2房改房的权属认定及涉房改房继承、赠与的处理
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市集美区人民法院(2016)闽0211民初3346号民事判决书2.案由:所有权确认纠纷
3.当事人
原告:陈某国
被告:杜某家、陈某香、陈某卿、杜某华、陈某玉、谢某花第三人:林某珍
【基本案情】
杜某华与陈某耳原系夫妻,二人生育二子即陈某国、杜某家和三女即陈某香、陈某卿、陈某玉。陈某耳于1997年1月去世,其父陈某春先于其去世。谢某花系陈某耳的母亲。陈某国与林某珍于1985年登记结婚,于1995年年初登记离婚。陈某国与戴某某于1996年2月9日登记结婚。讼争房屋坐落于厦门市集美区某巷6号106单元,建筑面积64.24平方米,竣工于1984年12月,原属厦门化学纤维厂所有。陈某耳、林某珍原系该厂员工。1993年12月,根据《厦门市住房制度改革实施方案》规定,陈某耳向厦门化学纤维厂递交《购买公有住房申请表》,申请购买讼争房屋。
《购买公有住房申请表》记载申请人陈某耳的共户家庭成员(常住户口)为陈某国,申请表后附陈某耳、杜某华和陈某国的户口页复印件。同
月30日,陈某耳与厦门化学纤维厂签订《厦门市公有住宅买卖合同书》,约定讼争房屋每平方米建筑面积的综合价为500.12元,房款总计
32127.71元,购房工龄补贴计3200元,实际付款额计28927元。1995年7
月7日,陈某耳、陈某国的户籍由他处迁入讼争房屋。同年10月5日,陈某耳向厦门化学纤维厂缴纳讼争房屋价款28807元。1997年4月9日,讼争房屋所有权登记于陈某耳名下,领证日期为1997年5月16日,共有权人记载为空白。讼争房屋交付后由谢某花、陈某耳、陈某国夫妇共同居住使
用,房屋所有权证和国有土地使用证由陈某国持有。
林某珍于2016年2月28日、5月30日先后出具证明,分别载明:1.从
1987年分到房以后,陈某耳就提出让其母谢某花来同住,后谢某花就过来一起住由陈某国家庭供养。房改后,陈某耳曾对我说过:房子虽是你们买的,但也有一些是我的工龄份额,要求我要孝敬老人,一直让老人住下去,我的份额就都是你们的。2.在离婚时本人与陈某国已商定,确认某巷6号106单元房产归陈某国所有,陈某国已对该房产中我的份额作出补偿。
审理中,法院根据陈某国的申请依法通知证人陈某某、林某某(分别系陈某耳堂弟、堂弟媳)出庭作证,其陈述陈某耳因病去世前一夜就讼争房屋的继承立有口头遗嘱,遗嘱内容为将讼争房屋属于陈某耳的产权份额赠送给陈某国,同时要求谢某花有权居住在讼争房屋。另,杜某华陈述希望在法庭主持下协商处理本案,如协商不成,则将讼争房屋中属于杜某华的份额赠与陈某国。
【案件焦点】
1.原告能否以实际出资为由主张对涉案房改房享有所有权;2.房改房是否属于购房职工与配偶的夫妻共同财产;3.涉房改房的继承、赠与的认定及处理。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市集美区人民法院经审理认为:根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”、第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”的规
定,不动产登记机构对房屋所有权人的登记具有公示效力,一般情况下可以依此确认不动产的所有权人,但该登记并不意味着权利的最终归属,也
不影响人民法院对存在争议的房屋权属作出认定。
从查明的事实来看,讼争房屋系房改房,以陈某耳名义向其工作单位厦门化学纤维厂申请,并签订了《厦门市公有住宅买卖合同书》,将讼争房屋所有权登记在陈某耳名下,陈某耳系讼争房屋的所有权人。根据
《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十一条“婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’:(一)一方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费”的规定,讼争房屋购买于杜某华与陈某耳婚姻关系存续期间,并以陈某耳的工龄享受了住房价格补贴,故讼争房屋系陈某耳与杜某华婚姻关系存续期间所得的共同财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十二条规定,婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。现陈某国主张购房款由其出资,但房改房福利色彩浓厚,出售对象特定,与购房人的职务、
工龄、福利相关,即使陈某国、林某珍在陈某耳购买讼争房屋时有出资,该出资可作为债权主张,不代表其享有讼争房屋的所有权份额。即使讼争房屋由荣坪新村房屋调整而来,也不代表陈某国对讼争房屋享有所有权,故陈某国以实际出资为由主张对讼争房屋享有所有权,缺乏事实及法律依据,法院不予采纳。
如前所述,讼争房屋系陈某耳与杜某华的夫妻共同财产,因陈某耳于
1997年1月去世,故讼争房屋中属于陈某耳的份额在陈某耳死亡时作为其遗产发生继承。根据《中华人民共和国继承法》第五条“继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理”、第十三条第三款“对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分”以及第十七条第五款“遗嘱人在危急情况下,可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后,遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的,所立的口头遗嘱无效”的规定,证人陈某某、林某某出具的证明及庭审中的证言证实,陈某耳因病去世前一夜就讼争房屋中属于其本人的份额立有口头遗嘱,遗嘱内容为将其房产份额赠送给陈某国,同时要求谢某花有权居住在讼争房屋。本院认为,上述口头遗嘱系陈某耳在危急情况下所立,遗嘱见证人陈某某、林某某系完全民事行为能力人,与各继承人及争议财产均无利害关系,不具有《中华人民共和国继承法》第十八条规定的不能作为遗嘱见证人的情形,结合陈某国与陈某耳、谢某花长期共同居住生活的事实,法院认定陈某耳所立附义务的口头遗嘱合法有效,讼争房屋中属于陈某耳的份额由陈某国继承,陈某国负有让谢某花居住使用讼争房屋之义务。另,审理中杜某华明确表示,如协商不成则将讼争房屋中属于其本人的份额赠与陈某国,系杜某华对自身权利的合法处分,符合法律规定。现陈某国主张对讼争房屋享有所有权,具有事实和法律依据,法院予以支持。
福建省厦门市集美区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十六条、第七十八条,《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条,《中华人民共和国婚姻法》第十七条,《中华人民共和国合同法》第一百八十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)的补充规定》第十一
条,《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十三条第三款、第十七条第五款、第十八条、第二十一条、第二十六条第一款,
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决:
一、位于福建省厦门市集美区某巷6号106单元(建筑面积为64.24平方米、原登记所有权人为陈某耳)房屋归陈某国所有;
二、谢某花有权在其有生之年居住于上述房屋。
【法官后语】
本案涉及的主要问题是房改房的产权登记在已去世的购房人名下,购房人之子能否以实际出资及遗嘱继承为由主张对该房屋享有所有权。具体涉及以下几个问题:
1.可否依据出资认定房改房的所有权归属
陈某国以实际支付讼争房改房的购房款为由,主张对房改房享有部分所有权,但房改房是特定历史时期国家福利政策的产物,具有补偿性、社会保障性、国家统筹性、享受权利一次性等特点,福利色彩浓厚,不能仅依据出资认定房改房的所有权归属。首先,房改房的销售对象有严格的限制。不是所有人都可以享受房改的优惠政策,享有购买房改房资格的人只能是承租公房的城镇居民和符合分配住房条件的单位职工。因
此,确定房改房的权属,不能仅依据出资判断。其次,确认房改房的权属,还要考虑工龄优惠。房改房的福利政策包括使用购房人工龄在内的各种优惠,形式上是对房价的政策性补贴,实质上具有物权补偿及房屋承租权转化的属性。按照成本价购买的房改房,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。房改房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣,所以,购房职工的工龄优惠成为购房职工在购买公有住房时必然会享受的一项福利待遇。综上,房改房出售仅限于特定对象,与购房人的职务、工龄、福利相关,不能单纯以出资判断其所有权归属。他
人在购买房改房时有出资的,只形成债的关系,不代表对房屋具有所有权。
具体到本案,陈某国不具有购买讼争房改房的资格,如果陈某国与林某珍在购房人陈某耳购买讼争房改房时有出资,可作为债权主张,而不能主张所有权,陈某国以实际出资为由主张对讼争房屋享有所有权,缺乏事实及法律依据。
2.房改房是否属于购房人与配偶的夫妻共同财产
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)的补充规定》第十一条的规定,婚姻关系存续期间,男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金属于夫妻共同所有。房改房的价格在标准价或成本价的基础上还有夫妻双方的工龄、职务或职称方面的优惠折扣,所以,对购房人的相关优惠成为其购买公有住房时必然会享受的福利待遇。这些优惠不仅仅是对购房人的政策性补贴,更是其夫妻双方获得的财产或财产性权益。因此,婚姻关系存续期间配偶一方享受了住房价格补贴购买的房改房应认定为夫妻共同财产。
具体到本案,讼争房屋购买于杜某华与陈某耳婚姻关系存续期间,并以陈某耳工龄享受了住房价格补贴,故讼争房屋系陈某耳与杜某华的共同财产。
3.涉房改房继承、赠与的认定及处理
房改房政策实施至今已有二十多年,司法实践中多有房改房权属证书上载明的所有权人死亡且涉及继承的问题,有的还涉及房改房的赠与问题,对此应当根据继承和赠与的相关法律规定厘清相关法律关系以确认房改房的所有权归属:房改房作为遗产继承的,继承开始后,首先确认房改房是否属于共有,存在共有关系的,应先将其他共有人产权份额分出,剩余的份额按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠确
定房改房所有权归属;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。如涉及赠与,则根据房屋所有权人的赠与行为确定所有权归属。
具体到本案,讼争房改房产权人陈某耳生前立有遗嘱,将该房屋有条件地遗赠给陈某国,虽然其对杜某华的产权份额构成无权处分,但是因杜某华在本案中明确表示同意将其该产权份额赠与陈某国,故可以认定讼争房改房归陈某国所有。
房改房是20世纪90年代国务院实行城镇住房制度改革的产物,作为特定历史时期的政策福利性分房,其权属认定需要结合住房制度改革相应政策规定、公有住房出售的具体情况、房改时是否享受了工龄优惠等因素及其权属变动情况进行综合判断。
编写人:福建省厦门市集美区人民法院王悦