——王祖才诉张英、王三六排除妨害案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省宜昌市中级人民法院（2016）鄂05民终字第1306号民事判决书
2.案由：排除妨害纠纷案
3. 当事人
原告（上诉人）：王祖才
被告（被上诉人）：张英、王三六
【基本案情】
坐落于秭归县沙镇溪镇大岭村二组（现为沙镇溪镇三星路131号）的砖混结构房屋
（即案涉房屋）系王祖才自建于村集体土地上的三层住宅，原为王祖才所有。2001年，因 债务纠纷经法院强制执行［执行依据为（2001）秭执字第300-2号民事裁定书］，将该房
屋的第二、三层抵偿给其债权人，后张英、王三六分别通过继承和支付对价的方式获得该 房屋相应部分的占有、使用权，并在此长期居住，形成了现在王祖才、张英、王三六三方 共同居住使用该房屋的格局，即一楼由王祖才所有，二楼靠北的两间正房、两间附属房以 及三楼所有房屋均由王三六占有、使用，二楼靠南的四间正房和三间附属房由张英占有、 使用。王祖才、张英、王三六以及其家人均在该栋房屋居住生活。案涉房屋位于沙镇溪镇 三星大道旁，一楼地面低于三星大道路面，二楼楼面高于三星大道路面，经数级台阶，三 星大道路面与二楼房屋楼面相通。房屋东北角的室内有一楼梯，从一楼至楼顶，并与二
楼、三楼阳台相通。一楼北边紧靠三星大道开有一通道，使一楼房屋与外界相通。2001年 8月，王祖才将案涉房屋抵偿债务后，用废旧柜子、沙发封堵了一楼至二楼的楼梯。同年 10月，王三六将二楼阳台用铝合金及玻璃封闭，改成厨房。2003年3月，王三六在二楼将 楼梯封堵，利用楼梯空间改建成卫生间。同时，将靠北边的临街部分台阶修改为小斜坡， 用以推行摩托车出入自己的房间。2013年张英将二楼临街靠南边的空闲地用铝合金、玻璃 封闭成房间。王祖才认为张英、王三六的改造、封堵行为改变了房屋结构，影响了其居住 和出行，侵犯了其权利，诉至法院，请求判令张英、王三六排除妨害、恢复原状。
另查明：1999年12月22日，法院对案涉房屋依法进行查封，而王祖才于同月30日擅自 将房屋过户至其子王强名下，法院于2001年8月15日作出裁定，认定王祖才与王强之间的 房屋过户行为无效。案涉房屋至今未办理集体土地使用权变更登记手续，房屋的土地使用 权依然登记在王强名下。
【案件焦点】
张英、王三六改建阳台、楼梯间的行为是否侵犯了王祖才的房屋所有权以及对公用设 施的使用权。
【法院裁判要旨】
湖北省秭归县人民法院经审理认为：关于二楼、三楼阳台利用问题。第一，从
（2001）秭执字第300-2号民事裁定书“在本案执行过程中，除该房第一层由被执行人（即 王祖才）及其家人享有居住外，经申请执行人王昌鼎、郭道开、胡兴元、宋文英（即王祖 才的债权人）同意用被执行人的第二、三层房屋清偿债务，不足部分自愿放弃”的表述
看，王祖才只享有第一层房屋所有权，王昌鼎等债权人享有第二、三层房屋所有权与王三
六的抗辩主张相符。第二，从房屋结构看，二楼、三楼的阳台除与楼梯相通外，只与王三 六、张英的房间相通，且王三六与张英的二楼阳台已做了隔断，相互独立。第三，从阳台 功能看，以房抵债前，王祖才可通过二楼某一房间经过阳台到二楼其他房间、经过阳台走 楼梯下一楼、上三楼及楼顶，此时的阳台具有通行功能。以房抵债后，二楼房间全部归属 于他人，王祖才无法通过二楼下一楼、上三楼及楼顶，阳台具有独立性、专用性，不再具 有通行功能，阳台及二楼以上楼梯对王三六、张英以外的人利用价值不大。相反，一楼住 户若随意到二楼、三楼阳台，会增加二楼、三楼住户的不安全感。第四，从王祖才早期行 为看，在以房抵债后，王祖才即用废旧柜子、沙发封堵了一楼至二楼的楼梯，用自己的行 为表明，楼梯及阳台对其利用价值不大，放弃了对阳台、楼梯的利用。同时，一楼北边紧 靠三星大道开有一通道，方便一楼住户出入。因此，二楼、三楼阳台及二楼以上楼梯，在 当时尚无“业主的建筑物区分所有权”法律制度的情况下，王三六、张英独自占有、使用， 不违反当时的法律规定，亦不影响王祖才的合法权益。为方便生活，王三六将二楼楼梯封 堵，改成卫生间，将二楼阳台用铝合金、玻璃封闭，改成厨房，对一楼住户王祖才无明显 影响，且王祖才未提供证据证明，其改造后对房屋结构造成危害。
关于台阶改为小斜坡问题。王三六为方便摩托车出入自己房间，将案涉房屋二楼自己 房间门口临街的部分台阶改为小斜坡，系对自己通行道路的合理利用，而对房屋整体结构 无影响。王祖才认为将台阶改为小斜坡后，推行摩托车对一楼房屋结构造成影响，未提供 证据证明，其主张不予支持。
关于楼顶炮楼（注：高出主体屋面部分的建筑，用于晾晒粮食作物、储物、屋顶防漏 雨等）归属问题。（2001）秭执字第300-2号民事裁定书载明案涉房屋除第一层由王祖才 所有外，将第二、三层及相连的附属房抵偿给三位债权人，并明确到人。其中楼顶附属房 归属清楚，即王三六辩称其楼顶炮楼等附属房由王三六占有、使用，有事实根据，予以支 持。
关于张英在空闲处修建房屋问题。张英将自己进出房间的必经通道、空闲地，用质地 较轻的铝合金、玻璃封闭成房间，对王祖才的生活及其一楼并无影响，且王祖才未提供证 据证明该房间建成后对一楼房屋造成危害。至于张英未经批准擅自搭建房屋，系另一法律 关系，与本案无关。
综上所述，案涉房屋楼顶炮楼使用权归属于王三六，王三六封堵二楼楼梯修建卫生
间、封闭阳台修建厨房、将部分台阶改成小斜坡以及张英擅自将二楼空闲地封闭成房间， 未妨碍王祖才的生活及其合理利用一楼，王祖才亦未提供证据证明王三六、张英的改建行 为对房屋造成了危害，王祖才要求王三六、张英排除妨害、恢复原状的诉讼请求，无事实 根据，难以支持。
需要指出的是，本案虽然定性为排除妨害纠纷，实则是同一楼房上下邻居之间的相邻 关系问题。同住一栋楼，各方当事人本应该坚持有利生产、方便生活、和睦友善、互谅互 让、充分协商、公平合理、和平相处等原则处理相互关系，在合理利用空间、通行、给排 水、排污、防漏等方面，既要考虑自己的现实需要，实现利益最大化，又要顾及相邻各方 的感受，既要尊重历史成因，还要依照法律法规办事。
根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十五条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：
驳回王祖才的诉讼请求。
王祖才不服一审判决，提出上诉。
宜昌市中级人民法院以与一审相同的裁判理由认为，原审认定事实清楚，适用法律正 确，王祖才的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第 一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案初审系从建筑物区分所有权的角度认定争议房屋的楼梯为王祖才和王三六、张英 共有部分，阳台为王三六专有部分，判决王三六将占用楼梯空间改建的卫生间拆除，恢复 楼梯原状，但该判决被上级法院发回重审。重审后法院认为本案属于相邻关系问题，故从 相邻关系的角度分析了王三六的改建行为对王祖才的房屋并未造成明显影响及妨害，是对 建筑物空间的合理利用，实现了利益最大化，故判决驳回了王祖才的全部诉讼请求。因
此，本案所讨论的是建筑物区分所有关系的认定以及宅基地房屋是否适用建筑物区分所有 权规则的问题。
1.建筑物区分所有权认定及适用
《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，该条即对建 筑物区分所有权的法律认定。如何认定建筑物区分所有权，简单的理解就是同一建筑物上 能成立结构上、功能上独立的空间，且能分属不同的所有人，则能成立建筑物区分所有
权，若不能成立独立空间或不能分属不同的所有人，则不能成立。同时，《最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第 三条分别地“业主、专有部分、共有部分”作了解释。即：
（1）业主。只要能依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节 规定取得建筑物专有部分所有权的人，即可认定为业主。
（2）专有部分。建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应 当认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够 明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。
（3）共有部分。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼 梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备 间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的 场所及设施等。
具体到本案，案涉房屋为王祖才在自己宅基地上所建的房屋，各层房屋、楼梯、阳台 的功能实际都只供王祖才家庭所用，可以认为只是单独一个结构独立、功能独立的空间， 各层结构、功能上不具有相互完整的独立性，二、三楼没有修建卫生间、厨房，居住生活 功能并不完整，在张英、王三六对楼梯及阳台改建后才具有了功能上的独立性，及区分所 有权的基础性条件。同时按现行的法律规定，根据房地一体原则，利用农村集体宅基地所 建的房屋转让是有严格限制的，其一就是转让人与受让人须为同一集体经济组织内部的成 员，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中，王祖才和张英、王三六分属不同村集体经
济组织，张英、王三六虽然分别取得了案涉房屋二、三层的使用权，但不能取得所有权， 所以本案不适用建筑物区分所有权的相关规定。
2.农村宅基地房屋能否适用建筑物区分所有权的规定
笔者认为，对同一农村宅基地房屋分属不同权利人的，如在已建多层多户的小产权房 中，建筑物区分所有权规则能否适用要以房主能否取得房屋所有权为前提。只要权利人未 取得房屋所有权，就不能适用建筑物区分所有权的相关规定。买受人对买得的房屋仅有使 用权，对建筑物中应当划为共有部分的通道、楼梯、屋顶等部分也仅享有使用权，无共有 权，这部分建筑的所有权归房屋的实际所有人所有，不能确定房屋所有权人的归集体经济 组织所有。
因此，农村宅基地房屋的所有权人或集体经济组织有权利对房屋及建筑共用部分的楼 梯、通道、楼顶等进行改建或进行其他建设，不需要其他使用权人的同意。但使用权人对 使用居住的房屋改建需要征得所有权人或集体经济组织的同意，无权对共用部分进行改
建，如使用权人出于生产生活的必需，拟对共用部分进行改建的，房屋所有权人或集体经 济组织应当给予便利，允许其进行改建。同时不论是所有权人还是使用权人在进行改建时 都应当遵守相邻关系准则的相关内容，按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的 原则，正确处理相邻关系。
编写人：湖北省秭归县人民法院 谭旭
