案情简介

2009 年，史某与开发公司签订认购协议后支付购房款 79 万余元。 2014 年，法院依资产公司申请查封并执行开发公司名下房产，史某提出案外入执行异议。资产公司认为史某异议不符合最高入民法院《关千入民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条规定。

法院认为

本案属于案外入执行异议之诉，应适用最高入民法院《关千人民法院办理执行异议和复议案件若干问题 的规定》 。该司法解释第 28 条与29 条相 之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在法院查封前巳签订合法有效书面买卖合同。不同之处在千，第 28 条是买受
入对登记在被执行入名下不动产提 出的异议，而第 29 条则针对的是买受人对登记在被执行房地产开发企业名下商 品房提出异议 。应当说，29 条规定是第 28 条规定的特殊情 ，即专指房 地产开发企业商品房出售情形。根据本案查明事实，案涉房屋系 发公 司所开发商品房 ，史某系 向开发公司认购商品房，诉争被执行房屋 即是登记千房地产开发企业名下商品房，故本案依史某诉讼主张的权利基础，应适用第 29 条规定。＠房产认购协议签订 时间在执行裁定之前，亦早于资产公司所称实际查封时间。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 条规定及《商品房销售管理办法》第 16 条规定，案涉房产认购协议明确了当事入名称、商品房基本状况，明确了具体位置、房号、价款、交付方式，且史某巳按认购协议约定交付全部款项，开发公司亦向史某出具收款发票。该认购协议已具备商品房买卖合同基本要素，应认定双方存在有效的商品房买卖合同关系。所购商品房系用千居住且买受入名下无其他用千居住的房屋。巳交付价款超过合同约定总价款百分之五十。史某诉请符合最高入民法院《关千入民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 29规定，依法应予支持。资产公司所提案涉房屋未办理登记过户手续、未实际交付等诉讼主张均不影响对史某物权期待权的保护。判决确认史某享有案涉房屋物权期待权，资产公司申请执行开发公司一案中，不得执行案涉房屋。

案例来源：最高院 (2017) 最高法民终 278 号