——王某诉盛某等申请执行人执行异议之诉案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
黑龙江省鸡西市中级人民法院（2018）黑03民初73号民事判决书 2.案由：申请执行人执行异议之诉
3. 当事人
原告：王某
被告：盛某、徐某、鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司（以下简 称金丰公司）
【基本案情】
王某与金丰公司、徐某借款合同纠纷一案，经鸡西仲裁委会员调解 达成一致意见，确认金丰公司、徐某于2015年11月1日前向王某偿还借 款50000000元及案件受理费131775元。因金丰公司、徐某到期未履行给 付义务，王某向鸡西市中级人民法院申请执行。鸡西市中级人民法院于 2015年12月9日作出（2015）鸡法执字第82-1号执行裁定书，查封金丰 公司与徐某所有的位于鸡西市鸡冠区红星乡红星村××小区的部分房源，
包括案涉房屋即××小区8号楼1单元201室。盛某于2018年5月14日向鸡西 市中级人民法院提出执行异议，鸡西市中级人民法院于2018年5月23日 作出了（2018）黑03执异41号执行裁定书，中止对位于鸡西市鸡冠区红 星乡红星村××小区8号楼1单元201室的执行。王某对该裁定不服，提起 申请执行人执行异议之诉。
另查明，盛某自述其通过××小区建筑商杜某购买抹账房屋即本案诉 争房屋，2013年3月22日，其与金丰公司签订购房协议书，同时交付房 款，因案涉房屋没有开通水、电、热，不具备交付条件，房屋至今尚未 交付。
【案件焦点】
案外人盛某主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。 【法院裁判要旨】
黑龙江省鸡西市中级人民法院经审理认为：本案系申请执行人执行 异议之诉，案外人应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承 担举证证明责任。在人民法院查封之前，盛某从××小区建筑商处购房取 得案涉房屋，并与金丰公司签订书面购房协议，支付全部价款，约定房 屋交付时间。因××小区没有水、电及供热，至今没有交付使用，责任在 于金丰公司，盛某对没有办理产权登记无过错，故盛某对案涉房屋提出 的异议理由成立。
黑龙江省鸡西市中级人民法院依照《最高人民法院关于人民法院办 理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关 于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，
作出如下判决：
驳回王某的诉讼请求。 【法官后语】
本案纠纷系在特殊时期、特殊条件下所形成。通常的房地产项目开 发是应先取得建设工程规划许可证和国有土地使用证，开发企业招标， 与施工企业签订建设工程施工合同，报批取得建设工程开工证，施工企 业进场施工，报批取得商品房销售（预售）许可证，此后方可对外销售 建成或在建房屋。而本案所涉××小区是在鸡西市人民政府同意“先开工 建设，后补办手续”等情形下进行开发建设。鸡西市保障办作为政府职 能部门，先后两次主持召开会议并印发会议纪要，同意包括案涉项目在 内的十余个房地产开发项目“开设绿色通道”“项目开工后，三个月内办 理前期手续” 。建设单位与施工单位在文件许可下，进行开工建设，但 并未按规定补办相关手续，工程建设并未全部完成，亦未取得商品房预 售许可证即开始对外销售在建房屋。而尤为需要明确的是，案涉开发项 目虽仅有两份会议纪要同意开工建设，至今没有其他任何行政审批批准 手续，但对金丰公司未补办开发建设手续、预售手续、 自行售房等违规 行为，鸡西市人民政府各有关职能部门未作任何查处，事实上系一直持 默许态度。在工程停工后，针对众多购房人、回迁人反映，按照省委、 省政府文件精神，鸡西市保障办又多次协调，已经为案涉小区进行了通 水、通电、供暖等相关施工。案涉小区之购房人系属在政府默许开工建 设、预售房屋情形下购买房屋，而非明知所购房屋为非法建筑，面临被 政府强制拆除等而执意购买等情形。
对购房人盛某的权益保护应当优先于一般金钱债权人王某。如前所 述，案涉协议购房并非通常的商品房销售、商品房买卖。同时，××小区
房地产开发建设也不同于通常依法进行的房地产开发建设。无论盛某等 购房人直接与金丰公司签订购房协议、认购房屋，抑或购买抵偿施工人 工程款的房屋，均应认定购房人、施工人及金丰公司关于案涉房屋买卖 的意思表示真实，购房协议已经成立。但在协议效力上，案涉小区没有 取得商品房预售许可证的情形下，不能认定购房协议已经生效。但需指 出，与购房人购买尚未取得商品房预售许可证的房屋情形相似，王某出 借金丰公司款项亦是投放于尚未取得建设工程规划许可证、国有土地使 用证、建设工程开工证等行政审批手续的房地产开发项目，且在查封时 仍缺少上述开发建设手续。其所申请强制执行的房屋，不完全符合法律 意义上的登记在被执行人名下的房屋。对于执行异议之诉案件之裁判， 在相关权利人的权利均具有一定合法基础及受保护理由的情形下，其所 需解决的重要问题是依法衡平何种权利更为优先、何种权利更为迫切需 要依法予以维护。盛某签订购房协议购买房屋，作为购房人其请求排除 强制执行之行为系关系其生存权益保障，而王某请求强制执行之行为则 系关系其债权权益维护，在二者出现冲突之时，基于本案纠纷产生及演 变的具体实际，在盛某签订购房协议、支付房屋价款均先于案涉房屋被 查封保全的情形下，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权 问题的批复》所规定之精神，即建设工程价款、抵押权、其他债权和消 费者权利的比较原则，应当依法裁判盛某对所购房屋享有的权益优先于 王某申请执行金丰公司之金钱之债。
此外，现有证据不能证明盛某等购房人存在协助金丰公司逃避其与 王某债务的恶意。2015年12月9日，鸡西市中级人民法院根据鸡西仲裁 委员会仲裁调解书作出执行裁定，查封了包含案涉房屋在内的××小区部 分房屋，而盛某等购房人、施工人及金丰公司之间形成房屋买卖合同关 系的时间均在上述查封之前。金丰公司以房抵偿工程款或直接出售案涉 房屋的行为，无论是否存在由此降低其企业清偿债务的责任能力，导致
无力履行偿还王某借款的情形，现有证据均不能证明盛某等购房人对此 明知。在政府有关部门对案涉小区开发、销售持默许态度下，应当认定 盛某等购房人购买房屋不存在过错。因政府有关部门管理缺失，导致购 房人签订购房协议时，忽视了对所购房屋是否已经核发商品房预售许可 证的审查。购房人虽有一定过失，但基于特定的房地产市场管理实际， 不应据此否定购房人所享有的物权期待权。本案中，鸡西市保障办已经 多次协调，为案涉小区进行了通水、通电、供暖等相关施工，且承诺尽 早使小区业主能够办理房屋产权证书。与执行程序中的执行异议审查所 持的重点审查外观要素、判断标准较低相比较，审理执行异议之诉案件 则需对权利有无及其实质作出甄别、判断、认定，并更倾向于保护无过 错房屋买受人的包括消费者物权期待权和物权期待权在内的生存权益。 因此，基于本案纠纷的客观实际及特定状况，在盛某先于法院查封购买 案涉房屋的情形下，判决驳回原告王某的诉讼请求。
值得注意的是，本案系在特殊时期、特殊条件下所形成的类型案
件，在执行异议之诉个案审理时，应严格适用《最高人民法院关于人民 法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九 条规定，准确认定买受人享有的物权期待权及消费者物权期待权的适用 条件。
编写人：黑龙江省鸡西市中级人民法院 徐媛凤
