——孙某诉施某相邻关系案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终3488号民事判决书 2.案由：相邻关系纠纷
3. 当事人

原告（被上诉人）：孙某 被告（上诉人）：施某





【基本案情】

孙某系某小区1号楼（T1）2层02单元的登记产权人，施某系同一小 区1号楼（T1）2层01单元的登记产权人。201室房屋系跃层结构，其下 层的卧室与202室房屋的餐厅之间有一电梯井、候梯厅（即公共电梯走 道，下同）及空调外机放置平台，因该电梯未停靠二层，故该二层的电 梯井并未开门，候梯厅连接楼梯处原有一个窗户连通。施某装修201室 时，将该窗户封堵，将其房屋卧室与候梯厅之间的墙体打通，使候梯厅 和空调外机放置平台变成其专有使用部分，并将其空调外机安装在空调 外机放置平台靠近202室房屋一侧的讼争区域处。此外，讼争区域与电 梯井之间为公共强、弱电井。2016年6月1日、6月21日，孙某委托律师 向施某两次发送《律师函》，要求施某移除其空调外机并腾空讼争区域 等。

201室和202室房屋的《商品房买卖合同》附件5《业主临时公约》
第三章第三条第五项约定，中央空调外机需统一放置于预留位置。202 室房屋的《房屋使用说明书》所附“房屋建筑结构平面图”显示，201室 房屋和202室房屋之间为候梯厅、电梯、楼梯以及空调外机放置平台
（图示并列放置两台空调外机，一台在201室房屋一侧，另一台靠近202 室房屋一侧）。施某提交的201室房屋的《商品房买卖合同》并未载明 其享有201室和202室房屋之间的候梯厅及空调外机放置平台的专有使用 权。庭审时，孙某表示同意承担施某将其安放在讼争区域的空调外机移 除的费用，但不同意承担恢复候梯厅与楼梯之间窗户的费用。

【案件焦点】

1.建筑区划内房屋之间的候梯厅及空调外机放置平台属公共区域还 是业主专有使用部分；2.相关业主应如何使用相邻公共区域。





【法院裁判要旨】

福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：施某所举证据不足以证 明开发商在销售时已经根据规划将201室和202室房屋之间的候梯厅及空 调外机放置平台列入其《商品房买卖合同》中及施某支付了该空间合理 使用权的相应对价，故不能认定讼争区域系施某的专有使用部分。根据 法律规定，201室和202室房屋之间的候梯厅及空调外机放置平台系公共 区域。对于该公共区域，应依据规划设计及《房屋使用说明书》等图示 由相关业主等合理进行使用，并不得损害其他人之合法权益。现施某擅 自改建，私自占用上述公共区域，不仅影响了楼梯及另一候梯厅的通风 和采光，也使得其他业主无法到达上述公共区域，损害了孙某的合法权 益。对于讼争区域的使用，依据《房屋使用说明书》所附图示，该空调 外机放置平台系开发商为201室和202室房屋业主安装空调外机所预留， 基于附属设施使用属性、经济及便利原则，双方应使用靠近各自房屋一 边的空调外机预留位。虽然施某将其空调外机移至靠近其201室房屋一 侧会产生移机费用，但如将孙某的空调外机安装至靠近201室房屋，也 会增加管线等费用，电源安装亦不便，且孙某明确表示其愿意承担施某 的移机费用。因此，孙某的诉求，应予支持。

福建省厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第八 十三条第二款、第八十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有 权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、第十 四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规 定，判决如下：

一、施某于本判决生效之日起一个月内移除201室与202室房屋之间 公共平台上靠近202室房屋一侧的空调外机，并恢复该空调外机位的原 状，所需费用由孙某承担；





二、施某于本判决生效之日起一个月内拆除201室与202室房屋之间 候梯厅（公共电梯通道）连接楼梯处窗户上添加的墙体，恢复该被封闭 的窗户并保持可自由闭合状态。

施某不服一审判决，提起上诉。厦门市中级人民法院同意一审法院 裁判意见。

【法官后语】

1.专有区域和公共区域的区分

专有部分，是指“区分所有人对专属自己的、由建筑材料组成的、
在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权” 。《最 高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》明确规定了建筑区划内的房屋符合能够明确区分的构造独立
性、可以排他使用的利用独立性、能够登记成为特定业主所有权客体的 房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分。专有部分之 外的区域则为公共区域，范围包括：（1）建筑区划内的道路、绿地；
（2）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；（3） 占 用业主共有的道路或者其他场地的车位；（4）建筑物的基本构造部
分，承重结构、外墙、屋顶等；（5）公共通行部分，通道、楼梯、大 堂等；（6）公共结构部分，避难层、设备层或者设备间等；（7）建筑 区划内的土地，依法由业主享有建设用地使用权。

本案讼争区域包括空调外机放置平台及相邻两房屋之间的候梯厅
（公共电梯通道）。从宏观方面看，依据上述法律法规的规定，该两区 域应认定为公共区域；从微观层面看，当事人所提交的《商品房买卖合 同》并未载明其享有201室和202室房屋之间的候梯厅及空调外机放置平





台的专有使用权，其也未举证证明其支付了该空间合理使用权的相应对 价，故应承担举证不能的法律后果。讼争区域为公共区域，业主对该区 域享有共有的权利。

2.业主应合理使用相邻公共区域，不得损害其他人合法权益

对相邻的公共区域，相邻业主是否能够使用以及如何使用？首先， 共有权的行使必须遵循民主决定原则、法定原则、约定原则、整体利益 优先原则、公序良俗原则等原则，才能防止权利被滥用。其次，相邻各 方还应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，合理 使用相邻公共区域，给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害、排除妨碍。 本案中，开发商已经在“房屋建筑结构平面图”图示两房屋之间的空调外 机放置平台可并列放置两台空调外机，由此可知，该平台并非仅为201 室房屋业主预留的公共区域，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分 所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主可以 合理使用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，但不可损 害他人合法权益。孙某、施某应使用靠近各自房屋一边的空调外机预留 位，施某将其空调外机安装在空调外机放置平台靠近202室房屋一侧的 区域处，显属不当，损害了孙某的合法权益。

同理，施某未经合法程序私自将楼梯连接候梯厅（公共电梯走道） 的窗户封堵，改建且侵占了公共区域，影响建筑内的通风和采光，也使 得其他业主或物业使用人无法到达上述公共区域，其行为已经“损害他 人合法权益” ，孙某作为权利被损害人有权提起诉讼，其诉求合理，可 以得到支持。

建筑物区分所有权中的相邻关系既要基于法律的规定，又受到建筑 物区分所有权人之间的共同规定的制约，法院在处理该类矛盾时，应在





合法范围内，从保护合法利益和邻里和谐相处的角度出发，最大限度地 化解矛盾纠纷。

编写人：福建省厦门市海沧区人民法院 陈进杰 邱碧蓉