——周某诉张某义等房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终774号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):周某
被告(上诉人):张某义、徐某云、丁某英、张某生、张某轩 【基本案情】
张某庆与被告丁某英于1988年登记结婚。2003年,张某庆购买位于 上海市闵行区普洱路88弄1号××室房屋,并与第三人中国民生银行上海 闵行支行签订《个人住房抵押借款合同》申请按揭贷款29.9万元。2005
年5月18日,涉案房屋产权登记在张某庆名下。
2015年10月19日,原告向张某庆支付购房定金10万元。2015年10
月23日,原告与张某庆签订《上海市房地产买卖合同》,约定原告以总价 229万元购买涉案房屋,过户时间和交房时间均为2016年2月5日前。签约 当日,原告应付首付款66万元(含已付定金),张某庆应于签约后七日内归 还尚欠贷款并取得注销抵押材料。2015年12月23日前,原告应付第二期 款3万元。张某庆需配合原告申请贷款,手续备齐时双方申请过户。待房 地产交易中心出具过户后的产权证及贷款银行为抵押权人的他项权利证 明后,原告应委托贷款银行支付第三期款160万元。收到全额房款后三日 内,双方办理房屋交接手续。同日,双方还签订《房屋买卖补充协议》, 约定实际上房东到手价为220万元,其余9万元为预付的税费,多退少补。 签约后,原告按期支付了房款66万元,但张某庆尚未还清原有贷款也未涤 除抵押。
庭审中,原告申请证人作证第二期款的支付时间系预估的,讲好在办 理贷款和房东本人见面时当面支付。后因双方都较忙,通过中介从中联 络口头推迟见面时间。中介在2015年12月25日左右与张某庆敲定于2016 年1月3日或4日在上海见面。
2016年1月1日,张某庆因病突发死亡被注销户口。之后,原告与五被 告(系张某庆的法定继承人)多次协商无果,原告遂起诉要求:1.判令五被 告立即偿还涉案房屋的贷款;2.判令第三人在五被告还清全部贷款后立 即办理涤除设定在涉案房屋上的抵押手续。3.判令五被告立即配合原告 办理涉案房屋的产权过户手续;4.判令五被告立即交付涉案房屋。
【案件焦点】
1.原告与张某庆签订的《上海市房地产买卖合同》是否合法有效。 张某庆是否无权处分涉案房屋;2.原告未于2015年12月23日支付第二期 房价款3万元是否构成违约;3.张某庆死亡后,涉案房屋买卖合同是否可
以继续履行。
【法院裁判要旨】
上海市闵行区人民法院经审理认为:原告与张某庆就涉案房屋签订 的合同,系其真实意思表示,合法有效。作为房屋共有人的丁某英是知晓 并同意出售该房屋的,张某庆签署合同并非无权处分,故该合同可以发生 物权变动的效力。就第二期房款支付时间,中介证实双方协商一致,变更 了合同约定,直至张某庆突然死亡,原告没有机会向被告当面支付该款。 且张某庆并未先归还尚欠第三人的贷款,属违约在先,故即便如五被告所 述原告构成违约,五被告亦不享有合同解除权。现因张某庆死亡,张某庆 的法定继承人亦负有履行义务并享有收取剩余房款的权利。本院充分理 解五被告痛失至亲的心情,望五被告本着诚实信用原则,继续履行涉案房 地产买卖合同,向第三人归还剩余抵押贷款。现第三人亦表示在上述贷 款归还后,同意配合办理涤除设定在涉案房屋上的抵押登记手续。现原 告的诉请,符合合同约定,本院予以支持。鉴于原告目前已将剩余房款
163万元(含预估的9万元税费)交至本院。为避免诉累,本院对原告应支 付五被告的后续房款一并作出处理。
上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第 一百零七条、第一百三十五条规定,判决如下:
一、五被告于本判决生效之日起十日内向第三人归还全部贷款本息 (具体金额以银行当日借款流水账目为准)。若届时五被告不能归还,则 由原告代为清偿;
二、第三人于上述贷款清偿之日起三日内注销设定在涉案房屋上的 他项权利;
三、原告于上述房屋抵押登记涤除后三日内向五被告支付房款3万 元。同日,五被告协助原告将上述房屋产权办理过户至原告名下,过户期
间发生的相关税费等费用,全部由原告负担;
四、原告于房地产交易中心出具原告为产权人的房地产权证的当日 向五被告支付剩余房款151万元;
五、五被告于收到上述全部款项后三日内,将涉案房屋交付原告。 张某义、徐某云、丁某英、张某生、张某轩五人提起上诉。
上海市第一中级人民法院经审理认为:张某义等五人上诉的主要理 由一是认为张某庆出售涉案房屋未经共有权人丁某英同意,属无权处分 而不能发生物权变动的效力,二是周某未在2015年12月23日前支付第二 期房款30000元构成违约且已达到合同约定的解除条件。对此,因张某义 等五人的上诉主张亦是其一审时的答辩意见,而一审法院已经有针对性 地、详尽地阐述了张某义等五人上述主张不能成立的理由,对此予以认 同且不再赘述。二审期间,张某义等五人并未提供新的、切实的证据足 以推翻一审法院的认定,故对其上诉诉请不予支持。综上所述,张某义等 五人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律 正确,应予维持。上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事 诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
本案所涉法律问题较为复杂,不仅有出售的房屋负有抵押对于贷款 银行的地位认定及贷款合同的处理,还有合同一方死亡后合同履行问题, 以及夫妻一方出售共有房屋是否涉及无权处分等问题。处理本案核心在 于,如何理解夫妻一方将登记在己方名下的共有房屋对外出售的情形,现 仅结合本案具体情况,做一梳理。
一、婚后购买的登记在一方名下的房屋的权属认定
现实生活中,夫妻双方将婚后购房仅登记在一方名下的情形不在少 数。根据婚姻法相关规定,婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共有 财产,不因不动产登记簿上未登记另一方配偶的名字就否定该配偶对房 屋的物权。
二、产权登记人以自己名义与买受人签订出售合同的效力
在审判实践中,配偶方多以产权登记人未取得配偶同意出售共有房 屋属于无权处分作为合同效力的抗辩。然而,无权处分并非合同无效的 法定情形,不引起合同无效的后果。故产权登记人以自己名义签订的房 屋买卖合同,仍属有效。当然,无权处分的合同客观存在履行上的障碍, 难以引起物权变动的效果。
三、判断是否属于无权处分的举证责任分配
由于出卖人系以单独产权人的身份订立合同,若要求买受人均负有 查询出售方婚姻状况的义务未免强人所难。实践中,配偶一方多以出售 时未经其同意为由主张无权处分,本案中,因产权登记人死亡,按案情一 度陷入“死无对证”的僵局。我们认为,产权登记人单方处分夫妻共有 房屋,应先由买受人对出卖人取得授权或具有表见代理的情形加以举
证。一般而言,可综合考虑配偶一方是否参与挂牌,价格磋商、收取房款 以及夫妻是否共同居住等因素。本案中,因产权登记人一家均生活在外 省,这无疑又给认定增添了几分难度。
综上,婚姻法范畴下对夫妻共有财产的保护,以及合同法范畴下对民 商事交易稳定的维护,系审判人员需考量的问题。若一味强调共有人权 利,势必损害市场交易,反之,一味强调合同履行,又将损害夫妻共同财
产,引起权利失衡及社会不稳定。审理中,应根据具体案情,审慎裁判。
编写人:上海市闵行区人民法院 陈春芳 林舒
