——杨汝红、杨巧芬诉杨继学、徐凤珍所有权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
云南省晋宁县人民法院(2013)晋民初字第1058号民事判决书 2.案由：所有权确认纠纷
3. 当事人
原告：杨汝红、杨巧芬 被告：杨继学、徐凤珍
【基本案情】
杨汝红、杨巧芬系夫妻关系，杨继学、徐凤珍系夫妻关系，杨汝红、杨巧芬系 晋宁县晋城镇三合村委会腰湾村(以下简称腰湾村)村民，杨继学、徐凤珍在腰湾 村有房屋一幢(以下简称争议房屋)。1999年11月7日，双方达成卖房协议，杨 继学、徐凤珍将腰湾村房屋卖给原告，协议成交价为28000元(实际成交价27700 元)。按照约定，杨继学、徐凤珍已收到杨汝红、杨巧芬支付的购房款。为规避房 屋买卖税费，1999年11月12日杨继学与杨汝红重新签订卖房协议一份，该协议中 约定成交价为1000元。杨汝红、杨巧芬自购买争议房屋后一直管理使用至今，期 间多次对该房屋进行装修，徐凤珍均未提出异议。现争议房屋涉及拆迁补偿问题， 杨继学、徐凤珍认为1999年买卖协议无效，引起纠纷。原告主张杨继学卖房给杨 汝红是事实，徐凤珍知道并同意卖房相关事项，房屋价款已付清。
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中国法院2015年度案例 ·物权纠纷
【案件焦点】
1.双方所签订的卖房协议是否合法、有效；2.双方所争议的房屋属谁所有， 房屋所有权是否转移。
【法院裁判要旨】
晋宁县人民法院经审理认为：针对焦点1,原、被告基于平等自愿原则，协商 一致，约定被告将自家房屋卖与原告，被告收到原告支付的购房款，交付房屋后， 原告对该房屋占有、管理、使用至今，本案双方均已经按照约定将各自的合同义务 履行完毕，且争议房屋位于腰湾村，原告亦属该村村民，双方签订的卖房协议合 法、有效。对杨继学辩称，签订卖房协议时徐凤珍没有签字，且至现在徐凤珍也没 有追认该协议的效力，自己属于无权处分，因此卖房协议无效的主张，法院认为， 两被告系夫妻关系，1999年原告购买房屋后一直占有、管理、使用至今，其间原告 已对该房屋进行装修，徐凤珍作为杨继学妻子可以认定其应当知道杨继学已经将本 案标的卖与原告的情况，在近14年期间徐凤珍也没有提出异议，其实质是对杨继 学将房屋卖与原告的行为的追认，且二被告系夫妻关系，原告有理由相信，杨继学 在卖房协议上签字是在代表其家庭将自家房屋卖与原告；另外，根据法律事务所对 原、被告调解时所做的调解笔录，徐凤珍表示卖房时自己是在场的，没有提出反对 意见，证人证言对此也予以确认，因此被告以上主张不成立，不予采纳。综上所 述，原、被告之间1999年11月7日签订的卖房协议没有无效的情形，该协议合 法、有效。针对焦点2,对被告称本案房屋买卖后没有变更房屋登记手续，物权没 有转让，因此房屋仍属被告所有的主张，法院认为，不动产物权的设立、变更、转 让和消灭应进行登记，不动产物权的登记是物权的公示、公信要件，善意第三人有 理由相信不动产物权登记证书的权利人是该不动产的物权人，但根据法律相关规 定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议房 屋的合法手续为建房地基批准证，宅基地批建手续并非完全意义上的房屋所有权登 记证书。但是结合农村不动产特别是房屋登记制度不健全之实际，法院认为，本案 中原、被告已经签订卖房协议，双方均已经按照该协议履行自己的权利、义务，该 协议合法有效，原告有充分的证据证明被告已将自己所有的房屋卖给原告，原告合 法取得该幢房屋，原告有权利请求人民法院确认该幢房屋的所有权。因此对原告要 求确认争议房屋属其所有的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法
二、所有权确认 87
通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》 第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百一十八条第 一款之规定，判决如下：
杨汝红、杨巧芬于1999年11月7日所购买杨继学、徐凤珍所有的位于腰湾村 的房屋一幢属杨汝红、杨巧芬所有。
【法官后语】
农村房屋买卖不仅是一个法律问题，更是一个特殊国情下引发的特殊社会问 题。农村私有房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转移。根据我国《土地管理法》的 规定，宅基地属于村集体经济组织所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、 管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系， 不允许买卖、转让。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集 体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 目前在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，城市居民名为买房实 际是买地的行为，损害了集体经济组织的权益，是法律明确禁止的。以上规定是禁 止城市居民向农民购买房屋的明确性规定，法律适用已经明确。根据以上精神，目 前农村宅基地上的房屋转让限于本集体经济组织内部。另外，从我国法律规定来 看，农村房屋买卖中买受人的利益很难得到保障。房屋买卖行为与物权行为属两个 不同性质的法律行为，根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、 变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有 规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动 产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理 物权登记的不影响合同效力。”根据以上法律规定，房屋所有权以登记为准，双方 签订了房屋买卖合同，即使合同合法有效，但签订合同后没有办理房屋所有权变更 登记手续，所有权即不发生变更。目前，我国大部分农村房屋没有进行房屋所有权 登记，即使有部分手续但也不完善，房屋买卖后无法办理产权证书变更登记，为保 护买受人的利益，认定农村私存房屋所有权转让效力不宜以变更登记为必要条件。
在目前的体制下，很难找到彻底有效的办法来解决农村房屋买卖产生的问题，
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中国法院2015年度案例 ·物权纠纷
在处理该类纠纷时，要充分考虑历史因素、现实因素、社会效果、法律效果，对房 屋买卖行为进行综合评析认定。只要房屋买卖不违反法律强制性规定，符合法律精 神，就应维护交易行为，维护交易现状，维护社会稳定。如果房屋买卖确因违反法 律效力性强制性规定而被认定无效，鉴于买受人买房后往往对房屋进行装修、翻 建、添附，时隔多年，房屋增值很大，故应充分平衡各方面的利益，对过错程度进 行全面考量，并照顾现有房屋居住使用以及装修、翻建、添附等情况，审慎处理， 并适当倾向于买受人，维护买受人的利益。司法实践中，可以按照出卖方反悔造成 买受方信赖利益损失的思路进行处理，可以通过鉴定等方式确认房屋本身的价格和 房屋的区位价格，由出卖方按照过错程度承担责任。
编写人：云南省晋宁县人民法院 张文虎
