——北京市怀柔区泉河街道办事处诉张磊、杨雨英排除妨害案
【案件基本信息】


1.裁判书字号


北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初字第2107号民事判决书


2.案由：排除妨害纠纷


3. 当事人


原告：北京市怀柔区泉河街道办事处（以下简称泉河街道办）


被告：张磊、杨雨英


【基本案情】


张磊与杨雨英系夫妻关系。1988年4月28日，案外人刘某德与原怀柔县房地产管理局 房政科签订了“房屋租赁契约” ，约定由王晓晨承租位于北京市怀柔区滨湖小区×号楼203号 房屋（以下简称涉案房屋），起租日期为1988年5月1日，未注明终止期限。1999年11月5 日，王晓晨（甲方）与张磊（乙方）签订了“房屋买卖协议” ，约定（摘要）“甲方自愿将 坐落于怀柔区滨湖小区×号楼203号房屋二室一厅70平方米卖给乙方；房屋价款为5万元，
协议签订之日，乙方一次性付清，甲方将出卖房屋交给乙方，并负责办理过户手续一些费 用；甲方所卖的楼房以后出现其他纠纷问题，乙方的一切经济损失由甲方负责。”该协议 签订后，张磊与杨雨英居住在涉案房屋至今。2013年12月1日，北京市怀柔区人民政府出 台了《怀柔区进一步完善住宅区物业管理工作的办法》（以下简称《办法》）， 自2014年 1月1日起执行，其中规定，直管公房（含政府收取房租的楼房、平房）纳入属地镇乡政





府、街道办事处统一管理。涉案房屋所有权人原为北京市怀柔区房地产管理局，改革后变 更为泉河街道办。2016年3月，泉河街道办诉至法院，要求张磊、杨雨英立即腾退涉案房 屋，并按照月租金159.21元的标准，补交自1999年至今的房屋使用费28657.8元。经法院释 明，泉河街道办和张磊、杨雨英现均无法提供王晓晨的身份信息或者住所地。

另查，1980年1月16日，北京市房地产管理局关于恢复“房屋租赁契约”的报告（市房 统管字〔80〕第024号）中，对“房屋租赁契约”的条款内容作出了统一规定。涉案“房屋租 赁契约”符合上述规定。

【案件焦点】


王晓晨将涉案直管公房“卖与”张磊，直管公房经营管理单位泉河街道办能否以承租人 未经其同意擅自转让房屋为由要求张磊夫妇腾退。

【法院裁判要旨】


北京市怀柔区人民法院经审理认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求 排除妨害或者消除危险。涉案房屋属于直管公房性质，其经营管理单位原为北京市怀柔区 房地产管理局，而案外人王晓晨系涉案房屋的登记承租人，租赁期限自1988年5月1日始， 无终止期限。现泉河街道办依据《办法》所规定的“直管公房（含政府收取房租的楼房、
平房）纳入属地镇乡政府、街道办事处统一管理” ，以排除妨害为由，要求张磊、杨雨英 腾退房屋，并支付拖欠的相应租金。庭审中，张磊持其与王晓晨所签“房屋买卖协议” ，不 同意上述请求。因双方当事人均未能提供王晓晨的身份信息或者住所地，致使本案无法追 加王晓晨进行诉讼，无法对涉案“房屋租赁契约”与“房屋买卖协议”的效力和履行问题作出 认定。在此前提下，张磊、杨雨英对涉案房屋是否享有居住利益，是否构成无权占有，亦 无法认定。故泉河街道办主张排除妨害、支付房屋使用费的诉讼请求，依据不足，难以支 持。

北京市怀柔区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国
物权法》第三十五条之规定，作出如下判决：


驳回原告泉河街道办的诉讼请求。







【法官后语】


公房，又叫使用权房、居住权房，是我国住房实物分配制度下的产物，是特殊历史条 件下长期发展逐步形成的，具有很强的政策性。 目前，我国还没有专门的法律和行政法规 对此作出规定。因此，法院在审理涉及公房纠纷的案件时往往困难重重。

事实上，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位具有民事主体和行政主体的双重 身份，同时扮演民法上的出租人和行政法上的行政管理人的双重角色。以北京市为例，北 京市人民政府自1998年1月1日起施行的《关于城市公有房屋管理的若干规定（修改）》第 十条规定，公房买卖必须按房管机关的规定进行。第十二条规定，公房租赁必须遵守房管 机关的各项规定。例如，在租赁合同规定的期限内，出租单位需收回房屋自用的，应妥善 安置原承租者；租赁合同期满，承租者仍需租用的，应征得出租单位同意，续订合同；承 租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同；承租 者不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用，不得利用承租的房屋进 行非法活动，违者，出租单位有权收回房屋；必须执行市房屋土地管理局制定并经市人民 政府批准的租金标准等。由此可见，直管公房买卖（租赁）关系不同于一般的民事买卖
（租赁）关系，公法色彩浓厚。公房买卖必须按房管机关的规定进行。在直管公房租赁关 系中，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的 权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意思自治的范围被压缩到极 小。

根据先前规定，公房承租人只能居住或者调换、继承，个人不得买卖甚至出租。后
来，国家出台了房改政策，允许个人购买部分公房，即为房改房、已购公房。对于交易公 房使用权的，上市交易的一方当事人应当是公有住房的合法承租人。公房使用权交易形式 包括：公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权；公房承租人有偿转让公房使用 权；公房承租人以公房使用权交换住房产权；公房承租人将其承租的公房部分或全部转租 给他人使用。交易前，当事人双方应当签订书面协议，并持相关材料到房屋所在地直管公 房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续。

就本案而言，因案外人王晓晨系争议房屋登记的承租人，租赁合同中未注明租赁终止 期限，租赁期间王晓晨将房屋出卖给张磊和杨雨英。在涉案租赁合同尚未解除，以及张磊





和杨雨英与王晓晨之间存在“房屋买卖合同”的前提下，泉河街道办直接起诉张磊和杨雨英 要求腾退房屋，实为不妥，法院难以支持。需要说明的是，法院在本案中没有支持泉河街 道办的腾退请求，并不意味着张磊和杨雨英居住争议房屋就具有合法性，仅是缘于泉河街 道办诉讼选择上的问题。而且，在没有解决公房租赁合同问题的情况下，如果判令张磊和 杨雨英腾房，对其合法利益亦难以保障。

编写人：北京市怀柔区人民法院 王燕军