……3.为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”该合同约定：程克购买中瓯公司开发的金色嘉园第20幢401室商品房，建筑面积为123.8平方米，每平方米11758元，总房价1455640元。该合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”；第二十四条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”
该合同附件八补充协议内容第一条第2项约定：程克于签订合同当日支付总房款20%的首付款计292600元，程克已支付的定金100000元转入首付款，程克须于结顶前按照银行按揭贷款、公积金贷款或组合贷款的政策补缴房款。该合同附件八补充协议第八条约定：“买受人对于所购商品房的建筑区划内及区划外的现状和规划已经充分了解，对该商品房的周边环境、位置、空间、结构、建筑高度、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理形式，以及由于上述情况导致该商品房采光、通风、噪音以及其他使用功能等的影响均已充分了解并无异议。对于小区红线外的范围非出卖人规划开发，出卖人对用地红线外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施为准。买受人购买该商品房后该商品房所在用地红线外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化，或与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况不一致，不论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任。”第十二条第三款约定：“本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与商品房买卖合同及其附件规定不一致的，以商品房买卖合同及其附件为准。原有的表述不视为合同要约或组成部分。销售宣传资料、沙盘模型、样板房等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。”第十五条约定：“样板房的公共部位装修以及建材标准等仅作为展示，不作为交房标准。”签订合同后，程克通过银行转账方式和办理按揭贷款方式支付了全部购房款。

双方焦点

本案的争议焦点如下：第一、涉案《商品房预定协议书》第五条的效力问题；第二、涉案《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第八条、第十二条第三款、第十五条的是否存在无效情形。

法院认为

关于焦点一，即《商品房预定协议书》第五条的效力问题。预约合同是双方当事人约定在将来一定期限内订立买卖合同的合同。双方签订的《商品房预定协议书》明确载明房屋的坐落、建筑面积、单价、总价，同时约定程克必须于预定期满前与中瓯公司签订《商品房买卖合同》，并约定了拒绝签订《商品房买卖合同》的定金条款。可见双方订立《商品房预定协议书》的目的在于在预定期满前双方签订《商品房买卖合同》，订立《商品房买卖合同》系预定协议书的合同义务。随着《商品房买卖合同》的订立，《商品房预定协议书》的权利义务终止。预约合同即《商品房预定协议书》中的当事人的权利义务已经被本约合同即《商品房买卖合同》吸收，当事人的权利义务已由本约合同即《商品房买卖合同》进行调整，故双方已不存在诉争的必要，现程克要求确认《商品房预定协议书》第五条的效力，不予支持。

关于焦点二。涉案《商品房买卖合同》虽系由中瓯公司为重复使用而事先拟定，但该合同的商品房买卖合同说明部分明确记载“签约之前买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询”；“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。”房屋系大价值财产，程克作为完全民事行为能力人，在签订涉案《商品房买卖合同》之前，理应全面、谨慎地阅读、审查涉案该合同的内容，再决定是否购买涉案房屋。原判根据程克已在该合同及附件上签名的事实，认定其已阅读并明知合同及附件的内容，亦无不当。因此，即使涉案《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第八条、第十二条第三款、第十五条相关条款为格式条款，亦不存在无效情形。程克请求确认上述合同条款无效，本院不予支持。

《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第八条、第十二条第三款、第十五条的效力问题。由于购买商品房并非日常的小额消费，购房者理应保持谨慎。因此，在签订商品房预售合同过程中，购房者本应仔细阅读、磋商相关条款并作出选择后再签署，若需解释或说明，亦可向出卖人提出。本案中，从中瓯公司发布商品房广告、预售信息，到程克参观样板房、确定购买意向、预存款项，再签订《商品房预定协议书》，最终签订《商品房买卖合同》的过程已经过一段时间，且《商品房买卖合同》封面后页“商品房买卖合同说明”部分已印制相关提示，结合购房者在《商品房买卖合同》及附件上签名确认等事实，应认定程克已经阅读并明知《商品房买卖合同》及附件的内容。即使相关条款为格式条款，也不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定的无效情形。况且现涉案商品房尚未交付，中瓯公司履行合同的状态尚未确定。故对程克要求确认《商品房买卖合同》附件八第八条、第十二条第三款、第十五条无效的诉讼请求，不予支持。关于中瓯公司是否涉嫌虚假宣传的问题，永嘉县市场监督管理局已立案调查，应由相关行政部门进行处理。若程克认为中瓯公司存在虚假广告行为使其合法权益受到损害的，可以依据《中华人民共和国广告法》的相关规定另行主张。

案例来源 ： 案号 （2016）浙03民终1207号