— —领地房产公司诉欧某群案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省佛山市中级人民法院(2018)粤06民终7714号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告(上诉人):领地房产公司 被告(被上诉人):欧某群
第三人(被执行人):广莱建材公司、刘某荣、刘某传、罗某盛
【基本案情】
2014年12月21日，领地房产公司与案外人中国建设银行股份有限 公司佛山市分行(以下简称中国建设银行佛山分行)签订一份《楼宇 抵押贷款合作协议》,约定中国建设银行佛山分行为领地房产公司开 发建设并销售的领地海纳君庭的商品楼宇的抵押贷款合作方；中国建 设银行佛山分行为整个项目的购房人提供相关贷款业务；在楼宇销售 期间，领地房产公司对中国建设银行佛山分行向购房人发放的住房抵 押贷款，在银行的最高贷款额限度内，同意为所有购房人的每一笔贷 款，提供无条件、不可撤销的连带保证。2015年8月1日，领地房产公
司与刘某荣签订《广东省商品房买卖合同》,约定领地房产公司将领 地海纳君庭4座涉案房屋出售给刘某荣，售价为622708元，其中首期款 为192708元，剩余房款430000元申请办理银行按揭手续。该合同同时 约定了违约金的计算以及解除合同的情形。合同签订后，刘某荣向领 地房产公司支付了首期购房款192708元，中国建设银行佛山分行向领 地房产公司支付了贷款430000元。2015年9月17日，《广东省商品房买 卖合同》办理备案登记。涉案房屋于2015年9月17日办理了预购商品房 买卖预告登记，预告权利人为刘某荣，不动产登记证明号为 0200×××××x,刘某荣占有份额为100%。该房产于2015年9月17日办理 预抵押登记，登记抵押权利人为中国建设银行佛山分行。
2016年2月26日，欧某群起诉广莱建材公司、刘某荣、刘某传、罗 某盛，该院经审理后作出(2016)粤0605民初3445号民事判决，判决 广莱建材公司支付欠款4523000元予欧某群，刘某荣、刘某传、罗某盛 承担连带清偿责任。该判决生效后，欧某群申请强制执行，执行案号
为(2016)粤0605执8327号。执行过程中，执行法院于2017年5月11日
作出(2016)粤0605执8327号之一执行裁定，裁定拍卖或变卖刘某荣 所有的涉案房屋。领地房产公司随后提出执行异议，请求中止对涉案 房屋的拍卖。2017年9月26日执行法院作出(2017)粤0605执异440号 执行裁定，驳回领地房产公司的异议请求。领地房产公司遂提起本案 诉讼。
【案件焦点】
上诉人领地房产公司是否对涉案房屋享有排除执行的民事权益。
【法院裁判要旨】
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广东省佛山市南海区人民法院经审理认为：民事活动应遵循公平 原则及诚实信用原则。本案中，刘某荣与领地房产公司在2015年8月1 日签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议后，已按合同约定支付 了全部购房款，双方签订的《广东省商品房买卖合同》也已办理了预 售登记备案手续，即该买卖合同项下的房产应视为刘某荣的财产，刘 某荣对该房产享有物权期待权，该权利应受到法律保护。执行法院将 涉案房产作为刘某荣的财产予以执行符合法律规定。领地房产公司提 出的执行异议依据不足，故对其诉讼请求不予支持。故判决驳回领地 房产公司的诉讼请求。
广东省佛山市中级人民法院经审理认为：第一，根据《中华人民 共和国物权法》第三十条的规定，领地房产公司因合法建造的事实行 为而对包括涉案房屋在内的领地海纳君庭商品楼宇设立了物权，其对 涉案房屋享有物权。刘某荣在尚未办理涉案房屋房屋变更登记的情况 下，并未取得涉案房屋的物权，涉案房屋的物权人仍为领地房产公 司。
第二，物权期待权本质上属于债权，但在符合条件的情况下，能 够具备一定的物权效力，并对不动产物权人的部分权利行为产生排他 效力。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款明确规定预告登记 后发生的非经预告登记权利人同意的其他物权处分行为均不发生物权 效力，可见经过预告登记的物权期待权被赋予了一定的排他效力，它 在一定程度上能够对抗物权人的处分权。本案中，刘某荣已经就涉案 房屋办理预告登记，成为预告登记权利人，对涉案房屋享有排他效力 的物权期待权。领地房产公司有关因刘某荣未按期履行还贷义务，其 实际上并未收回销售涉案房屋的对价的主张，是对领地房产公司与刘 某荣之间的商品房买卖合同关系，以及领地房产公司、刘某荣与中国
建设银行佛山分行之间的银行贷款担保保证合同关系的混淆。本案 中，刘某荣通过支付首期款、办理银行按揭贷款的方式已经支付了全 部购房款，刘某荣在商品房买卖合同中的义务已经履行完毕，其并不 存在违约情形。至于刘某荣未按期偿还银行贷款导致领地房产公司承 担其作为保证人而应承担的连带清偿责任，这属于三者之间的银行贷 款担保保证合同关系，且领地房产公司在与中国建设银行佛山分行签 订《楼宇抵押贷款合作协议》时，已经预知存在这种合同风险。
第三，领地房产公司代刘某荣偿还贷款等费用归根结底是领地房 产公司让渡涉案房屋物权过程中因刘某荣过错而支出的款项，是涉案 房屋能够作为刘某荣的责任财产被强制执行的前提条件。而本案申请 执行人仅为对涉案房屋不享有物权权益的普通债权人，故执行法院在 涉案房屋变价款中应当预先扣除并支付领地房产公司代刘某荣偿还贷 款等费用。
综上，领地房产公司对涉案房屋享有的民事权益并不能排除本案 执行，故二审判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
利益均衡是法经济学中的一个概念，以追求各利益主体间配置最 优化作为价值目标，遵循公平原则、统筹兼顾原则、效益最大化原 则。结合本案的特点，归纳此类案件的处理意见为：法院根据普通金 钱债权人申请对购房者通过按揭贷款方式购买并办理了预告登记的、 出现“断供”的商品房采取强制执行措施，贷款银行或已承担保证责任 的开发商请求排除执行，法院不予支持。法院在处置前述商品房后，
其变价款应当先行扣除未清偿完毕的贷款或开发商代偿的贷款本息等 费用，再清偿申请执行人(普通金钱债权人)的债权，如有余款，退 还购房者。其合理性分析如下。
1.商品房属于购房者的责任财产
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法 院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五 条的规定，购房者办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预 告登记，该商品房即可作为购房者的责任财产。由于在执行领域中，
存在人民法院强制执行手段的参与，而执行结果又往往使得不动产直
接发生物权变动效力，因此在确定不动产是否属于被执行人责任财产 问题上采取实质界分更为合适。
2.物权优先于债权的例外——预告登记制度
物权被称为对世权，具备优先于债权的效力。但现行法律中也存 在物权优先于债权的例外情形。《中华人民共和国物权法》第二十条 第一款明确规定预告登记后发生的非经预告登记权利人同意的其他物 权处分行为均不发生物权效力(《中华人民共和国民法典》第二百二 十一条第一款同此规定》),可见经过预告登记的物权期待权被赋予 了一定的排他效力，它在一定程度上能够对抗物权人的处分权。
3.返还商品房请求权的限制影响
为保障自身权益，开发商一般会与购房者约定在开发商因购房者 “断供”被贷款银行要求承担保证责任后享有解除合同的权利。但是考 虑双务合同解除必然涉及相互返还义务，为平衡各方当事人利益，只
有在开发商已经返还价款的情况下才能排除执行，才有返还商品房请
求权适用的空间。
4.不违背各方当事人的真实诉求
在开发商与购房者之间的商品房买卖(预售)合同关系、贷款银 行与购房者之间的金融借款合同关系、贷款银行与购房者的抵押担保 合同关系、贷款银行与开发商的阶段性担保合同关系以及购房者与申 请执行商品房的金钱债权人之间或因民间借贷，或因合同关系成立的 债权债务关系中，只有购房者的行为目标明确指向商品房的物权，而 其他当事人的行为虽然或多或少与商品房有关，但其最终目标均指向 商品房对应的价款。因此，从各方当事人的真实诉求分析，继续执行 预售商品房以取得相关价款再进行分配并不违背各方当事人的意愿和
追求。
5.房产价值损益的合理处置
受我国房地产市场价格行情的影响，商品房的原购买价格与执行 阶段的市场价值之间通常会存在较大的差异。商品房因市场价格行情 上扬，将产生增值价值，这部分价值若属于购房者，则能够用以清偿 购房者拖欠普通金钱债权人的债务，有利于债权最大化的实现。商品 房因市场价格行情下跌，将产生贬损价值，这部分价值由购房者自行 承担，亦符合市场的风险承担原则。[4]
编写人：广东省佛山市中级人民法院黎健毅李慧
