——中国建设银行股份有限公司柘荣支行诉江某斌等金融借款合同 案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省宁德市柘荣县人民法院(2017)闽0926民初543号民事判决书 2.案由:金融借款合同纠纷
3.当事人
原告:中国建设银行股份有限公司柘荣支行(以下简称柘荣建行)
被告:江某斌、江某平、杨某眉、周某玲、郑某辉、宁德市荣辉房 地产有限公司(以下简称荣辉公司)
【基本案情】
2013年8月23日,借款人江某斌、江某平与柘荣建行签订《个人住房 借款合同》,该合同载明:江某斌为购买位于柘荣县615东路北侧荣辉小 区×号××室房产向柘荣建行申请贷款24万元,该房产性质为限价商品 房,借款期限从2013年8月23日至2033年8月23日,借款利率为基准利率, 借款逾期的罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%,借款人 采用等额本金还款方式偿还借款本息;借款人出现违约情形的,贷款人有 权宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用;借款人 未按时还清的任意一期借款本金和利息,自逾期之日起至拖欠本息全部 清偿之日止,按合同约定计收罚息和复利;江某斌以所购的上述房产为抵 押物担保贷款的偿还;杨某眉出具《共同还款承诺书》,承诺愿意对本案 讼争房产承担共同清偿责任;周某玲、郑某辉、荣辉公司作为保证人为 江某斌、江某平的上述贷款债务提供连带责任保证,保证期间为本合同 保证条款生效之日起至抵押登记办理已办妥且抵押财产的他项权利证
书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执 之日止。上述合同签订后,柘荣建行于2013年9月2日向江某斌发放了24 万元贷款。2013年8月27日,柘荣县房地产管理所为案涉抵押商品房办理 了预购商品房抵押权预告登记(柘房预字第××号)。江某斌、江某平、 杨某眉未按时足额履行还款义务,周某玲、郑某辉、荣辉公司亦未履行 保证责任。荣辉公司分别于2017年3月29日、6月26日偿还本案贷
款4795.71元、4822.13元,合计9617.84元。截至2017年8月10日,尚欠本 金213269.62元及相关利息2008.51元。
【案件焦点】
柘荣建行是否对涉案标的享有优先受偿权。 【法院裁判要旨】
福建省宁德市柘荣县人民法院经审理认为:《不动产登记暂行条例 实施细则》第七十八条第二款:“预购商品房办理房屋所有权登记后,当 事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登
记”,可知预购房产抵押预告登记转为房屋抵押权的前提是办理了房屋 所有权登记。荣辉公司认为在于部分业主防火墙开窗造成建设项目无法 备案,但这是其与部分业主之间的另一种法律关系,不在本案审查的范
围,其可另行主张。根据合同的相对性原则,本案未办理抵押登记的原因 在于荣辉公司未能办理房屋所有权登记。由《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款关于“当事人签订买卖房产或者其他不动产物权的协
议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告 登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效
力”的规定可知,预告登记制度旨在保障将来物权的实现,预告登记权利 人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求 权,并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保 全措施,并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正 式物权登记,故在仅办理预购房产抵押权预告登记情况下,抵押权并未依 登记而设立,柘荣建行不享有对本案讼争房产处置价款行使优先受偿
权。
福建省宁德市柘荣县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二 百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第二十一条第一 款,《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条,《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,判决如下:
一、江某斌、江某平、杨某眉应于本判决生效之日起七日内向中国 建设银行股份有限公司柘荣支行归还贷款本金213269.62元及支付利
息、罚息、复利(暂计至2017年8月10日止,利息、罚息、复利共计
2008.51元,此后的利息、罚息、复利按合同约定继续计算至实际还款之 日止);
二、周某玲、郑某辉、宁德市荣辉房地产有限公司在完成涉案抵押 房产产权登记前对第一项确定的偿还义务承担连带责任,保证人承担保 证责任后,有权向债务人追偿;
三、驳回中国建设银行股份有限公司柘荣支行的其他诉讼请求。
【法官后语】
预购商品房抵押权预告登记权利人在债务人不履行到期债务时,预 购商品房抵押权预告登记权利人对预抵押登记财产是否享有优先受偿权 的问题,在司法实践中存在较大分歧,也是预告登记制度矛盾之集中体
现。个人购房贷款合同纠纷案件中,银行为了最大限度地保障债权得到 实现,普遍采取抵押加阶段性保证,往往都在格式合同中规定,在办妥房 屋的抵押登记之前,开发商对借款人的还款责任承担连带保证责任。
具体到本案中,根据合同约定周某玲、郑某辉、宁德市荣辉房地产 有限公司保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记办理已办妥且抵押 财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款 人核对无误、收执之日止。因此,属于附解除条件的合同。附解除条件 的合同,自条件成就时失效。在条件成就之前,周某玲、郑某辉、宁德市 荣辉房地产有限公司应当承担保证责任。本案所涉房屋至今未能办妥抵 押登记,故解除保证责任的条件未成就。虽然涉案房产进行了预购商品 房抵押权预告登记,荣辉公司认为在于部分业主防火墙开窗造成建设项 目无法备案,但这是其与部分业主之间的另一种法律关系,不在本案审查 的范围。本案未办理抵押登记的原因在于荣辉公司建设项目无法备案无
法解除担保责任,而非借款人为自己的利益不正当地阻止条件成就。预 告登记属于债权保全措施,并具有排除他人处分标的物的物权效力。基 于预告登记并非正式物权登记,故在仅办理预购房产抵押权预告登记情 况下,抵押权并未依登记而设立,柘荣建行不享有对本案讼争房产处置价 款行使优先受偿权。
编写人:福建省宁德市柘荣县人民法院 黄姚斌
