——王秋转诉汕头市潮信融资担保有限公司案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省汕头市中级人民法院(2017)粤05民终232号民事判决书
2.案由:案外人执行异议之诉
3.当事人
原告(上诉人):王秋转
被告(被上诉人):汕头市潮信融资担保有限公司(以下简称潮信公司)
第三人:汕头市澄海区启裕金属制品有限公司(以下简称启裕公司)、王沛敏、金粉吟
【基本案情】
广东省汕头市澄海区人民法院在审理潮信公司与启裕公司、王沛敏、金粉吟追偿权纠纷一案期间,依法作出(2014)汕澄法民二初字第40号之一民事裁定书,裁定查封启裕公司所有的位于汕头市澄海区上华镇老澄江
路东侧的土地使用权及地上建筑物。经审理,双方当事人于2014年3月26日自愿达成调解协议,约定由启裕公司付还潮信公司代垫款(替付还工商银行汕头金湖支行)2015977.34元以及该款自2014年2月26日起至实际还款之日止按日1.5‰计的违约金等。该案民事调解书生效后,因启裕公司、王沛敏、金粉吟未按照上述协议履行付款义务,潮信公司向法院申
请强制执行。在执行过程中,法院于2015年4月20日作出拍卖启裕公司所有的位于汕头市澄海区上华镇老澄江路东侧土地使用权及王沛敏享有权利的地上建筑物的裁定。2015年4月28日,王秋转以案外人身份提出执行异议,认为其与启裕公司于2014年1月3日就位于汕头市澄海区上华镇老澄江路东侧的厂房达成了厂房租赁合同,启裕公司名下的该处厂房已租给原告使用,租期为2014年1月3日至2034年1月2日,租金为1598400元,已经全部支付,涉案厂房的使用权属于原告。原告请求停止对上述厂房的执行并解除查封。法院经审查认为其异议不成立,于2015年12月9日作出(2015)汕澄法执外异字第5号之二执行裁定书,裁定驳回王秋转的异议。王秋转不服,提起本案之诉。
【案件焦点】
承租人是否可以以其租赁权对抗申请执行人。【法院裁判要旨】
广东省汕头市澄海区人民法院经审理认为:案外人执行异议之诉的原告应当就阻却执行的事实和理由承担举证责任。启裕公司在债务即将到期的情况下,未积极履行相应义务,而是与王秋转签订租赁合同,将公司的财产长期租给王秋转使用,且未将租金用于偿还债务。启裕公司虽出具
收到王秋转场地租金1598400元的收款收据,但实际并未收到该款项,而是由该公司的法定代表人王沛敏与王秋转及案外人王派歆约定将王沛敏结欠王派歆借款1452500元用于抵偿原告应支付启裕公司的租金。王秋转并未提供证据证明其在与启裕公司签订租赁合同后依约定支付相应的租金,其无法依此合同取得涉案厂房的租赁使用权。且原告没有提交证据证明其对涉案厂房拥有合法用益物权。故原告提出确认其对潮信公司申请执行及查封的汕头市澄海区上华镇老澄江路东侧厂房享有租赁使用权的用益物权,依据不足,理由不成立,法院不予支持。
广东省汕头市澄海区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定,作出如下判决:
驳回王秋转的诉讼请求。
王秋转不服,提起上诉。广东省汕头市中级人民法院经审理认为:根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁原则。即使王秋转与启裕公司之间存在租赁合同关系,潮信公司依照生效法律文书申请执行涉案土地使用权及地上建筑物的执行行为与王秋转主张的其享有的租赁使用权并不冲突。王秋转以其享有涉案土地使用权及地上建筑物租赁使用权的用益物权为由请求不得执行本案执行标的,理由依据
不足,法院依法予以驳回。因王秋转对本案执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益,其主张对潮信公司申请执行及查封的厂房享有租赁使用权的用益物权,不属于本案案外人执行异议之诉的审理范围,可以另寻法律途径解决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。【法官后语】
本案为涉及房产执行的执行异议之诉,执行程序中,承租人拟以租赁权阻止租赁物转移占有,需同时满足以下条件:租赁合同须形成在法院查封之前;承租人须在查封前占有房屋;不存在虚构租赁事实的行为。
1.承租人提起执行异议之诉的条件
根据《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”此即买卖不破租赁原则的法律规定。根据该原则,承租人租赁的标的物被法院强制执行时,并不必然导致租赁权消灭,因此承租人并不当然有权提起执行异议之诉。承租人提起执行异议之诉的条件是:法院否定承租人租赁权的成立或存续时,因涉及实体权利的争议,承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的,在执行异议被裁定驳回后,可以提起执行异议之诉。如果承租人只是对执行法院要求其交出房屋的行为有异议的,应当认为是对执行行为有异议,属于《民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议,应当按照执行裁定书指引通过执行异议程序解决。
2.审查承租人享有房屋租赁权的裁判标准
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规
定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持”,因此对于承租人的执行异议之诉应严格审查承租人与被执行人在查封之前是否签订了合法有效的房屋租赁合同,且已按约定支付了租金,并实际占有使用租赁物。对租赁关系的审查,可以综合考虑双方是否签订房屋租赁合同、房屋租赁合同的签订是否真实、租赁房屋的真实合意、房屋的交付情况、租金收取是否符合市场行情及支付方式、支付凭证、房屋入住使用情况(包括物业费及水电费缴费情况、购置材料、委托施工装修的情况等)、租赁物交付时间与查封时间对比等情况。进而审查承租人与出租人履行租赁关系情况与租赁合同约定是否一致,以避免被执行人利用规则阻碍执行,保护各方当事人的利益。
实务中,被执行人为了规避执行而与第三人虚构租赁关系、倒签租赁合同等现象均有存在,对于执行异议之诉案件中未经备案登记和公证的租
赁合同应严格把握审查尺度,通过判决引导租赁关系当事人进行租赁备案登记和公证,充分发挥司法的能动指导作用。但作为裁判者我们也深深感到,租赁权需要公示。通过诉讼对虚假租赁关系予以审查涤除的难度大大增加,我国立法应进一步明确租赁权公示性要求。
编写人:广东省汕头市澄海区人民法院林锐琴