——约定的违约金低于违约方造成的损失的，当事人可依《合同法》第114条的规定，请求法院或仲裁机构予以增加。标签：房屋买卖|逾期办证|违约责任|违约金|增加违约金案情简介：1998年，银行与实业公司签订财产转让协议，约定实业公司以3500万元受让银行房产。同日，双方签订补充协议，约定实业公司向银行借款3000万元作为支付转让款。2006年，生效判决判令实业公司偿还银行借款本金2400万余元及利息。2007年，实业公司以银行未履行财产转让协议，一直未办房产过户手续为由，诉请继续履行并依约支付违约金50万元及损失。法院认为：①(房产买卖合同属转移财产合同，该类合同核心内容是标的物财产所有权的移转。若只有实际交付行为而缺少过户登记手续的，无法通过转让、抵押等手段对房产进行处分。银行在签订转让协议后，直至本案进入审理阶段，一直未为实业公司办理涉案房产过户手续。尤其案涉房产在1998年被冻结、不得过户和抵押，故银行无法履行过户手续，无疑已构成违约。②案涉财产转让协议与补充协议系密切关联的两份协议。依该两份协议及相关事实，可认定银行与实业公司之间买卖房产及借款合同关系为同一特定交易事实两方面。实业公司欲向银行清偿借款本息，必然通过对所购房产进行出售、抵押或出租等处分行为获得收益方式实现。银行对实业公司支付购房款来源和能力，及其为实业公司办理房产过户手续的产权确认功能和房产处分的融资功能亦系明知，故银行存在过错。③实业公司向银行支付购房款后，银行不能如期办理过户手续，导致实业公司不能顺利处置房产，并造成实业公司不能按期偿还银行借款本息后果。故在法院判决实业公司偿还银行本息后，实业公司亦有权向银行请求赔偿因不能如期办理产权过户手续而给实业公司造成的经济损失。尽管双方所签协议未明确约定损失具体数额，但未约定不等于无损失。鉴于生效判决判令实业公司偿还借款本息、可认定实业公司因银行严重违约行为所致损失远非约定的50万元违约金所能弥补。鉴干双方协议未约定损失数额，同时考虑到银行严重违约行为导致实业公司迄今不能正常处分所购房产并发挥房产流转融资功能，双方在3500万元购房款方面形成了类似于资金占用关系，故基于公平原则，将3500万元购房款分期利息认定为实业公司损失较为公平和妥当。④根据实业公司请求，依《合同法》第114条规定，增加违约金数额以弥补银行违约所造成损失，从而体现违约金的补偿违约损失之功能。判决银行继续履行财产转让协议同时，支付实业公司违约金50万元，并支付3500万元购房款为基数的利息。案例索引：最高人民法院(2007)民二终字第202号“某实业公司与某银行买卖合同纠纷案”,见《严重违约所导致的损失的界定——重庆市毛氏实业(集团)有限公司与中国农业银行重庆市巴南支行买卖合同纠纷案》(审判长叶小青，审判员陈明焰、王闯),载《最高人民法院商事审判指导案例·合同卷(下)》(V1-2011:575)。