— — 张培、李红诉耿裕龙等建筑物区分所有权案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
江苏省南通市中级人民法院(2012)通中民终字第1273号民事判决书
2.案由：建筑物区分所有权纠纷 3. 当事人
原告(被上诉人):张培、李红
被告(上诉人);耿裕龙、丁美娥、耿世春、王虹霞、成佃友




六、建筑物区分所有权 189

【基本案情】
2005年1月17日，张培、李红向南通市华德房地产有限公司(以下简称华德 公司)购买了华德乐园综合楼的3套房屋，建筑面积合计1597.58平方米。2006年 6月26日顾跃明、吴陈美购买了该综合楼的1套房屋，建筑面积502.7平方米。 2009年8月4日耿裕龙、丁美娥、耿世春、王虹霞购买了该综合楼10套房屋，建 筑面积合计为3404.25平方米。该综合楼的一楼门厅面积为151.61平方米，张培、 李红所购房产分摊了一楼门厅44.002平方米，顾跃明、吴陈美所购房产分摊了 13.51平方米，耿裕龙、丁美娥、耿世春、王虹霞所购房产分摊了94.1平方米。
李红购得案涉房产后，在工商行政部门领取营业执照，开办了通州开发区华德 宾馆，在一楼门厅内设置摆放了吧台、椅子、沙发、茶几、电视机、立体广告牌等 物品，并安装了监控用于宾馆经营。2010年11月9日，耿裕龙、丁美娥、耿世春、 王虹霞、顾跃明、吴陈美诉至法院，认为张培、李红擅自占有、使用共有部分，侵 犯了其他业主的合法权益，业主大会通过决议，要求排除妨碍。法院于2010年12 月13日作出民事判决，认为李红利用共有部分从事经营活动的行为未经专有部分 建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，判决李红拆除摆放、设 置在一楼门厅的所有物品。2011年1月16日，耿裕龙、丁美娥、耿世春、王虹霞 与成佃友签订了房屋租赁协议，将10套房屋租给成佃友经营天马宾馆，也在一楼 门厅摆设了服务台、沙发、桌椅等用于经营。后张培、李红诉至法院，认为耿裕 龙、丁美娥等同样利用共有部分从事经营性活动，侵害其共有和共同管理的权利， 请求法院判令耿裕龙、丁美娥等拆除摆设在一楼门厅的服务台、沙发、桌椅、 护栏。
【案件焦点】
耿裕龙、丁美娥等作为专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业 主，以业主大会的名义作出排除他人使用、同意自己使用建筑物共有部分的决议， 是否有效。
【法院裁判要旨】
南通市通州区人民法院经审理认为：张培、李红与耿裕龙、丁美娥、耿世春、 王虹霞均为华德乐园的业主，均分摊了一楼门厅的共有部分，他们对该门厅享有共



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中国法院2015年度案例 ·物权纠纷


有和共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项规 定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半 数的业主且占总人数过半数的业主同意。该“过半数”的规定针对的应是为了全体 业主的共同利益而作出的决策，而不是为了某些业主的私利。涉案门厅系进出通 道，即使多数人同意使用，如果损害其他业主利益，多数人作出的决议也显失公 平。由于业主大会做出了禁止将门厅用于经营的决议，李红在门厅内设置的物品也 已经法院生效判决确定拆除，故耿裕龙、丁美娥、耿世春、王虹霞也应按照业主大 会决议的规定将其在门厅内的物品拆除。
南通市通州区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十六条之 规定，作出如下判决：
限耿裕龙、丁美娥、耿世春、王虹霞于本判决生效后10日内拆除设置、摆放 在华德乐园一楼门厅的服务台、护栏、三人皮沙发1张、办公桌1张、椅子1张。
宣判后，耿裕龙、丁美娥、耿世春、王虹霞、成佃友不服，提起上诉。
南通市中级人民法院认为，共有人有权对共有部分进行使用，他人不得妨碍和 干涉，同时共有权人在使用共有部分时，也不得妨碍其他共有人对共有部分的使 用。张培、李红和耿裕龙等人均为华德乐园的业主，他们对涉案门厅享有共有和共 同管理的权利，这已被生效判决所确认。业主大会所作出的决定应当是为全体业主 的利益考虑，如果部分业主利用自己的人数和面积优势作出限制其他业主权利的决 定，则会出现业主滥用权利的情形，这对于其他业主显失公平，况且顾跃明、吴陈 美已表示门厅由全体业主合理使用，因此业主大会曾经作出的张培、李红及其承租 户不得在涉案门厅内摆放设施的决定于法相悖。本案中，开发商虽然曾在第一份房 地产买卖契约中与张培约定其未经开发商同意不得在涉案门厅内设置任何设施，但 在房屋产权监理所备案的第二份契约中并无此限制性规定，退一步讲，即使开发商 曾与张培有此约定，开发商将房屋出售给张培后，张培即是房屋的所有权人，张培 对涉案门厅享有共有和管理的权利，其物权是完整和绝对的，其作为业主之一与其 他业主享有同样的权利。李红在涉案门厅内设置的物品已经法院判决确定拆除，该 判决已发生法律效力，故耿裕龙、丁美娥、耿世春、王虹霞也应将其在门厅内的物 品拆除。双方均为华德乐园的业主，平等地享有使用涉案门厅的权利，双方应合理 使用门厅，满足各业主的需求，虽双方通过诉讼均需拆除各自设置的物品，但各业



六、建筑物区分所有权 191

主仍可对涉案门厅的使用进行协商，使门厅发挥最大效用。上诉人的上诉理由不能 成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应 予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的 规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案是一起建筑物共有部分使用与管理的典型案例。实践中，由于共有部分不 像专有部分那样界限清晰、权利义务关系较易厘清，其涉及的人员较多，牵扯的利 益关系更为广泛，开发商、物业服务企业、部分业主等侵犯其他业主共有权的现象 时有发生。因此，进一步规范业主大会或业主委员会的职能，对于充分保障业主共 有权具有重要意义。本案中，耿裕龙、丁美娥等作为专有部分占建筑物总面积过半 数且占总人数过半数的业主，以业主大会的名义作出排除他人使用、同意自己使用 建筑物共有部分的决议，违背了诚实信用原则和公平原则，违背了业主大会的根本 目的，侵犯了其他业主的权益，应属无效。
首先，根据《物权法》第七十六条第一款第(七)项规定，由于张培、李红 利用共有部分从事经营活动的行为未经专有部分建筑物总面积过半数且占总人数过 半数的业主同意，故耿裕龙、丁美娥等诉至法院，要求张培、李红拆除摆设在一楼 门厅的物品设施的诉请，符合法律规定，而且已获生效判决支持。
其次，业主大会的决议针对的不应当是张培、李红个人，而应当是利用门厅进 行经营的行为，所以耿裕龙、丁美娥等自己也不得利用门厅经营，否则就违背了诚 实信用原则和公平原则。而且，占专有面积和人数过半的业主做出的决议，应当是 为了全体业主的共同利益，而不是为了某个业主的私利，否则有违业主大会的公共 职能和根本目的。本案中，既然张培、李红在门厅内设置的物品已经法院生效判决 确定拆除，耿裕龙、丁美娥等在门厅内摆放的物品也应拆除。
最后，各方当事人均是综合楼的业主，虽然各自对门厅分摊的面积不同，但门 厅作为共有部分是不能分割的，各业主应平等享有使用门厅的权利，理应合理使用 门厅，满足各方的共同需求，发挥物的最大效用。
编写人：江苏省南通市中级人民法院陆燕红陆炜炜