——基督教委员会诉赵某等第三人撤销之诉案【案件基本信息】 1.裁判书字号
湖北省宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民终2895号民事判决书 2.案由：第三人撤销之诉
3.当事人
原告（被上诉人）：基督教委员会 被告（上诉人）：赵某
被告：李某、刘某 【基本案情】
李某、刘某系夫妻关系，位于宜昌市城区珍珠路×× 号的房屋（建 筑面积为51.79平方米）属于李某、刘某共同共有。
2017年7月5日，李某和赵某签订房屋买卖合同，合同约定：“李某 将其位于宜昌市珍珠路×× 号的房屋出售给赵某，总价为20万元。房款 分两次付清，2017年7月5日当天支付8万元，剩余房款12万元于2017年 8月15日付清，双方需在签订本合同之日起一年内办理产权过户。”截 至2018年4月13日，赵某已经向李某支付购房款项14.89万元，但双方
一直未办理过户手续。2018年6月15日，赵某以房屋买卖合同纠纷为案 由向法院起诉李某、刘某，请求判令：（1）李某、刘某立即协助赵某 办理位于宜昌市西陵区珍珠路×× 号房屋及土地过户手续；（2） 由李 某、刘某承担本案诉讼费、保全费。法院依法予以受理，并依赵某申 请作出（2018）鄂0502民初1994号民事裁定书，裁定查封了案涉房 屋。后双方达成调解协议，法院于2018年8月29日作出（2018）鄂0502 民初1994号民事调解书。调解协议内容：（1）李某、刘某于2018年10 月15日前协助赵某办理位于宜昌市西陵区珍珠路×× 号的房屋及土地权 属变更手续；（2）赵某于房屋及土地权属变更手续完成后3日内向李 某、刘某支付剩余房款5.11万元。
2018年3月22日，李某、刘某（甲方）与宜昌市基督教委员会（乙 方）签订房屋买卖合同，该合同约定：“甲方将珍珠路×× 号房屋（即 本案案涉房屋）出售给乙方，总价款为23万元。乙方在签订合同当日 向甲方支付购房款15万元，房产过户后向甲方支付购房款8万元。甲、 乙双方商定在签订本合同之日起7日内办理过户手续。甲方承诺在2018 年4月1日前将该房屋钥匙交付给乙方。”宜昌市基督教委员会于2018年 3月22日向刘某名下的账户支付房款15万元，于2018年3月23日向李某 名下的账户支付房款4万元，于2018年3月26日又向李某名下的账户支 付房款4万元。至此，宜昌市基督教委员会已付清全部房款。2018年4 月，李某、刘某将房屋及相关产权证件交付宜昌市基督教委员会。宜 昌市基督教委员会占有使用该房屋至今。2019年年初，宜昌市基督教 委员会要求李某、刘某协助办理该房屋过户手续，通过查档得知赵某 与李某、刘某已就该房屋的买卖纠纷在法院达成调解协议，故于2019 年3月5日向法院提起第三人撤销之诉，请求判令：（1）撤销宜昌市西 陵区人民法院（2018）鄂0502民初1994号民事调解书；（2）依法确认 赵某与李某、刘某之间签订的房屋买卖合同无效；（3）依法确认宜昌
市基督教委员会与被告李某、刘某于2018年3月22日签订的房屋买卖合 同合法有效，位于宜昌市西陵区珍珠路×× 号的房屋归宜昌市基督教委 员会所有，李某、刘某立即配合宜昌市基督教委员会办理房屋及土地 使用权等不动产权属转移过户手续； （4）本案诉讼费用由赵某和李 某、刘某承担。后宜昌市基督教委员会于2019年5月6日书面申请撤回 了上述第二项诉讼请求，法院予以准许。
另查明，从2017年1月20日至今，李某因借用赵某的信用卡透支消 费，与赵某产生过经济纠纷。
【案件焦点】
如何确定两个买受人的权利保护顺位。 【法院裁判要旨】
湖北省宜昌市西陵区人民法院经审理认为：本案属于典型的一房 数卖纠纷，本案所涉两份房屋买卖合同均系各方真实意思表示，且不 违反法律的强制性规定，合法有效。故对于宜昌市基督教委员会要求 确认其与李某、刘某于2018年3月22日签订的房屋买卖合同合法有效的 诉请，法院予以支持。案涉房屋目前尚登记在李某、刘某名下，根据 不动产所有权以登记为准的原则，李某、刘某仍是案涉房屋的所有权 人。故对于宜昌市基督教委员会要求确认位于宜昌市西陵区珍珠路×× 号的房屋归其所有的诉请，法院不予支持。
本案的争议焦点在于基督教委员会与赵某的房屋所有权及土地使 用权属过户请求权的保护顺位问题。最高人民法院发布的《第八次全 国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，审 理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合
同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合 同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中， 基督教委员会已经支付了全部的购房款并且实际占有使用了该房屋， 还持有案涉房屋的房屋产权证和土地使用权证，这表明该交易的绝大 多数义务已经充分得以履行，也反映了出卖人李某、刘某的真实意 愿。而本案另一购房人赵某尚有5.11万元购房款未支付，且未实际占 有使用该房屋，其房屋买卖合同的履行程度与前者相比较低。为维护 交易秩序的稳定，法院将优先保护宜昌市基督教委员会的房屋所有权 及土地使用权属过户请求权。故对于宜昌市基督教委员会请求李某、 刘某配合其办理房屋及土地使用权等不动产权属转移过户手续的诉 请，法院依法予以支持。法院于2018年8月29日作出的（2018）鄂0502 民初1994号民事调解书的内容损害了宜昌市基督教委员会的民事权 益，依法应当予以撤销。
综上，湖北省宜昌市西陵区人民法院依照《中华人民共和国合同 法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 三百条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2018）鄂0502民初1994号民事调解书；
二、确认宜昌市基督教委员会与李某、刘某于2018年3月22日签订 的《房屋买卖合同》合法有效；
三、李某、刘某应在本判决生效之日起十五日内配合宜昌市基督 教委员会办理位于宜昌市西陵区珍珠路×× 号的房屋的房屋产权证及土 地使用权等不动产权属转移过户手续；
四、驳回宜昌市基督教委员会本案其他诉讼请求。 赵某不服一审判决，提出上诉。
湖北省宜昌市中级人民法院经审理认为：宜昌基督教委员会就其 已向李某支付案涉房屋全款的事实向法院提交了相应的银行转账流 水、收据等证据予以证实，前述证据能够相互印证，达到一般证明标 准，在不能提供有效相反证据的情形下，足以证实宜昌基督教委员会 已经全款支付购房款。且从李某于2018年4月13日向赵某出具的收据内 容看，该收据上明确了赵某支付给李某的房款数额为14.89万元以及李 某使用赵某信用卡的账款11万元，“合计25.89万（原文如此）ℽ, 承诺 “于2018年8月30日前所收到的赵某的钱款全款归还赵某。”由此可见， 在李某向赵某出具该收据时，双方已就之前支付的购房款以及信用卡 欠款达成了全部归还赵某的合意。赵某辩称该借据载明的归还的款项 仅系信用卡欠款，但明显与该借据上的文字表述不符。故有理由相信 赵某在当时已同意李某退还之前其已经支付的购房款，即双方当时协 议解除房屋买卖合同的意思明显。一审法院据此优先保护宜昌基督教 委员会的房屋所有权及土地使用权属过户请求权并无不当，法院予以 维持。
综上所述，赵某的上诉理由不能成立，应予驳回。湖北省宜昌市 中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一 款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案虽然是第三人撤销之诉，但案件的本质是“一房数卖”情形下 法院如何确权的问题，即在两份或者数份买卖合同均为合法有效的情 形下，如何确定买受人权利的保护顺位。
最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部 分）纪要》第十五条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同 均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权 变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺 序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于 已经合法占有该房屋的买受人。对于买卖合同的成立时间，应综合主 管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
按照最高人民法院的指导意见，解决此类纠纷首先要确保是合法 有效的买卖合同，且买受人应当是善意的。根据《中华人民共和国民 法典》物权编规定的物权变动规则，动产的物权变动以交付为准，不 动产的物权变动以登记为准。那么，在此情形下，谁已经办理房屋所 有权变更登记，谁就已经取得了房屋的所有权。又根据“物权高于债 权”的原则，未办理房屋所有权变更登记的买受人仅仅享有对出卖人的 请求权（债权），而办理了房屋所有权变更登记的买受人取得的是所 有权（物权），债权无法对抗物权，法院自然优先保护已取得物权的 买受人。这样的裁判规则有利于维护财产权属关系的稳定。
当买受人均未办理房屋所有权变更登记的，应该坚持占有在先的 原则。《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定，所有权人对自 己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。可 见， 占有是物权的核心，只有占有物，才可以使用并且取得收益。并 且， 占有具有排他性，因而具有一定的公示作用。故合法占有房屋的 买受人的过户请求权要优先于其他买受人的过户请求权。
当买受人均未合法占有房屋时，应该根据合同履行情况、买卖合 同成立先后等顺序来确定权利保护顺位。债权具有平等性，有关合同 的法律规定其基本原则是鼓励交易，那么同为合法有效的合同，履行 程度更高的买受人的权利更应得到保护，这就是履行在先原则。如果 两份买卖合同均未履行，那么就应该判决履行先成立的合同，即先签 订买卖合同的买受人取得房屋所有权，而后签订买卖合同的买受人无 法取得房屋所有权，但有权利要求出卖人承担违约责任。
编写人：湖北省宜昌市西陵区人民法院 王思源
