——张某、钟某与厦门海沧恒鑫小额贷款有限公司等案外人执行异议案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市集美区人民法院（2018）闽0211执异71号执行裁定书 2.事由：案外人执行异议
3. 当事人

异议人：张某、钟某

申请执行人：厦门海沧恒鑫小额贷款有限公司（以下简称恒鑫公 司）

被申请执行人：厦门琦珏房地产开发有限公司（以下简称琦珏公 司）、黄某

【基本案情】

2017年3月13日，恒鑫公司与琦珏公司、黄某签订《最高额借款合 同》，约定琦珏公司、黄某向恒鑫公司借款20000000元。2017年3月14





日，恒鑫公司取得厦门市集美区×号113单元房屋的抵押权。2017年10月 11日，厦门市鹭江公证处作出（2017）厦鹭证执字第00107号执行证
书。该执行证书确定以下执行内容：一、被申请执行人琦珏公司、黄
某。二、执行标的：1.借款本金贰仟万元整、利息、申请执行人为实现 债权、抵押权所发生的其他费用等… … 四、被申请执行人琦珏公司、黄 某不履行上述还款义务，申请执行人有权以被申请执行人黄某抵押的位 于厦门市集美区×号113单元房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先 受偿，不足部分由被申请执行人琦珏公司、黄某继续偿还。2017年11月 3日，申请执行人恒鑫公司依据已发生法律效力的（2017）厦鹭证执字 第00107号执行证书向法院申请强制执行，要求琦珏公司、黄某对上述 执行标的承担还款义务，并要求黄某以位于厦门市集美区×号113单元房 屋为抵押物承担抵押担保责任。福建省厦门市集美区人民法院受理后， 于2017年12月14日查封了黄某名下位于厦门市集美区×号113单元的房 产。2018年8月14日，法院依法制作（2017）闽0211执2092号之一，拍 卖已查封的黄某所有的113单元的房产。

2017年7月6日，黄某与钟某签订《店面租赁合同》约定黄某将113 单元的房产出租给钟某，租赁期限为10年，每月租金80000元。2017年9 月7日，黄某与张某、钟某签订《个人借款合同》，约定黄某向张某、
钟某借款2000000元，借款期限20天，每天利息3333元。若黄某逾期还 款，则黄某自愿将租给张某、钟某的案涉房产租金转为利息抵扣给张 某、钟某。由于黄某未偿还上述借款，2017年1月22日，张某、钟某向 法院起诉。2018年4月11日，福建省厦门市集美区人民法院依法作出
（2018）闽0211民初757号民事判决书，判决黄某向张某、钟某偿还借 款1785465.37元并支付利息、代理费98000元、财产保全申请费5000
元、财产保全责任险费用6400元。





异议人张某、钟某称：黄某已在《个人借款合同》中确认可用异议 人钟某应付租金抵扣其尚欠两异议人的债务。若将该房屋拍卖，钟某的 租金必须交给新出租人，无法实现抵扣租金的目的。同时，由于案涉房 产黄某已抵押给恒鑫公司，恒鑫公司对拍卖款将享有优先受偿权。该拍 卖款项在清偿完恒鑫公司的全部本息后，将所剩无几，异议人将无法通 过参与分配来实现债权的足额清偿。法院的拍卖行为将导致两异议人无 法行使抵销权以及实现债权，请求法院停止案涉房产的拍卖。

【案件焦点】

异议人对案涉房产享有合法有效的租赁权及租金的抵销权能否对抗 法院的强制执行行为。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市集美区人民法院经审理认为：恒鑫公司取得案涉房产 抵押权的时间为2017年3月14日，而张某、钟某租赁案涉房产的时间为 2017年7月6日，钟某与黄某关于案涉房产租金用于抵扣利息的约定时间 为2017年9月7日。即恒鑫公司取得案涉房产抵押权的时间早于张某、钟 某租赁案涉房产的时间和钟某与黄某约定的租金用于抵扣利息的时间。 且根据（2017）厦鹭证执字第00107号执行证书的执行内容，在琦珏公 司、黄某不履行还款义务时，恒鑫公司有权以黄某抵押的位于厦门市集 美区×号113单元房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规
定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担 保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支
持，但法律、司法解释另有规定的除外。由于恒鑫公司系案涉房产的抵 押权人，其对案涉房产享有优先受偿权，即便张某、钟某对案涉房产享





有合法有效的租赁权及租金的抵销权，也不得基于该权利对抗法院对案 涉房产的处置。现张某、钟某请求停止对案涉房产的拍卖措施，于法无 据，法院不予支持。

福建省厦门市集美区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案 件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：

驳回张某、钟某的异议申请。 【法官后语】
法律规定了“买卖不破租赁”原则，该原则倾向于维护承租人的合法 权益，弱化了对房屋买受人的保护力度。但在执行不动产的过程中，该 原则却成为当事人对抗法院执行行为的借口，过度地扩大了该原则的适 用范围，以此原则为理由要求排除法院的执行行为。在执行异议的审查 过程中，如何有效遏制当事人滥用该原则阻却执行行为，有效提升执行 效率，是法院应当着重考量的问题。本案中，案涉房产之上存在三个权 利：一是抵押权，二是租赁权，三是租金抵销权，三者的效力如何认
定，是决定案外人提出的执行异议能否成立的关键所在。

首先，甄别抵押权、租赁权及租金抵销权的权利属性问题。物权法 规定在物之上可以设立抵押权，抵押权产生的法律后果在于债务人无法 履行到期债务的情况下，抵押权人可以就抵押物优先受偿。抵押权是一 种物权，具有对世权、绝对权，可以排除其他权利的干扰，帮助抵押权 人实现物上的利益。而租赁权是出租人将租赁物出租给承租人后获取收 益的行为。抵销权是当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质 相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。结合本案情





况，租金抵销权是借款合同中约定的案涉房产的租金用于抵扣债务人应 付给异议人的借款利息。根据合同的相对性原则，租赁合同及借款合同 产生的法律效力仅限于合同双方当事人。租赁权及抵销权是一种相对
权，即使法律规定了“买卖不破租赁”原则，将租赁合同的效力及于第三 人，但这一例外情况并不能改变租赁权系债权的这一权利属性。

其次，明确同一物上物权优于债权的原则。 目前，物权法虽未规定 该原则，但对于该条所显现的民法法理一直作为物权法的基本规则在应 用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问 题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外 人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不 予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该规定亦体现了同一物上 存在多项他权利的情况下物权优于债权的原则。物权优先于债权，包含 两层含义：一是在某财产既为债权给付的标的物，又为物权的客体时， 无论物权成立的时间先后，物权优先于债权；二是债务人的特定财产上 存有限制物权，就出卖该特定物所得到价款，限制物权人有优先于一般 债权人受偿的效力。这里的物权不限于所有权，应当包括用益物权及担 保物权。担保物权优先于债权，主要体现在担保物所担保的债权较一般 债权享有处置担保物的优先受偿权，还包含其他普通债权人取得担保物 的给付请求权亦不得对抗担保权人的优先受偿权。本案中，恒鑫公司于 2017年3月14日取得案涉房产的抵押权。而张某、钟某于2017年7月6日 取得案涉房产的租赁权，钟某与黄某关于案涉房产租金用于抵扣利息的 约定时间为2017年9月7日。由于恒鑫公司系案涉房产的抵押权人，其对 案涉房产享有优先受偿权，即便张某、钟某对案涉房产享有合法有效的 租赁权及租金的抵销权，也不得基于该权利对抗法院对案涉房产的处
置。





最后，考察承租人是否尽到谨慎义务。本案中张某、钟某取得租赁 权的时间晚于恒鑫公司取得抵押权的时间，张某、钟某作为完全民事行 为能力人，在将大额度款项出借给黄某之前，应当认真审查借款人资
质，在双方约定以案涉房产的租金抵扣借款利息时，亦应当对案涉房产 上设立他项权利的情况进行全面了解。在案涉房产已经设立抵押权的情 形下，张某、钟某仍愿意让黄某以租金的形式抵扣利息，应当认定其对 相应的交易风险已经有一定程度的了解与把控，由此产生的法律责任亦 应当由其承担。张某、钟某一直以“买卖不破租赁”原则阻挠法院对案涉 房产的拍卖行为，但即使本案拍卖了案涉房产，亦不影响其继续使用租 赁案涉房产，其以该主张排除法院的执行行为无任何法律依据。实际
上，张某、钟某的异议主张在于法院的拍卖行为侵害其领取案涉房产租 金的权益，但该理由无法成为阻却法院执行行为的有效依据。

综上，在审查执行异议的过程中，要准确甄别同一物上的他项权利 的属性，应当明确物权优先于债权的原则，对于当事人无正当理由提出 执行异议的应依法予以驳回。

编写人：福建省厦门市集美区人民法院 龚小兰