——中国工商银行股份有限公司高密支行诉李某强、刘某燕借款抵押合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
山东省高密市人民法院（2018）鲁0785民初1828号民事判决书

2.案由：借款抵押合同纠纷 3. 当事人
原告：中国工商银行股份有限公司高密支行（以下简称高密工行） 被告：李某强、刘某燕
【基本案情】

2012年5月11日，被告李某强、刘某燕为购买某预售房屋，向原告 高密工行申请按揭贷款，双方签订个人购房借款抵押合同一份，约定两 被告从原告处借款29万元，期限15年，原、被告为该房屋办理了抵押权 预告登记（下称预抵押登记）。高密工行按照上述合同约定发放了借
款，两被告本息付至2017年11月24日，尚欠本金228631.29元和剩余约 定利息未付。原告请求两被告偿还借款本金228631.29元及约定利息， 并对房屋享有优先受偿权。

【案件焦点】





贷款时仅办理预抵押登记而未办理抵押登记，银行对按揭房屋是否 享有优先受偿权。

【法院裁判要旨】

山东省潍坊市高密市人民法院经审理认为：原、被告之间签订的个 人购房借款/担保合同真实有效。原告按约向两被告交付了借款，两被 告理应按约偿付本息，逾期原告可通过诉讼方式按约提前收回本息，两 被告应承担律师费，故原告该诉称，本院予以支持。原、被告之间的抵 押合同真实有效，但仅办理预抵押权登记而未办理房权证和抵押权登
记，抵押权未设立，故原告诉称享有优先受偿权，本院不予支持。原告 主张律师费，并提供律师事务所收款收据一份，但并未提交委托代理合 同、律师费发票、支付凭证，故原告该诉称证据不足，暂不予认定，可 待证据充分后另案起诉。两被告未出庭应诉，亦未提交答辩意见，视为 对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、 第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权 法》第二十三条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告李某强、刘某燕偿付原告高密工行借款本金228631.29 元；

二、被告李某强、刘某燕偿付原告高密工行约定利息（228631.29 元自2017年11月25日起至实际付清之日止，按约定罚息利率计算）；

三、被告李强某、刘某燕偿付原告高密工行约定复利（以上述第二 项为基数， 自2017年11月25日起至实际付清之日止，按约定罚息利率计 算）；





四、驳回原告高密工行的其他诉讼请求。 【法官后语】
本案原、被告之间签订的借款抵押合同，意思表示真实一致，且不 违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据《中华人民共和 国物权法》第二十条的规定，原告为保障将来抵押权实现，可以与两被 告按照合同约定就预售房屋向登记机构申请预抵押登记。但预抵押登记 的不是房屋的抵押权，而是原告将来对两被告房屋办理抵押登记的请求 权。银行作为预抵押登记的权利人，享有的是当抵押登记条件成就或合 同约定的期限届满时，要求两被告办理抵押登记的请求权。该请求权具 有排他效力，因为抵押合同经过预抵押登记后已经发生公示效力，若两 被告对所购房屋进行再次交易，第三人应当知悉该房屋担负着可能设立 的抵押权，将不存在善意取得的合法性。但预告登记不是所有权登记， 预抵押登记也不等于抵押登记，预告登记与所有权登记、预抵押登记与 抵押登记均具有不同的法律性质和法律效力。预抵押登记只有经过所有 权登记和抵押登记后，抵押权方设立，银行才对房屋享有优先受偿权。

编写人：山东省潍坊市高密市人民法院 张玉霞