案例概述
案例1：来源：（2015）临民初字第853号
原告婚前在上顿渡镇体育路购买的房屋在婚后出租所取得的租金，审理法院认为原告婚前在上顿渡镇体育路购买的房屋属于其婚前个人财产，房屋婚后出租所取得的租金收益属于孳息，应认定为原告个人财产，
案例2：小龙和小阳在2014年登记结婚，婚前小阳购买了一套价值66万余元的房子，其中贷款20万元，并从2015年1月起每月归还房贷。同年4月，夫妻俩将房子出租给别人，每月收到的租金用于偿还贷款。
三年多过去了，夫妻二人因生活矛盾产生隔阂并分居。2017年5月，小龙向法院起诉离婚，要求对房屋婚后共同还贷及相应增值部分予以分割。而小阳认为房子是她婚前买的，婚后每月还贷的钱款也以租金归还了，没有额外支用夫妻共同财产，所以不需要与小龙分割。
一审法院认为，自2015年4月起，每月租金数额与还贷数额相当，因为租金是房屋的孳息，租金的性质应与房屋一致，是小阳的个人财产。但2015年1月至3月期间的还贷属于夫妻共同还贷，还贷金额及相应增值部分作为夫妻共同财产予以对半分割，最终判决小阳给付小龙婚后共同还贷及增值分割款5700元。
上海一中院经审理认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。房屋是小阳婚前购买的个人财产，但房屋婚后出租取得的收益，并非孳息和自然增值，所以这些租金应认定为夫妻共同财产，
相关司法解释
婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产，一方个人财产婚后取得的孳息和自然增值归一方所有。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十六条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》第56期指出：一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。
观点争议
房屋租金在民法理论上被认定为属于法定孳息，但租赁行为本身也是一种经营活动，也需要付出时间、精力、劳动。租金的收取与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金获取与房屋本身管理状况密切相连，需投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。
处理原则
在司法实务中主要的争议是对孳息和自然增值这两种情形如何认定并未予明确其标准，导致在适用上会有不同的理解。主流观点认为对于房屋租金性质的认定到底是孳息还是经营收益，主要是看婚后对房屋的出租是否投入了管理或者劳务。如果婚后投入了时间对房屋加以维护、修缮等管理的，租金应认定为经营收益，属于夫妻共同财产;如果未对房屋进行过维护和管理，单纯的收取租金，则房屋租金应当认定为孳息，属个人财产。因此，虞城律师刘律师认为，离婚时能否分割租金，我们需要结合房屋的多少、房屋的性质、租金的多少、婚前所购房屋在婚后是否存在夫妻共同偿还按揭贷款以及非购买一方对获得租金投入的精力等因素来进行判断。
