——马某香诉徐某洋等房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市奉贤区人民法院(2017)沪0120民初2554号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告:马某香
被告:徐某洋、徐某、江某光
第三人:上海富仁房产经纪事务所 【基本案情】
坐落于上海市奉贤区燎原农场燎北村8号××室房屋权利人为被告 徐某洋、徐某。2016年11月13日,被告徐某洋、徐某与被告江某光签订 《房地产居间合同》约定,被告徐某洋、徐某将系争房屋以420000元出 售给被告江某光。还约定,被告江某光为投资,其决定第三方产权证名
字,被告徐某洋、徐某必须配合。同日,被告江某光支付被告徐某洋、徐 某定金40000元。2016年11月19日,被告徐某洋、徐某与被告江某光签订 《补充协议》约定,系争房屋过户完4个月内把户口迁出,留房款80000
元,四个月内不迁出作为违约金。2016年11月24日,被告江某光转账给被 告徐某300000元。2016年11月26日,原告与被告徐某洋、徐某签订《房
地产买卖居间协议》约定,两被告将系争房屋出卖给原告,价格为600000 元。2016年11月26日交付首付款300000元,剩余款项为贷款300000元。
双方在签订协议后60天完成交易手续。原、被告双方擅自解除合同或不 遵守合同约定,应承担违约责任。若原告违约定金不退,做违约处理。若 被告违约则赔偿原告双倍定金,作为违约金。当天,原告转账给被告徐某 298000元,两被告出具收据,言明收到首付款298000元。双方均确认,由 于玻璃破损,扣除2000元。被告徐某又将上述298000元支付给被告江某 光。2016年11月27日,原告与被告徐某洋、徐某签订网签合同,合同中约 定相关违约责任,并进行了审税,由被告江某光支付了原、被告双方的税 款。2016年12月28日,系争房屋被上海市黄浦区人民法院查封。2017年1 月5日,被告徐某洋、徐某出具《买卖房屋承诺书》言明,卖家从过户开 始之前一切债务都与系争房屋无关,如因卖家出现事务追究法律责任,一 切后果由卖家承担。2016年11月26日,原告通过第三人推介与被告徐某 洋、徐某签订《房地产买卖居间协议书》约定,原告购买两被告房屋,价 格为600000元。首付300000元,尾款300000元贷款。签订合同60天完成 交易手续。嗣后原告支付了首付款,被告至今未交房。2016年12月28日, 系争房屋被黄浦区人民法院查封。遂请求:1.解除原告与被告徐某洋、
徐某签订的《房地产买卖居间合同协议》;2.被告徐某洋、徐某立即返 还原告购房款298000元;3.被告徐某洋、徐某支付原告违约金180000
元;4.确认被告徐某洋、徐某、江某光签订的《房地产买卖居间协议》
无效;5.被告江某光对上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任;6.被告 徐某洋、徐某、江某光支付原告律师费、保全费、担保手续费。
【案件焦点】
中介以赚取差价为目的并且与卖家约定由其指定实际买房人的所谓 居间合同是否有效。
【法院裁判要旨】
上海市奉贤区人民法院经审理认为:被告徐某洋、徐某与被告江某 光签订的《房地产居间合同》系双方真实意思表示,合法有效。原告认 为上述协议存在欺诈而无效,但未提供所谓欺诈证据,且结合三被告之间 钱款给付情况、交易情况、过程等,原告上述合同系事后补签存在欺诈 的说法本院难以采信。被告徐某洋、徐某坚持其与原告签订合同系履行 与被告江某光之间的协议约定,履行配合义务,被告江某光在庭审中也认 可其系实际出卖人,但原告及三被告均确认,三被告从未将被告江某光系 实际出卖人一事告知原告,被告徐某洋、徐某与原告签订合同,并由被告 徐某收取购房款,故原告亦无从知晓被告江某光系实际出卖人。在上述 买卖合同关系中,被告江某光作为隐名出卖人,被告徐某洋、徐某作为隐 名代理人,原告具有选择权,庭审中经本院释明,原告坚持按照合同追究 合同相对方即被告徐某洋、徐某责任,于法无悖。现系争房屋被查封,导 致合同无法履行,原告要求解除与被告徐某洋、徐某的买卖合同关系的 诉讼请求,本院予以支持。合同解除后,被告已经收取的房款应当予以返 还。合同解除系争房屋被查封致使合同履行不能,被告理应承担相应责 任。原告主张按照合同约定,以定金作为违约金,其酌情主张180000元。 但原、被告居间合同中,关于定金已经予以划去,虽然原告辩称,其不清 楚上述状况,但其所持合同中定金条款亦予以划去且其支付的款项,被告 收条上也明确为首付款,故原告以定金300000元酌情主张违约金,于法无 据。但被告违约行为确实给原告造成实际损失,且被告江某光以中介身 份参与了原告与被告徐某洋、徐某交易过程,其作为专门从事居间业务 的人员,且作为格式合同提供人,在其本人与被告徐某洋、徐某的买卖合 同中明确约定了违约金数额,但在本人作为隐名出卖人的合同中却划去 相关定金,对原告显属不公,本院参照原告实际损失及网签合同的违约金 约定酌情确定,被告赔偿原告违约金84000元。被告徐某洋、徐某作为隐 名代理人承担责任后,在代隐名出卖人被告江某光承担责任范围内有向 其追偿的权利。原告还主张被告江某光因恶意串通、欺诈承担连带责
任,于法无据,本院难以支持。综上,判决:
一、解除原告马某香与被告徐某洋、徐某于2016年11月26日签订的 《房地产买卖居间协议》;
二、被告徐某洋、徐某于本判决生效之日起十日内返还原告马某香 购房款298000元;
三、被告徐某洋、徐某于本判决生效之日起十日内支付原告马某香 违约金84000元;
四、驳回原告马某香的其他诉讼请求。
【法官后语】
伴随着近几年房产市场的持续膨胀,中介炒房的现象愈演愈烈,中介 买房囤房之后再高价卖出早已成为老百姓耳熟能详的事情,司法裁判需 要通过判例避免助长炒房风气的同时亦需要注意交易的稳定性并给予社 会一定的价值引导。
一、“炒房合同”的效力认定
(一)炒房行为的认定
本案体现的所谓“炒房”,即中介先与卖家订立买卖合同并约定由 其决定转卖的下家,再以中介身份促成卖家与真正实际卖家订立合同之 后直接由卖家将房屋过户给真正买家最终达到低买高卖赚取高额差价的 目的。
在实现赚取差价的这一整个过程中势必涉及两个或两个以上的合
同,以本案为例,被告江某光作为中介首先与被告徐某洋父子签订《房地 产买卖居间协议》再促成徐某洋与原告马某香签订《房地产买卖居间合 同协议》,此时两个合同是否有效,以及前后两个行为如何认定,三方之 间的法律关系又该如何认定是解决本案纠纷的核心问题。
(二)中介与出卖人订立的合同效力
首先,被告江某光虽与徐某洋父子签订的是《房地产买卖居间协
议》,但根据合同内同来看,江某光并非作为中介而是实际买受人,合同 内容亦是关于房屋买卖的约定,因此江某光与徐某洋父子之间本质上是 买卖关系而非居间关系。这样一份表明了购买目的是投资并且双方约定 由“ 中介”指定下家的房屋买卖合同是否有效在实践中确实存有争议。
违背公序良俗说。实践中有人认为中介炒房的行为扰乱经济秩序, 违背公序良俗,因此此类以炒房为目的的合同应当无效。但因公序良俗 并不是确定的法律概念,亦没有明确的构成要件,司法实践中亦不轻易以 此原则来直接认定合同无效。中介通过低买高卖的方式赚取差价确实有 损正常的房产交易秩序,但难以上升至违背公共秩序或善良风俗,直接将 合同轻易以此为由认定为无效恐不利于维护市场交易的稳定性。
非真实意思表示合同不成立说。亦有实践观点认为,“ 中介与出卖 人签订合同只是先占有房屋的购买机会,同时另寻买主,并非真实要购买 房屋,签订买卖合同并非真实意思表示故而合同不成立;炒房人行为有违 诚实信用原则,故依法不予保护。”我国合同成立的一般要件是合同双 方就合同的主要条款达成合意,而合意原则上是指双方当事人表示内容 的一致,对合同条款在客观上意思表示一致。中介与出卖人订立合同时 出卖方明知并且同意由中介先买下房屋并且由其决定转卖人,在这样的 买卖合同中一方具有购买的意思表示而另一方具有出卖的真意即足矣, 因此以意思表示并非真实为由否定合同的成立未免牵强。
(三)出卖人与实际买受人订立的合同效力
徐某洋父子与实际买受人原告签订合同时确实没有告知其已经将房 屋卖给中介江某光,隐瞒了江某光是实际出卖人的事实,但是房屋并没有 过户,依据物权法的规定,徐某洋父子依然是房屋真正的权利人,而实际 买受人亦是基于向真正权利人购买房屋的意思签订的合同,徐某洋父子
的行为难以被认定为欺诈,双方之间合同亦是合法有效的。
综上,虽然在住房与城乡建设部的《房地产经纪管理办法》中明确 规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的 房屋交易信息,低价收进高价卖出房屋赚取差价”,但该文件并不能成为 认定合同无效的效力性强制性规定。尤其是如本案中的江某光作为中介 却并不在合同中表示其作为中介的身份,因此中介以炒房为目的的合同 在当前实践中尚且难以被轻易判定为无效。
二、三方之间法律关系的认定以及买受人权益救济
中介在隐瞒实际身份情况下与实际买受人、出卖人三方法律关系究 竟该如何认定。我国《民法通则》第六十五条第二款规定:“书面委托 代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和 期间,并由委托人签名或者盖章。”《民法总则》第一百六十五条亦同 样规定:“委托代理授权采用书面形式的,授权委托书应当载明代理人的 姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由被代理人签名或者盖
章。”因此,我国大部分学者认为我国民法将代理权授予行为定性为单 方法律行为只需要被代理人就代理权的授予作出单方意思表示即可。本 案中,被告江某光隐瞒自己身份并且在自认其是实际出卖人的情况下,其 又促成原告与被告徐某洋父子即房屋权利人订立买卖合同,包含着其作 为隐名出卖人将出卖事宜委托给徐某洋父子的意思表示,徐某洋父子亦 自认其与原告签订的合同是为了履行与江某之间的协议,即相当于是接 受江某光的委托与原告签订合同,因此参照适用《合同法》第四百零三 条隐名代理的规定,当实际买受人因代理人遇到履行障碍时赋予其选择 权,经过法院释明,有权选择违约请求权主张的对象,以保障其权益。
编写人:上海市奉贤区人民法院 陈婉青
