裁判要旨

现行立法坚持土地使用权与房屋等不动产所有权权利主体一致 原则，明确要求商品房建造必须取得相应土地使用权和土地规划、建 设规划、建设施工等证书。虽然建造不需要通过法定登记公示方式产生物权效力，但国家对建造行为的法律要求和行政管理，尤其是通过 上述土地使用权登记和规划施工许可等制度，对外会产生相应权利推定和权利公示效果，第三人可通过上述证件主体等权利外部表征去推 定建造事实行为成就时的物权状态和物权主体，实际上起到保障交易安全目的，所以只有依相应程序确认后，才能产生物权效力。

观点论述

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①依《物权法》第9条、第30条等规定，不动产物权变动以登记生效为原则，事实行为成就生效为例外。在依《物权法》第30条判定 物权原始取得主体时，需着重考虑保障交易安全，依法保护第三人信 赖利益因素。建造是物权取得事实行为， 但建造须符合《物权法》第 30条“合法”要求。“合法”即要按国家有关法律所规定土地使用权 取得、规划施工许可等要求进行建造，否则不能产生物权设定效力。

②我国现行立法坚持土地使用权与房屋等不动产所有权权利主体一致 原则，明确要求商品房建造必须取得相应土地使用权和土地规划、建 设规划、建设施工等证书。虽然建造不需要通过法定登记公示方式产 生物权效力，但国家对建造行为的法律要求和行政管理，尤其是通过 上述土地使用权登记和规划施工许可等制度，对外会产生相应权利推定和权利公示效果，第三人可通过上述证件主体等权利外部表征去推 定建造事实行为成就时的物权状态和物权主体，实际上起到保障交易安全目的。不动产登记部门亦是以土地使用权等相应证书登记主体作为房屋所有权初始登记主体。《城市房地产管理法》第61条第2款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发所有权证书。虽然
此时的登记无创设物权效力，但登记是后续物权处分行为产生物权效力前提，也是带有权利宣示意义的行政确认。由此可见，相关法律和政府管理部门，均是以建造行为实施过程中所必须具有的土地使用权证书等作为明确其所有权，进行所有权登 记的前提和根据。如认可上述证件登记主体之外的合作开发主体属于依据建造事实 行为原始取得所有权的主体，就会与上述规定所明确的所有权登记主体出现矛盾， 会使后续物权处分因法律物权主体和事实物权主体不一致而陷入混乱，造成更大范 围权利冲突，导致不动产管理制度不统一和执行标的权属不清等问题，使物权公信 原则难以落实，故合作开发不等同于共同建造，建造行为必须在依法办理土地使用 权登记和取得相关规划、建设等证书情况下，才能在建造事实行为完成时产生设立 物权的法律效力。对于没有登记在上述证书上的合作开发方，可依照相关程序确认 其权利。判决驳回实业公司诉请。

案例概述

2002年，实业公司与开发公司签订联合开发协议。随后， 开发公司依法取得相关土地使用和规划建设及预售等证照，实际 完成项目开发建设。建筑公司因与开发公司工程款纠纷， 依仲裁裁决申请执行，法院查封了合建房产。实业公司 提出异议。

案例索引： 陕西高院(2017)陕民终826号“某开发公司与某建筑公司等执行异议案”,见《房地产合作开发中房屋所有权原始取得之判定——陕西高院判决天羿公司、郑卫诉东阳公司、万 强公司及第三人贾生萍等案外人执行异议(确权)之诉》(王琪轩),载《人民法院报·案 例精选》(20171207:06)。

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