——徐某强诉贺某兵、李某珍房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2017)闽02民终5447号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):徐某强
被告(被上诉人):贺某兵、李某珍 【基本案情】
2017年3月16日,贺某兵(甲方)与徐某强(乙方)签订一份《房地产认 购居间协议》 (以下简称诉争合同),约定:甲方将坐落于思明区同安路2 号之一××室(天鹭大厦)的房屋(以下简称诉争房屋)出售给乙方,总价 款10900000元;合同签订当日乙方支付认购定金1000000元;乙方于2017 年3月16日向甲方支付40000元(定金),于2017年3月17日前向甲方支付
960000元(定金),2017年4月15日前(送件过户当日)向甲方支付2300000 元,购房款7600000元由乙方向银行申请按揭支付给甲方;因产权人贺某 兵及其配偶未到场,由李某珍代表收取乙方定金,李某珍已征得甲方同意 出售此房,李某珍承担此房收取定金的全部法律责任;等等。诉争合同由 李某珍代贺某兵签订。厦门市思明区万汇行新华阳光房屋中介经营部居





间促成诉争合同签约,三方约定中介费150000元,由徐某强承担。合同签 订后,徐某强于2017年3月16日向李某珍支付定金40000元,于2017年3
月17日向李某珍支付定金960000元。
2017年4月6日,李某珍应徐某强要求出示诉争房屋不动产权证原件 并提供复印件。其后,徐某强根据不动产权证编码上网查询确认诉争房 屋买卖合同已网签备案。
2017年4月13日,徐某强向贺某兵、李某珍发出《关于房屋买卖事宜 的沟通函》,要求贺某兵、李某珍于2017年4月15日(星期六)携带身份
证、户口本、结婚证、产权证原件以及3月16日之前签署的经公证的委 托书到居间人处协商。同日,徐某强在厦门市鹭江公证处公证下向李某 珍手机发送了相同内容的信息。
2017年4月17日(星期一),贺某兵、李某珍以及居间方2位工作人员 前往市政务服务中心不动产登记中心窗口,等待徐某强办理诉争房屋过 户手续。其间,居间方工作人员通过拨打电话、发送短信的方式联系徐 某强,但至市政务服务中心下班前徐某强仍未出现。
2017年6月25日,徐某强向贺某兵、李某珍发出律师函称:因未得到 贺某兵对诉争合同的追认,视贺某兵拒绝追认诉争合同,其作为善意相对 方通知撤销诉争合同。
2017年7月3日,贺某兵、李某珍向徐某强发出律师函称:因徐某强违 反合同约定,按照诉争合同第十二条第×项约定,已支付定金应予没收。
2017年7月11日,徐某强至本院起诉贺某兵、李某珍。本案庭审中, 贺某兵明确李某珍自始对出售诉争房屋事宜有全权代理权。
另查明,徐某强及其配偶均为银行从业人员。 【案件焦点】





徐某强是否有权依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款 的规定撤销诉争合同。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为:享有《中华人民共和国 合同法》第四十八条规定的撤销权须满足两个条件:一是主张撤销权人 为善意,二是合同未经被代理人追认。本案中,徐某强主张撤销合同不符 合上述条件。1.徐某强非善意相对人。其一,诉争合同载明:“因产权人 贺某兵及其配偶未到场,由李某珍代表收取乙方定金,李某珍已征得甲方 同意出售此房,李某珍承担此房收取定金的全部法律责任。”可见徐某 强是在接受产权人未到场、相信李某珍具有代理权的心理状态下签订诉 争合同的。诉争合同还约定李某珍承担定金责任,即便李某珍无权代理, 徐某强履行合同具有等同于李某珍有权代理状态下的法律保障。在合同 相对方没有违约行为产生的情况下,徐某强要求贺某兵、李某珍出具公 证委托书,既无合同上之依据,亦无情势上的必要,反而是对其此前签约 行为的悖反。其二,2017年4月17日,亦即诉争合同约定的办理产权过户 之日顺延的第一个工作日,贺某兵、李某珍在居间方和证人的陪同下前 往市政务服务中心不动产登记中心窗口准备履约,但徐某强在居间方多 番联系催促下仍未到场。徐某强及其配偶均为银行从业人员,金融职业 特点决定其较普通人具有更丰富的市场交易经验以及更审慎的法律意
识。在此情况下,徐某强应当认识到:该日实际上是合同约定的产权过户 日,到此日为止出卖方并无违约行为,其未到场可能构成违约;即便质疑 李某珍的代理权,也可到场直接确认,而非避而不见。然而徐某强并未到 场,应自行承担不利后果。可见,徐某强履行合同过程中存在违反合同约 定和不诚信的行为,主观上并非善意。2.贺某兵以实际行为追认了合
同。其一,2017年4月6日,李某珍应徐某强要求出示诉争房屋不动产权证 原件并提供复印件,其后徐某强查询确认诉争房屋买卖合同已网签备
案。众所周知,不动产买卖合同网签备案须经产权人确认同意。从诉争





合同已网签备案的事实,徐某强理应推断贺某兵知悉、认可并履行了诉 争合同。贺某兵的履约行为具有追认合同的效果,且该情况已在徐某强 知道诉争合同网签备案时为其所获知。上述事实的法律意义为:贺某兵 追认诉争合同的意思表示于徐某强知晓诉争合同网签时到达徐某强。其 二,2017年4月17日,贺某兵前往市政务服务中心不动产登记中心窗口配 合过户,该行为亦表明其知晓认可并依约履行合同。居间方工作人员通 过拨打电话、发送短信的方式多番联系徐某强。由于居间方提供的信息 足以信任,徐某强理应知晓贺某兵到场准备履约的情况。上述事实的法 律意义为:贺某兵追认诉争合同的意思表示于徐某强知晓贺某兵前往不 动产登记中心履约时到达徐某强。可见,贺某兵以其实际履约行为追认 了诉争合同,其追认的意思表示至少先后两次到达徐某强。综上所述,徐 某强不享有《中华人民共和国合同法》第四十八条规定的撤销权,无权 撤销诉争合同,对其提出的诉讼请求予以驳回。
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六 条、第六十条第一款、第四十八条等规定,作出如下判决:
驳回徐某强的诉讼请求。
徐某强提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理认为:一审判 决认定事实清楚、适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
按照理性经济人假设,每个人是自身利益的最佳判断者和维护者,故 非基于本人真意而为的无权代理行为侵害本人利益、无权代理人和相对 人从中获益属于常态。实践中,相对人出于履行合同对自己有利的考虑, 一般不愿主张撤销无权代理缔结的合同。然而,若相对人对履行合同损





益判断从获利预期变为亏损预期,其主张撤销合同的概率大增。此种情 况下相对人主张撤销合同的目的在于规避市场风险。通常,对平等自愿 缔结的合同所分配的市场风险,法律不支持单方规避或任意转嫁,但对恶 意强加的市场风险允许有重新选择的权利。也就是说,法律赋予善意当 事人从以欺瞒手段缔结合同的对手恶意强加的市场风险中“解套”的救 济途径,《合同法》第四十八条便是例子,其第一款和第二款分别赋予了 本人和相对人在无权代理条件下重新选择是否交易的权利。
站在本人的角度,无权代理人没有代理权、超越代理权或者代理权 终止时以本人名义缔结合同显属恶意,合同所蕴含的市场风险是未经本 人知悉、判断、抉择的,因此本人的追认权是绝对的、不附条件的,本人 可自由选择是否承受合同后果。对相对人而言,市场中交易对手的身份 往往与交易风险高度关联,有时一桩交易是否达成取决于是否与特定交 易对手而为。在无权代理情形下,除非相对人恶意,更多时候无权代理人 向相对人隐瞒了本人的真实意思,缔结合同时使相对人认为交易对手是 本人。然而客观上交易对手是否为本人却是不确定的,无权代理的本质 是无权代理人通过欺瞒交易对手信息的手段诱导相对人订立合同,因此 法律也应当相应地赋予相对人重新选择是否交易的权利。由于相对人利 益是否因无权代理受损与相对人自身主观心态息息相关,且受制于本人 对合同的态度,故法律赋予相对人的重新选择权利(相对人撤销权)限制 更加严格。
一、相对人须善意
《合同法》第四十八条第二款对相对人行使撤销权规定的首要条件 是相对人善意。现实中相对人对无权代理的主观心态复杂多样,笔者按 照善意递减、恶意递增的规律进行梳理:一是完全善意,有合理理由相信 有权代理而缔结合同;二是过失善意,对代理权疏于审查,未尽必要的注 意义务,应当知道无权代理而缔结合同;三是消极恶意,明知有权代理缔 结合同,但故意放任代理瑕疵,以履行合同是否对其有利为标准主张代理





效力,以期达到是否履行合同由其操控的目的,笔者将此种心态又称
为“机会主义恶意” ;四是积极恶意,明知无权代理而缔结合同,甚至存 在与代理人恶意串通情形。笔者认为,《合同法》第四十八条第二款
的“善意”应作严格解释,仅在相对人完全善意的情况下,相对人方享有 撤销权。
本案房屋交易发生在中央和地方房地产调控政策不断加码的过程中 ,诉争合同签订后房价开始下跌,高价房屋从“一房难求”变为“烫手山 芋”。市场波动下购房者徐某强的心态发生了变化,欲利用对方代理行 为的瑕疵主张撤销合同,从而达到既避免房价下跌损失又规避违约责任 的目的,其主观心态属于典型的“机会主义恶意” 。虽然徐某强极力掩 饰、否认恶意,但其真意却隐藏在履行合同的种种行为之中,有待裁判者 发现和揭示。通过法庭调查发现,徐某强是在接受贺某兵本人未到场、
相信李某珍具有代理权的心理状态下签订诉争合同的,诉争合同同时还 约定李某珍承担定金责任作为代理瑕疵的风险补偿。至诉争合同约定的 办理产权过户之日,徐某强在居间方多番联系催促下未到场配合过户。
自始至终出卖方并无违约行为,即便质疑李某珍的代理权,徐某强也可到 场直接确认,而非避而不见。可见,徐某强在履行合同过程中存在违约和 不诚信行为,主观上并非善意。
二、本人未追认
《合同法》第四十八条第二款对相对人撤销权规定的另一限制条件 是必须在本人追认之前行使。追认是本人对无权代理行为事后持肯定态 度的意思表示,根据《民法总则》第一百四十二条规定须向相对人作
出。意思表示由意思和表示两词组成,其中“意思”为内部要素,体现表 意人对特定事项的态度和观点;“表示”为外部要素,是表意人将态度和 观点对外传递的行为。按照外观方式的区别,《民法总则》第一百四十 条将“表示”分为明示和默示。明示的意思表示是指用口头、书面或数 据电文等方式进行表意的行为。默示的意思表示是指通过特定行为传递





态度和观点的表意行为,通常是某种积极行为,如向自动售货机投币、扫 二维码付款、拍卖举牌等。除法律另有规定,默示同明示具有同样的表 意效果,《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干 问题的意见(试行)》第六十六条便规定:“一方当事人向对方当事人提 出民事权利的要求,对方未用语言或者文字明确表示意见,但其行为表明 已接受的,可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事 人双方有约定的情况下,才可以视为意思表示。”《民法总则》第一百 四十条对此进行了继受。本案中,贺某兵虽未就其追认合同进行明示,但 作出以下行为:一是出具诉争房屋产权证原件并提供复印件,二是同意房 屋买卖合同网签备案,三是前往不动产登记窗口配合过户。上述行为均 系对诉争合同的履约行为,已足够使徐某强确认贺某兵认可诉争合同,应 当属于贺某兵默示的追认,徐某强再主张撤销合同于法无据。
综上所述,司法实践中应对相对人撤销权行使的限制条件全面严格 审查,特别要注意相对人的“机会主义恶意”,以及依法认定本人的默示 追认,防止恶意相对人操控交易、转嫁风险,维护诚信、安全的市场秩
序,实现无权代理各方利益平衡。
编写人:福建省厦门市思明区人民法院 郭泽喆