——金某诉陈某物权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民终4816号民事判决书

2.案由：物权纠纷 3. 当事人：
原告（被上诉人）：金某

被告（上诉人）：陈某 【基本案情】
金某、陈某分别系港龙公司开发的坐落于温州市瓯海区潘桥街道宁 波路某号1幢601室和620室房屋的业主。陈某的房屋位于金某房屋北
侧，双方房屋之间为通道，通道上方为夹层，双方房屋高度与夹层顶端 齐平。规划部门审定的建设工程设计方案显示，在夹层南面（靠金某房





屋）一侧应砌有墙体，夹层北面（靠陈某房屋）一侧及中间部位不砌墙 体。工程施工过程中，应港龙公司要求，工程设计单位出具了建字第
2016-17号《工程设计联系单》，联系内容：案涉夹层处预留智能化设 备器材间，在通道夹层设检修口，该设备器材间区域原设计中北侧不砌 墙，变更后该区域南北两侧均砌墙。该联系内容未经有关部门审定。工 程竣工平面图显示，案涉夹层处的砌墙方案与原设计方案一致，即夹层 南面一侧砌有墙体，夹层北面一侧及中间部位不砌墙体。现案涉夹层处 安装有消防管道等设施。规划部门审定：建筑内部的公共空间包括楼道 等公共交通空间，配电、弱电等公共设备空间，管线通道等专用空间， 架空层等公共活动空间等，该过道上方空间（吊顶空间）是用来布置专 用管线和设备使用的专用空间，在房产测绘及产权办理时未计算建筑面 积，不属于人员使用的公共空间，任何单位不能擅自改变结构和使用功 能。

法院经勘验查明：案涉夹层南面一侧砌有墙体，可从北面一侧进入 该夹层空间；该夹层处装有一台热水器内胆。陈某确认系其安装。

陈某认为案涉夹层应由其专有使用，不同意金某对该夹层进行利 用。金某起诉请求确认该夹层系公共空间，属该层业主共有。

【案件焦点】

1.案涉夹层属于建筑物共有部分还是业主房屋专有部分；2.金某是 否具有诉讼主体资格，即业主是否有权就侵害公共空间的行为提起诉 讼。
【法院裁判要旨】

浙江省温州市瓯海区人民法院经审理认为，规划部门审定案涉夹层





是用来布置专用管线和设备使用的专用空间，在房产测绘及产权办理时 未计算建筑面积。该夹层符合设备层或者设备间的功能特性，在使用上 具有公共性及非排他性，不具备专有部分的构成要件；且陈某未能举证 证明该夹层在规划上专属于其房屋并由港龙公司在销售时列入其房屋买 卖合同，故应当认定案涉夹层系建筑物的共有部分，属于该栋建筑物的 全体业主共有。金某认为陈某存在侵占房屋共有部分行为，侵害其对房 屋共有部分的共有和共同管理权利，并对其房屋专有部分造成安全隐
患，依法有权向法院提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国物权法》 第三十五条、第七十条、第八十三条第二款，《最高人民法院关于审理 建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第 三条、第四条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华 人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：

确认601室房屋与620室房屋之间通道上方的夹层属于该栋房屋的全 体业主共有。

陈某不服，提起上诉。二审法院同意一审法院裁判意见。 【法官后语】
实践中很多建筑物区分所有权纠纷都是围绕共有部分产生的。我国 物权法对共有部分采取了较为分散的列举式规定，但共有部分很难通过 列举方式予以穷尽。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》采用列举、排除加兜底的方式对共有 部分进一步明确：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内 的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑 物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂 等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层





或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市 政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”

在适用物权法及相关司法解释界定建筑物共有部分时，笔者认为可 以采用“三步走”方法：第一步当然是将争议部分与已明确列举部分一一 对照，当争议部分不在列举之列；第二步是考虑争议部分本身的功能特 性、使用等方面，若仍不能明确；第三步是结合建筑物专有部分或与其 他相关单位、个人的关系等因素予以综合判断。

本案中，当事人争议的“夹层”部分，也根据“三步走”法进行判定。 第一步，从字面上看并不属于法律已明确列举部分。第二步，考虑其本 身功能、特性。规划部门作出的审定意见认为，该部分是用来布置专用 管线和设备使用的专用空间，在房产测绘及产权办理时未计算建筑面
积，不属于人员使用的公共空间。根据该意见，可以认为该“夹层”部分 符合设备层或者设备间的功能特性，可以对应列举中的“设备层或设备 间”部分。如果再结合建筑物专有部分进行反向印证也可得出同一结
论。第三步，关于建筑物专有部分，根据相关司法解释，专有部分应具 备以下几个要件：具备构造上的独立性，能明确区分；具备利用上的独 立性，可排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。本案的“夹 层”不具有构造、利用上的独立性，存在公共性及非排他性，亦明显不 符合专有部分的定义。综上，涉案“夹层”部分应认定为系涉案建筑的共 有部分。

另外，本案中还涉及业主对共有部分的权益问题，金某作为业主是 否有权就本案向法院起诉。我国物权法规定了业主对侵害自己合法权益 的行为，可以向法院提起诉讼。该项诉权并不以实际造成损害结果为前 提，只要作为个体的业主认为他人有侵害自己合法权益的行为即享有通 过起诉获得保护的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠





纷案件具体应用法律若干问题的解释》对哪些行为属“损害他人合法权 益的行为”进行了明确列举：（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使 用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建 筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（2）违反规定破坏、改变建筑物 外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（3）违反规定进行房屋装饰 装修；（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者 其他共有部分。结合物权法和上述司法解释，金某认为陈某存在侵占房 屋共有部分、损害消防设施等行为，侵害了其对房屋共有部分的共有和 共同管理权利，并对其房屋专有部分造成安全隐患，有权向法院提起诉 讼。

编写人：浙江省温州市瓯海区人民法院 陈伟克 陈绵绵