——李甲、周某诉曾某、李乙所有权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2018）京01民终6766号民事判决书 2.案由：所有权确认纠纷
3. 当事人
原告（上诉人）：李甲、周某
被告（被上诉人）：曾某、李乙
第三人：贾某 【基本案情】
2009年2月14日，案外人王某与李甲、曾某签订《北京市存量房屋 买卖合同》及补充协议，约定李甲、曾某购买涉案房屋，购房总价款
105.5万元，定金10万元。2009年2月16日，王某收到曾某与李甲给付的 购房定金10万元。2009年4月14日，王某与曾某网签合同。2009年4月22 日，曾某、李甲、周某共同在与中国光大银行股份有限公司北京望京支 行签订的《个人贷款合同》上签字，借款人是曾某、李甲、周某，抵押 人是曾某，此合同附表一显示，借款人为李甲，抵押人为曾某。2014年 8月4日，中国光大银行股份有限公司北京望京支行出具客户贷款结清通 知书，显示涉案房屋的住房按揭贷款已于2014年8月1日清还完毕。现涉 案房屋登记在曾某名下，为曾某单独所有。该房屋一直处于出租状态， 租金由李甲收取。
李甲、周某、曾某、李乙称，双方之间是借名买房关系，所有款项 均是李甲夫妇支付，李甲与周某是夫妻关系，周某是北京户籍，李甲、
周某考虑到有买经济适用房的可能性，因此借用曾某名义买房。关于涉 案房屋出资，房屋贷款以及税费等李甲夫妇确有支付。李甲、周某、曾 某、李乙称，买房时李甲夫妇没有钱，涉案房屋首付共41万多元，曾某 把积蓄31万多元拿出来做首付款，直接转账给卖方，曾某又找朋友借10 万元，曾某偿还完朋友借款后，本不想让李甲偿还，但是后来李甲有钱 后就把曾某的31万多元和朋友的借款都偿还给了曾某。在之后庭审中， 李甲、周某、曾某、李乙称曾某付首付款是借给李甲和周某，包括曾某 自己的31万多元以及借款10万元。
另，曾某提议将涉案房屋在链家公司发布信息出售，李甲同意将信 息挂在链家公司发布。2016年7月30日，曾某与贾某签订《北京市存量 房屋买卖合同》，约定贾某购买涉案房屋，合同总价款共420万元。现 该房屋买卖合同尚未履行完毕，在法院另有其他诉讼。李甲、周某、曾 某、李乙均称就涉案房屋出售给第三人贾某事宜，曾某、李乙没有与李 甲、周某协商，李甲夫妇不知情。
【案件焦点】
1.借名买房关系是否存在；2.李甲、周某是否有权要求直接确认所 有权。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求 所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以 证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证 责任的当事人承担不利后果。李甲、周某以其与曾某之间存在借名买房 关系为由提起诉讼，主张其为涉诉房屋的实际权利人，李甲、周某就其
诉讼请求所依据的事实应尽到举证责任。在本案审理过程中，原告提供 证据证明其对涉案房屋的购买确实存在出资关系，但是对于借名买房的 主张法院不予支持。第一，在王某与李甲、曾某所签《北京市存量房屋 买卖合同》及补充协议中，曾某明确作为购买人，而且顺位始终是在李 甲之前。合同中有李甲姓名，但是李甲姓名的颜色、字迹与曾某明显不 同，法院确信李甲在购买房屋时确实在该合同上签字，但是结合曾某年 龄较大无法贷款的事实，双方签订合同书写李甲姓名不排除考虑为银行 贷款这一可能因素。第二，网签合同和房屋所有权证明确写明权利人是 曾某，时隔多年，双方至今未变更登记。第三，将涉案房屋出售给第三 人贾某前，李甲明确表示知道曾某将涉案房屋出售信息挂在链家公司公 布，但是李甲并没有提出曾某无权处分的异议。第四，曾某、李乙称其 未经李甲、周某同意擅自将涉案房屋出售给贾某，如果李甲、周某认为 其相应权益受到损害，可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民 共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回李甲、周某的诉讼请求。
北京市第一中级人民法院经审理，基本同意一审意见，同时结合李 甲、周某与曾某、李乙存在亲属关系的事实认为，即使双方存在借名买 房关系，亦属于一种债权债务关系，李甲、周某无权直接要求确认涉案 房屋归其所有。李甲、周某上诉请求确认其二人为涉案房屋实际购买
人，并要求曾某、李乙协助将涉案房屋变更登记至其名下，超出一审诉 讼请求范围，法院不予处理。
综上所述，李甲、周某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决 结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼 法〉的解释》第一百一十七条规定，判决如下：
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驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案两审判驳的主要理由在于原告未能有效举证证明借名关系的存 在，然举证问题各案不同，如欲举一反三、为后所鉴，则应关注借名买 房中基础关系与物权行为之间的联系。二审判决中有一句判词值得注
意，“即使双方存在借名买房关系，亦属于一种债权债务关系，李甲、
周某无权直接要求确认涉案房屋归其所有” ，这提出了在借名买房中原 告的请求权基础问题，即以合同为基础行使债权请求权还是以实际物权 权利归属为基础行使物权请求权。需要注意的是，二者在借名买房中无 法同时存在，所以并无请求权竞合的问题。
《中华人民共和国物权法》第十九条规定，“权利人、利害关系人 认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记… …有证据证 明登记确有错误的，登记机构应当予以更正” ，再观《最高人民法院关 于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当 事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动 产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，其 表述区别在于“登记事项错误”和“与真实权利不符” ，前者一般理解为属 于针对真实物权自始至终未曾变动的“误登记” ，而后者“真实权利”则有 解释空间，依该条上下文判断该权利如果仅仅限定于物权，则《最高人 民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第 二条“真实权利状态不符”的外延与《中华人民共和国物权法》第十九
条“登记事项错误”的外延相一致，然而，《最高人民法院关于适用〈中 华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条显然更换措辞， 是对物权法的进一步明确与外延扩大。所以，在我国法律语境下，“真 实权利”的解释空间并非仅限于物权。
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落实到借名买房案件，关键需要判断借名人对出名人享有的是物权 请求权还是债权请求权。其一，物权法定，物权公示方式同样法定，这 是物权对世性与交易安全的基础。不动产以不动产登记簿作为最强效力 推定，如想推翻只能证明登记错误。借名买房中双方以合同为基础，其 关系在不动产登记簿上并无任何显示，借名人仅对出名人享有请求转移 所有权登记的债权请求权，即仅能“动摇”不动产登记簿的推定而不能直 接从物权上推翻之。2010年施行的《北京市高级人民法院关于审理房屋 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五
条“ … …借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转 移登记的，可予支持”亦持此观点。其二，“与真实权利不符”在实践中 主要存在共有、遗产遗赠、裁判确认、借名买房等几种情况，与前三项 相比，借名买房的不同点在于事前明确将自己排除于登记簿外的行为即 可解释为实际权利人有明确的将物权置于名义权利人名下的意思表示， 无论其动机如何。理论而言，在没有无效或可撤销的情况下，这种将物 权变为债权的自我降格属于意思自治，无需干涉；实际而言，借名买房 多是为规避政策、贷款限制等，借名人理应承担一定风险。综上可知， 借名人对出名人享有的应是债权请求权。
但这是否意味着借名买房不适用《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条呢？答案是不一定。 最高人民法院曾将借名买房案例明确列入了本条适用范围，即借名人可 直接请求确认物权归其所有。笔者认为，这并非对物权行为的否定，而 是某些情况下直接取得的一种表现。可以注意到，该借名买房案例事实 上并不涉及第三人，仅为借名人向出名人主张权利，那么在双方关系中 物权与债权请求的实际履行并不会发生过大的差异。而以本案为代表的 涉及第三人（另行购买房屋者）的借名买房关系中，即使第三人是善意 的，但善意取得的终局性使得其认定标准较高，意味着第三人在支付合
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理价格且变更登记前，借名人可依物权请求直接优位于第三人的债权请 求，且此种“优位”是建立在借名人与出名人订立的相对性与私密性较强 的合同之上，而非其他“与实际权利不符”情况中或有迹象可查（如共
有）或有公权力背书（如裁判确认）。只有证据充足才可否认出名人的 物权归属，否则不仅容易助长串通的可能，还会在交易风险分配中给善 意第三人造成过大压力。
归根结底，借名买房仅是一种“可容忍”的意思自治行为，在双方关 系中或可从操作角度赋予借名人物权请求权，但在三方关系中不宜因保 护“可容忍”的意思自治而忽视了对善意购买人的保护。
编写人：北京市昌平区人民法院 陆婧
