——于某玲诉于某一等所有权确认案
【案件基本信息】1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2017)京02民终3430号民事判决书
2.案由:所有权确认纠纷3.当事人
原告(上诉人):于某玲
被告(上诉人):于某三
被告(被上诉人):于某一、于某二、于某四、于某五
第三人:北京雪花电器集团公司(以下简称北京雪花公司)【基本案情】
于德某、于吕氏系夫妻,分别于1953年、1972年去世,二人共生育六个子女,即于某一、于某二、于某三、于某四(1993年2月去世,未婚)、
于某五、于某六。于某玲系于某三之女。
于某四曾在北京市塑料制品厂(1994年3月经批准与北京雪花公司合并,暂时保留北京市塑料制品厂名称)工作,1992年7月4日,于某四与该厂签订《公有住宅租赁合同》并承租201号房屋,后该厂进行房改售房,于某四于当年12月28日缴纳购房款2000元。在于某四去世后,于某玲经手办理了201号房屋的买卖合同事宜。该《房屋买卖合同》签订时间
为1993年7月13日,卖方为北京市塑料制品厂,买方为于某四。1994年3月14日、1995年2月14日、1996年3月13日及1998年4月22日的四份收据显示,该厂先后收到“于某四”购房款5000元、5000元、6078元及维修基金623元,交款人均为于某玲。1997年8月16日,201号房屋所有权证下发,登记所有权人为于某四。
2013年10月,于某玲诉至法院,以系于某四养女,对其进行了照顾,且缴纳了购房款、维修基金等为由要求确认201号房屋归其所有。于某
二、于某五、于某六对此不认可,认为201号房屋应为于某四个人财产,他们亦未放弃继承。于某三认可于某玲陈述。后法院经审理驳回了于某玲的诉讼请求,于某玲提起上诉,二审法院将该案发回重审。
该案重审后,于某玲、于某三及于某二、于某五、于某六均坚持原前述意见。于某一在重审程序中未进行答辩。
关于201号房屋性质,北京市塑料制品厂表示,该房屋原产权为单位,经福利分房由职工承租,后经房改房政策,由职工购买取得产权。但应以职工名义购买,不能给非单位职工,故办理在于某四名下。
诉讼中,法院前往于某四去世前居住地所在的街道办事处社区办、
社区及派出所进行走访,街道办事处和社区的工作人员反映,没有听说过于某四曾有养女或养子。社区片警对于于某四的情况不了解。于某玲就其与于某四系养母女关系,未能向法院提交证据予以证明。
北京雪花公司表示因于某四去世,所以北京塑料制品厂将房屋卖给于某四的家属,可以是于某玲,也可以是其他的家属,具体售房对象和收取房款的意义,因为时间已经过去20年,无法核实。
于某玲申请法院调取1993年3月至7月的北京塑料制品厂党政会议纪要以证明其是购房人,法院前往北京雪花公司党群办公室了解相关情况,未果。
于某玲所持《房屋买卖合同》约定:北京塑料制品厂将涉案房屋出售给于某四,房价款9921元。实际价:18078元(法院注:该实际价部分为手写);于某四分三次付清房价款:首付款在1992年12月28日付2000元;剩余部分房款分别于1993年、1994年、1995年三年内付清;由北京塑料制品厂到房地产交易管理所办理立契过户手续。涉案房屋在北京市丰台区房屋管理局备案的《房屋买卖合同》的内容与前述合同内容基本一致,其上没有手写的实际价部分。
北京雪花公司陈述,于某四是我单位职工,因其对单位有贡献,故在其去世后,单位未收回涉案房屋,亦未指定将房屋卖给谁,应该是给于某四全部家属的。
【案件焦点】
1.房屋买受人缴纳了部分房款,但未签订书面房屋买卖合同,其与售
房单位之间是否成立买卖合同关系;2.房屋买受人死亡后,其亲属出面与售房单位签订的买卖合同是否形成新的买卖关系,房屋买受人是否已经变更;3.房屋买受人与实际出资人之间是否存在借名买房关系。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为,本案的争议焦点如下:首先,于某玲是否为于某四的养女。于某玲未提交能够证明存在收养关系的相关证据,本院走访了于某四生前居住地的街道、社区和派出所,均没有人表示于某四生前曾有过养女或办理过收养手续,故本院不能确定于某玲系于某四之养女。其次,出售201号房屋行为的法律意义。于某四生前,其单位已经开始落实房改政策,于某四有购房意愿,并缴纳了2000元的预付款,于某四与北京塑料制品厂之间已经就出售201号房屋达成了合意,后因于某四去世,其单位考虑到于某四生前购房的情况及其对单位所做的贡献,将房屋卖给于某四的家属,具体对象为谁,北京雪花公司无法确认与核实,但其两份售房合同的买受方均明确为于某四。因单位售房对象仅限于本单位职工,只有于某四符合购房的身份,故合同及收款均以于某四的名义进行。最后,于某玲支付房屋价款的行为并不意味着其当然享有房屋的物权,这不符合借名买卖的情况,没有任何证据显示原产权单位同意将房屋卖给于某玲,因此于某玲应承担举证不利的后果。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,作出如下判决:
驳回于某玲的诉讼请求。
于某玲、于某三不服一审判决,提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为:第一,北京塑料制品厂于1992年进行房改售房,于某四于同年12月28日即已缴纳购房款2000元,故此时双方之间的房屋买卖合意已经达成。现于某玲认为其系涉案房屋的实际购买人,但未能提交北京
塑料制品厂将其确定为购买人的证据,且北京雪花公司现表示亦未指定将涉案房屋卖给谁,应该是给于某四的全部家属,故仅凭于某玲的房款给付行为以及缴纳房款的数额情况,本院无法认定涉案房屋归其所有。第二,于某玲未举证证明其系于某四之养女,故在于某四去世后,其缴纳房款的行为不能视为其作为于某四的第一顺序继承人继续履行房屋买卖合同的行为。于某玲亦未举证证明作为继承人的于某二、于某五、于某六等人放弃承继房屋买卖合同项下的权利。于某玲主张其为养女,且其他继承人均已放弃对涉案房屋的权利,无证据支持,本院无法采信。因此,其缴纳房款的行为不构成对涉案房屋权利的承继。第三,本案中无证据证明北京塑料制品厂已确定于某玲系房屋买卖合同的买方,北京雪花公司亦表示未指定将涉案房屋卖给谁,应该是给于某四的全部家属,且于某玲未举证证明其与于某四之间曾达成借名买房的合意,故于某玲主张其系借名买房,无证据佐证,亦无法支持。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。【法官后语】
本案涉案房屋买卖从达成买卖合意、签订合同到具体履行均具诸多特殊性,如涉及房改售房、购房人仅缴纳部分房款,尚未签约即死亡、购房人的购房合同形成于其死亡之后、购房人亲属中由一人出面签约并缴纳剩余房款等。上述情况导致案件审理中需要认定和处理的法律节点较多,由于认识角度不同,对各节点的界定也容易出现分歧,现仅就案件中的节点问题分析探讨如下:
节点一:本案属于继承纠纷还是物权确认纠纷。
从于某玲起诉的基本诉由上看,于某玲以其签订了购房合同、缴纳
了房款为主要依据,要求确认房屋归共所有,并非依据我国继承法的规定主张房屋归其所有,因此,本案系物权确认纠纷当中的所有权确认纠纷,并非继承纠纷。
节点二:于某四与北京塑料制品厂之间是否达成了房屋买卖合意。
于某四生前未与北京塑料制品厂签约,未就房屋总价款进行明确约定,仅支付了部分购房款,在此情况下,是否可以认定于某四与北京塑料制品厂之间尚未形成房屋买卖合意?答案应当是否定的。社会生活的复杂性决定了法官在适用法律时需要运用社会经验,考虑社会情理,以作出慎重判断。本案中,要做到正确、合理地适用法律,认定合同当事人之间是否达成合意,需要法官审慎地适用经验法则加以判断,不能简单地、公式化地套用法律条文。在我国,单位房改售房对于其职工而言是一项非常重要的福利优惠,由于购买价格不高,职工普遍具有强烈的购买意愿,同时房改售房具有很强的政策性,售房价款的确定亦是按照明确的政策执行,在此情况下,根据于某四已向单位支付购房首付款的行为,可以认定其与北京塑料制品厂之间已经达成房屋买卖的合意,不宜以双方未就房屋总价款进行明确约定为由认定双方未达成合意。
节点三:于某玲以死者于某四的名义签订的合同是否无效。
本案中,于某玲以于某四名义与北京塑料制品厂签订合同时,于某四已经死亡。因此,容易使人认为,死者于某四已经丧失民事主体资格,故以其名义签订的合同应属无效,北京塑料制品厂无需履行该合同。对此,基于上述节点二的分析,我们认为,于某四在生前与北京塑料制品厂已经达成口头房屋买卖合同且于某四已经履行了部分义务。因此,于某玲所签房屋买卖合同可视为对于某四与北京塑料制品厂之间的购房合意进行的书面确认,故不宜以书面合同形成时于某四已亡故简单地判断该合同无效,否则不仅与于某四和北京塑料制品厂的真实意愿相悖,而且意味着对于某四生前应当享有的住房福利的剥夺。
节点四:于某玲代亡者于某四签订房屋买卖合同并缴纳剩余购房款,能否因此确认房屋所有权归其所有。
首先,基于节点二的分析,我们认为,房屋的购买人应为于某四。取得房屋所有权需具备法定事由,出资人不因其对房屋的出资行为而必然取得房屋的所有权。如果于某玲基于签约和缴纳款项等情况主张其系房屋的购买人,根据“谁主张,谁举证”的原则,其应当对此承担举证责
任。于某玲称其系于某四之养女,并无证据支持,现合同载明的房屋购买人系于某四,于某玲虽支付过部分购房款,但其不能举证证明其与于某四之间存在继承、借名购买、合同权利继受等法律关系,亦不能举证证明其与北京塑料制品厂存在房屋买卖合同关系,北京塑料制品厂亦不认可其与于某玲就涉案房屋形成买卖关系,在此情况下,于某玲要求确认其对涉案房屋享有所有权没有依据。
编写人:北京市第二中级人民法院姚颖
