——许某尹与某银行学田支行等案外人执行异议案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省南通市崇川区人民法院(2020)苏0602执异79号执行裁定书 2.事由：案外人执行异议
3.当事人
案外人：许某尹
申请执行人：某银行学田支行
被执行人：某房地产开发公司、陆某明、陆某
【基本案情】
2017年2月22日，江苏省南通市崇川区人民法院根据申请执行人某银行 学田支行申请，立案强制执行，案号为(2017)苏0602执617号，并于2017 年5月8日作出(2017)苏0602执617号执行裁定：冻结、扣划被执行人某房 地产开发公司、陆某明、陆某银行存款2772691.67元及迟延履行期间的债务利 息(利息以实际结算为准),或查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。 2019年2月27日，法院查封某房地产开发公司名下的综合楼109、110室时， 显示该商品房已办理合同预售备案，预购人为许某尹。2019年10月25日，该 院对上述查封不动产作出执行裁定，进行拍卖。
2018年2月9日，许某尹作为买受人与某房地产开发公司作为出卖人签订
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中国法院2022年度案例 ·执行案例
《商品房买卖合同(预售)》,由许某尹购买某房地产开发公司南通市某大厦综 合楼第一层109、110室商品房房产，各96万元，合计总价款192万元。同日， 某房地产开发公司(甲方)与许某尹(乙方)签订《认购协议书》,约定乙方认 购甲方的综合楼第一层109、110室房产，购房款总价204万元。甲方已收到乙方 两套车库款10万元整，收到乙方支付的109、110室认购款194万元，当日办妥 向市房管局产权交易中心申请办理撤销原顾某娟购房的网签备案手续，并将上述 房屋网签备案到购房人名下。购房款一次性支付至甲方指定收款人张某峰账户内。
2018年2月9日，许某尹将购房款204万元支付至上述某房地产开发公司 指定张某峰账户内。某房地产开发公司出具情况说明及收据确认收到许某尹所 付204万元109、110室购房款的事实。2019年1月6日，某房地产开发公司 (甲方)与许某尹(乙方)就109、110室形成《房屋交接单》 一份，确认甲方 将该房屋交付乙方，乙方确认接受房屋及其现有瑕疵；甲方承诺自即日起承担 对房屋质量的保修责任；甲方确认乙方应付的购房款已经全额付清。甲方承诺 在具备相应条件时为乙方办妥产权过户登记手续。
另查明，某大厦工程已经通过单位工程竣工验收及消防验收，未通过综合 验收。
【案件焦点】
买受人现实占有未经竣工验收的房屋能否构成合法占有。
【法院裁判要旨】
江苏省南通市崇川区人民法院经审理认为：案外人许某尹与某房地产开发 公司在该院查封之前签订了《商品房买卖合同(预售)》且经网上备案，并足 额支付了价款，虽未办理过户登记，但系某房地产开发公司未经综合验收所致， 与买受人自身无关。对于是否符合合法占有条件，法院认为，首先，某房地产 开发公司已经向许某尹出具了房屋交接确认书确认某房地产开发公司交付房屋 的事实，说明许某尹对于争议房屋已经具有实际的管理和支配的权利。其次， 虽然《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格
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后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。但该规定系 管理性规定并非效力性规定，且其限制的对象为开发商而非购房者，不应扩大 适用于购房者。某大厦工程已经通过单位工程竣工验收、消防验收，虽未综合 验收，但案外人作为购房者，自愿在没有办理综合验收手续的情况下以现状接 收房屋，虽然对于之后可能产生的质量责任或使用风险依法可能处于不利的法 律地位，但该接收行为系对其自身权利的处分，未违反法律、行政法规的禁止 性规定，应当予以准许，不能以此否定买受人已经实际占有该房屋的事实，更 不能据此认定占有争议房屋不合法。综上，许某尹与某房地产开发公司之间在 法院查封争议车位前已经签订书面的合法有效的《商品房买卖合同(预售)》 且经网上备案，许某尹已经支付全部价款且在查封前合法占有争议房屋，虽未 办理过户登记，但非其自身原因所致。因此，许某尹所提执行异议能够成立， 能够排除法院执行。
江苏省南通市崇川区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百 二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的 规定》第十七条第(二)项、第二十八条的规定，作出如下裁定：
解除对南通市某大厦综合楼第一层109、110室房屋的查封，中止对前述不 动产的执行。
【法官后语】
在执行异议纠纷或执行异议之诉纠纷中，申请执行人的执行利益与案外人 作为买受人的民事权益产生冲突，如何平衡此种利益冲突，是一般物权期待权 所存在的现实意义。本案中，开发商向买受人交付的房屋未经过竣工验收，但 并不因此阻却合法占有要件的成立。
一 、未经竣工验收的房屋属于合法建筑
《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋 等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”房地产开发企 业符合法律规定和审批部门规定所开发建设的房屋，系属于合法建造，应取得所 有权。所建设的房屋是否通过竣工验收，并不影响开发商对于该房屋所有权的取
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得。买受人的期待物权来源于开发商对所建筑房屋的所有权，因此该期待权利的 来源具有合法性。未经竣工验收的房屋可以成为一般买受人物权期待权的客体。
二、未经竣工验收的房屋具有可期待的利益
期待利益是期待权的核心要义，作为开发商建设的房屋，即使尚未经过竣 工验收，但不可否认其仍然具有财产属性的特质。建设工程可以设定法定抵押 权，作为不动产其所有的财产性价值，能够得以体现。而相对而言，开发商所 建造的房屋，虽然没有经过竣工验收，但是客观上，其所具有的财产价值并不 因此丧失，具备买受人所期待享有的利益性质。在执行过程中，建设工程或者 未经竣工验收的房屋，可以作为被执行的标的，也体现了其财产性利益的属性。
三、合法占有应理解为有权占有、自主占有
在占有的分类中，并无合法占有的概念及分类。无论是《最高人民法院关 于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的 “合法占有”,抑或是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻 结财产的规定》第十七条中规定的“实际占有”,基于该两项条款所要保护的 案外人的合法权利来看，其均应当是指向同样的占有标准，要求案外人为有权 占有、自主占有，从而与无权占有、他主占有区别开来。对于一般买受人的物 权期待权而言，对于其的保护是基于其所享有的期待权利是合法取得的权利， 因此，其占有行为必然是有权占有而非无权占有，否则会丧失法律对于该权利 保护的基础。
四 、文义解释中合法是限定占有行为而非房屋的客观状态
对于买受人所购买的房产尚未经过竣工验收，仍然登记于开发商名下，开 发商已经履行了交付手续，将房屋交付给买受人，该房屋已经房屋单体验收和 消防验收，仅是未经过竣工验收，房屋已经具备使用的功能。在此种情形下， 应作出如下认定： 一方面，对占有与交付之行为并非必然作出同等的价值判断。 《中华人民共和国建筑法》等法律禁止交付未经竣工验收的房屋，但开发商实 际上进行了交付，在此交付行为中，买受人与开发商对于交付是真实的合意， 意思表示均是指向由买受人对房屋进行实际占有和支配。买受人基于开发商的
一 、对不动产的执行
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交付行为而占有，其具有占有的意思表示，客观上也形成对物的管领和控制， 该占有事实已经发生，有合法的权利基础。另一方面，对交付行为合法的限定 并不必然等同于所占有的房屋必须满足竣工验收条件。《中华人民共和国建筑 法》等法律禁止交付的基础，是基于所建设房屋未经过竣工验收的手续，由房 屋的客观状态，而作出对交付行为性质的认定。《最高人民法院关于人民法院 办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的“合法”,应是着 眼于占有行为所依赖的权利基础，即是否有合法的占有途径，而该权利基础的 来源是开发商作为原权利人的转移。因此，在开发商向买受人交付的房屋尚未 经过竣工验收的情形，并不能否定合法占有条件的成就。
编写人：江苏省南通市崇川区人民法院张慧
