——孙玉荣等诉丁振兴返还原物案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
河北省黄骅市人民法院(2013)黄民初字第2472号民事判决书 2.案由：返还原物纠纷



128


中国法院2015年度案例 ·物权纠纷


3.当事人
原告(反诉被告):孙玉荣、孙玉平、孙淑凤 被告(反诉原告):丁振兴
【基本案情】
孙玉荣、孙玉平、孙淑凤系姐妹关系，其父亲孙景学、母亲郭秀枝于1992年 从山东省无棣县小泊头镇孙家庄村迁至狼坨村，当时孙景学和郭秀枝购买了狼坨村 委会原学校的两间土房居住。1996年6月，原黄骅港开发区管理委员会向孙景学颁 发黄港开集建(96)字第010035号集体土地建设用地使用证。郭秀枝、孙景学分 别于2004年、2007年去世。
2003年，孙景学与丁振兴订立了口头房屋买卖合同，孙景学将其两间土房以 2000元的价格卖给丁振兴。当年冬天的某日，姜贵华陪同丁振兴一起到孙景学家， 丁振兴将2000元房款交给孙景学，当时在场的还有郭秀枝、冯新强。后孙景学将 其集体土地建设用地使用证交由丁振兴保管。2005年，孙景学与丁振兴找到时任 狼坨村委会秘书杜宝存，要求将该建设用地使用证上“孙景学”的名字变更为丁振 兴，由于当时原黄骅港开发区土地管理政策不允许而变更登记未果。
孙景学的二女儿孙玉平于1989年将户籍从狼坨村迁至天津市塘沽区。2013年 4月，孙玉平想将其户籍重新迁回狼坨村，便与丁振兴达成协议，双方约定由孙玉 平暂时借用孙景学的集体土地建设用地使用证办理户籍迁移，等办理完毕后再将使 用证交还丁振兴。后来由于其他原因，孙玉平户籍迁移事宜办理未果，建设用地使 用证仍由丁振兴保管。现孙玉荣、孙玉平、孙淑凤诉请丁振兴返还其应继承的位于 狼坨村的房屋两间。丁振兴认为孙景学已将房屋卖给自己，诉争房屋的所有权属于 自己。
【案件焦点】
孙景学与丁振兴的房屋买卖行为在违反了法律、行政法规管理性强制性规定的 情况下是否有效。
【法院裁判要旨】
河北省黄骅市人民法院经审理认为：1992年，孙景学、郭秀枝购买了狼坨村委



三、返还原物 129

会原学校的两间土房后，取得了地上附着物即两间土房的所有权。1996年6月，在 原黄骅港开发区管理委员会向孙景学颁发了集体土地建设用地使用证以后，孙景 学、郭秀枝便依法取得两间土房的宅基地使用权。结合证人姜贵华、冯新强、杜宝 存的证言和丁振兴与孙玉平订立的协议可以看出，孙景学于2003年将其所有的两 间土房卖给丁振兴是不争的事实，且该处分行为亦得到孙景学妻子郭秀枝的认可。 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有 一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”虽然丁 振兴在购买了孙景学的两间土房后，在狼坨村实际拥有了两处宅基地，违反了《中 华人民共和国土地管理法》的相关规定，但是丁振兴与孙景学的房屋买卖行为仅仅 是违反了法律管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，因此，该房屋买卖合同 依法成立并有效。本案中孙景学与丁振兴的房屋买卖行为发生在《中华人民共和国 物权法》颁布施行之前，郭秀枝、孙景学两位老人也于此前相继去世，况且孙景学 生前与丁振兴在2005年也曾想办理房屋所有权变更登记，只不过由于当时的土地 政策不允许而变更登记不能。如果再根据《中华人民共和国物权法》的规定，确定 房屋因未办理变更登记手续而不生所有权转移效力，对于丁振兴来说未免过于苛 责，同时也显失公平。综上，鉴于本案的实际情况，争执房屋的所有权人应为丁振 兴，孙景学与丁振兴的房屋买卖行为，阻却了孙玉荣、孙玉平、孙淑凤在其父母去 世后对争执房屋的继承权，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
河北省黄骅市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民 共和国物权法》第二条、第九条第一款、第三十四条，《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题 的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规 定，作出如下判决：
一、驳回孙玉荣、孙玉平、孙淑凤的诉讼请求。
二 、黄港开集建(96)字第010035号集体土地建设用地使用证载明的位于沧 州渤海新区新村回族乡狼坨村的两间房屋，归丁振兴所有。
【法官后语】
本案所处理的重点和难点问题在于：不动产物权变更未依法进行登记的效力，



130


中国法院2015年度案例 ·物权纠纷


以及不动产转让行为违反法律、行政法规管理性强制性规定后的效力问题。根据 《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力， 未经登记，不发生效力。同时《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定 的合同无效。
具体到本案中，丁振兴与案外人孙景学订立了房屋买卖合同后，有两个因素影 响到对该合同效力和产权变更效力的判断。一是由于客观原因办理房屋产权变更登 记不能，如果根据《物权法》的规定，上述房屋应不发生产权变动的效力。二是丁 振兴在购买孙景学的房屋后，在狼坨村便拥有了两处宅基地，其行为违反了《土地 管理法》的管理性规定。对此，法院认为，首先丁振兴与孙景学的房屋买卖合同订 立于《物权法》颁布之前，不应以《物权法》关于物权变动的规范约束之前的行 为，而且也确实是因为当时政策的原因，才导致双方办理变更登记未果，丁振兴事 实上也长期占有使用该房屋，故应认定争议房屋产权归丁振兴所有，其次，鼓励交 易是合同法的重要精神，要谨慎地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷案件不应 产生阻碍合法交易的后果。只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才能 认定无效，所以本案判决认定丁振兴与孙景学的房屋买卖合同有效，维护了当事人 的合法权益。
编写人：河北省黄骅市人民法院刘秀杰