——陈某良诉物业公司、投资公司商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省广州市中级入民法院(2020)粤01民终5069号民事判决书 2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):陈某良
被告(被上诉人):物业公司、投资公司
【基本案情】
物业公司是广东省广州市南沙区某镇某小区商品房的开发商，原名为房地 产开发公司，于2007年更名为物业公司。
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中国法院2022年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
2004年3月2日，物业公司(为出卖人)和陈某良(为受买人)签订 《商品房买卖合同》。该合同约定受买人向出卖人购买位于广州市南沙区某镇其 开发的小区一套房屋。该商品房的用途为住宅，建筑面积为72.02平方米，套 内建筑面积为63.90平方米。该商品房屋属预售，按套内建筑面积计算每平方 米1733.07元，总金额110743元整。2005年1月10日前支付22743元，余款 8.8万元于2004年2月28日前办理银行按揭。出卖人应当在2004年6月30日 前将上述商品房交付给买受人使用。签订合同时，该小区南面有销售中心、游 泳池、篮球场，并种植了绿化植物，但双方在《商品房买卖合同》中没有对案 涉房屋基础设施、公共配套建筑作出任何约定。
签订合同后，陈某良向物业公司支付了购房款110743元，并办理收楼手 续。2005年10月21日，不动产管理机构颁发了涉案房屋的房地产权证，登记 的权属人为陈某良，房屋登记面积为71.4平方米。2018年，该小区西南面的 销售中心、游泳池、篮球场被拆毁，绿化植物也被铲除。
【案件焦点】
1.物业公司的宣传资料是否视为要约和合同内容；2.物业公司是否需要承 担违约责任；3.投资公司是否需要承担连带责任。
【法院裁判要旨】
广东省广州市南沙区人民法院经审理认为：关于广告宣传的属性问题，物 业公司在广告宣传资料中明确其开发的案涉小区具备游泳池、篮球场等配套设 施。该配套设施可提高小区的居住环境和条件，对双方合同的订立和房屋价格 的确定有重大的影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》第三条的规定，以上广告宣传应视为要约，并纳入 合同的内容。
关于违约责任的问题，由于游泳池、篮球场等设施已被拆除，物业公司无 法履行以上合同义务，应承扣违约责任。由于双方在合同中并未约定相应的违 约金数额和损失赔偿计算方法，而案涉商品房是否具备上述配套设施必然影响
三、商品房销售合同纠纷 173
房屋定价，故计算赔偿数额时应以双方合同约定的房屋价格为基础，不以房屋 评估价格作为依据。鉴于涉案商品房实际上能满足居住需要，符合正常使用的 要求，游泳池、篮球场等配套设施虽然可以改善住户的生活条件，但是对于该 房屋的功能和使用的舒适程度并无直接影响，缺少上述设施对房屋价值变化影 响有限。因此，综合考虑上述情节，酌情确定物业公司应按总房屋价款的2% 向陈某良支付赔偿款。
关于承担连带责任的问题，物业公司和投资公司是独立的法人，应独立对 外承担民事责任。在没有证据证明投资公司和物业公司存在人员和资产混同的 情况下，故法院对相应的请求不予支持。
广东省广州市南沙区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、 第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第三条的规定，作出如下判决：
一 、被告物业公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性支付 2214.86元给原告陈某良；
二 、驳回原告陈某良的其他诉讼请求。
陈某良不服一审判决，提出上诉。
广东省广州市中级人民法院经审理认为：同意广州市南沙区人民法院的裁 判意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规 定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案系案涉小区的业主与开发商因小区销售时宣传的配套设施被拆除所引 发的众多纠纷之一，陈某良等人作为业主代表向法院提起诉讼，众多业主持观 望的态度。本案涉及众多当事人权益，社会影响较大。如何确定拆除约定配套 设施所应承担的责任，是本案的主要焦点。合同中没有约定，法律也无明文规 定，鉴定机构对此无法作出评估，也无既判先例可循，是本案的难点。本案的 裁判，对同类案件的处理有很好的借鉴作用。
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本案中，对物业公司的广告宣传，应从宣传的主体、宣传资料的来源、宣 传的内容、规划情况的展示、对销售价格的影响，以及是否有违反诚实信用原 则等方面进行判断，应作为合同约定的内容。物业公司虽然在销售案涉房屋时 已经建好了上述设施，但是该设施是临时建设，且已经被拆除。因此，该公司 交付的房屋不符合合同的约定，违反合同约定，应承担违约责任。案涉合同并 未约定相应的违约金数额或损失赔偿计算方法。在无法鉴定的情况下，对如何 确定赔偿数额有不同的观点。
第一种观点认为，小区的游泳池、篮球场被拆除，对涉案房屋市场价值造 成较大的影响，应根据拆除行为发生时的市场价格，按比例计算赔偿。
第二种观点认为，房屋销售时的价格根据供求关系确定，配套设施完备时， 房屋售价相对较高，故应根据上述配套设施对房屋售价的影响来确定赔偿的 数额。
一审法院在审理上述案件中，采纳的是第二种观点。涉案商品房是否具备 上述配套设施对涉案房屋的销售定价有一定的影响，陈某良以较高的价格购买 没有配套游泳池、篮球场的房屋，多付了购房款。房屋现在的市场价值是市场 供求关系变化所致，并非签订合同时能预见的利益，故赔偿数额应以双方约定 的房屋价格为基础加以确定。现虽然无法对损失的价格进行评估，但仍可以借 鉴房地产估价的规范和方法判定缺少配套设施对房屋销售价格的影响。《中华 人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T 50291—2015) 对房地产估价常 用的比较法作出了技术规范。比较法通过搜集、选取交易实例，建立比较基础， 在此基础上进行修正、调整，从而计算比较价值。其中，进行修正、调整各个 项目分别对比实例修正、调整的幅度不超过20%,共同对比实例修正、调整的 幅度不超过30%。由于影响价格的因素有多方面，包括交易情况的修正，市 场、区位、实物、权益状况的调整。所以，评估机构通常对配套设施较差一些 的评估对象，在-1%至-3%调整价格。鉴于案涉商品房实际能满足居住的需 要，符合正常居住的要求，游泳池、篮球场等配套设施虽然可以改善生活条件， 但对陈某良居住使用该房屋的功能和舒适性并无直接影响，对房屋销售定价影
三、商品房销售合同纠纷
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响相对有限。法院结合房地产估价的规范和标准，酌情确定由物业公司按原合
同总房屋价款的2%支付赔偿款。
本案酌情确定赔偿数额的审判论证思路，可为案情相似案件的处理提供参 考。对案涉楼盘大部分业主与开发商协商解决同类纠纷起到引导和借鉴的作用， 实现了法律效果和社会效果的统一。
编写人：广东省广州市中级人民法院 陈健
