——某银行东山支行诉毛某、某房地产公司金融借款合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广东省广州市中级人民法院(2021)粤01民终23837号民事裁定书
2.案由：金融借款合同纠纷 3.当事人
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原告(上诉人):某银行东山支行
被告(被上诉人):毛某、某房地产公司
【基本案情】
2016年12月28日，毛某(买方)与某房地产公司(卖方)签订《广州 市商品房买卖合同(预售)》,向某房地产公司购买某大厦21层2110号房产。
2017年3月6日，某银行东山支行(贷款人)与毛某(借款人)、某房地 产公司(保证人)签订《个人商业用房贷款合同》,合同对贷款金额、期限、 利率、违约责任等进行了约定。贷款合同还约定：抵押物为某大道北侧自编1 号2110房；抵押担保范围包括本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等； 保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押 登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务和责 任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借 款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证 责任。签约后，抵押房产办理了抵押预告登记手续，不动产登记证明载明房产 坐落为某大厦21层2110房，权利人为某银行东山支行。某银行东山支行于 2017年3月23日向毛某发放贷款440000元。
2018年11月16日，广州市南沙区不动产登记中心向某房地产公司发出 《广州市不动产首次登记告知通知书》,载明：不动产的首次登记，已核准登记 并记载于不动产登记簿。此后，某房地产公司多次书面通知毛某尽快缴交契税 以办理办证手续，毛某未缴纳税款，导致涉案房产至今未办理正式产权证和抵 押权证。
合同履行中，毛某自2020年5月23日开始出现逾期，此后不再还款。某 银行东山支行遂将两被告诉至法院，要求解除贷款合同，要求毛某偿还贷款本 息、支付律师费，要求就抵押房产优先受偿，并要求某房地产公司对贷款承担 保证责任。
一、金融借款合同纠纷 99
【案件焦点】
预售商品房已具备办理正式抵押权登记条件的，贷款人以未办理和交付正 式抵押权证为由要求商品房开发商继续承担阶段性担保责任，是否应予以支持。
【法院裁判要旨】
广东省广州市越秀区人民法院经审理认为：案涉贷款合同合法有效，具有 法律约束力。某银行东山支行已履行发放贷款义务，毛某未按合同约定履行还 款义务构成违约，某银行东山支行要求解除合同，并要求毛某偿还欠款本息并 支付律师费的诉讼请求应予支持。本案抵押房产已办理了抵押预告登记，且所 在建筑已办理所有权首次登记，故抵押权应自预告登记之日起设立，某银行东 山支行有权从依法处分抵押物所得价款中优先受偿。
某房地产公司作为本案抵押房产的开发商，对毛某涉案的债务提供阶段性 保证担保，其目的是在房产抵押权设立前，为某银行东山支行的债权提供担保， 并督促某房地产公司协助办理抵押登记手续。虽然合同约定某房地产公司阶段 性抵押担保的期限至毛某办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且某银行东山支行 收到他项权证之日止，但某银行东山支行要求某房地产公司交付他项权证的目 的，亦是确保抵押权的正式设立。同时，某房地产公司多次通知毛某办理办证 手续，已尽开发商义务，涉案房产至今未能办理他项权证的责任在于毛某。现 涉案房产抵押权已设立，某银行东山支行本案债权已获得抵押担保。某银行东 山支行以未办理和交付正式抵押权证为由要求某房地产公司继续承担阶段性担 保责任，与合同目的和本意不相符，亦有违公平原则，不予支持。
广东省广州市越秀区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第六条， 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第 五十二条第一款等规定，作出如下判决：
一、确认《个人商业用房贷款合同》解除；
二 、毛某向某银行东山支行偿还贷款本金、利息、罚息及复利；
三、毛某向某银行东山支行支付律师费；
四 、某银行东山支行有权从依法处分抵押房产所得价款中优先受偿；
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五 、驳回某银行东山支行的其余诉讼请求。
某银行东山支行不服一审判决，提出上诉。广东省广州市中级人民法院于 2021年9月27日作出(2021)粤01民终23837号民事裁定书，以某银行东山 支行逾期未预交二审案件受理费为由，裁定按某银行东山支行自动撤回上诉 处理。
【法官后语】
本案是典型的因预售商品房抵押贷款产生的纠纷。在民法典及民法典担保 制度司法解释实施前，一般认为预告登记不具备完全的物权效力，预售商品房 抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房进行了抵押预告登 记，但该预告登记并未使银行获得正式的抵押权，而是待房屋建成交付借款人 后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权 未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房 行使抵押权。实践中，借款人出现逾期还款后，有的银行在未办理抵押登记的 情形下，直接提起诉讼请求行使抵押权，如果遵循上述裁判思路，不论正式抵 押权未能登记设立的原因，一概驳回与抵押权相关的诉讼请求，要求在办理抵 押登记后才能行使抵押权，则后续可能衍生出银行在抵押权登记设立后主张抵 押权或开发商在承担阶段性担保责任后向借款人追偿等诉讼、执行程序，导致 一个纠纷多次审理和执行，引起不必要的诉累。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》 第五十二条第一款关于已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效 等情形的，应当认定抵押权自预告登记之日起设立的规定，对预售商品房抵押 预告登记中抵押权的设立时间作出了新的规定，更有利于保护债权人利益，实 现纠纷的高效解决。本案中虽然合同约定开发商的阶段性抵押担保的期限至办 妥贷款房屋抵押登记手续交抵押权人之日止，但该约定是在旧的物权法规定及 相关裁判思路下形成的，其目的就在于确保抵押权的正式设立。本案经法院认 定，案涉抵押物已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形， 已具备办理正式抵押权登记的条件，抵押权应自预告登记之日起设立。在此情
一 、金融借款合同纠纷
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形下，要求某房地产公司继续承担保证责任，显然与合同的目的和本意相悖， 亦有违公平原则。本案判决仅由借款人承担还款及抵押责任，符合各方在签订 贷款合同时的预期和目的，且未损害贷款人的合法权益，有助于实现案涉纠纷 的公平、高效、终局解决。
编写人：广东省广州市中级人民法院李学辉
