裁判要旨
享有土地使用权的一 方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的， 一般应当认定合建合同无效，
案情概述
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1993 年，开发公司与实业公司签订联建合同，约定前者出资、后者出地，并约定建成房屋分配比例。开发公司据此交付实业公司600万元，但双方至今未办联建审批及土地使用权变更手续，亦未开工建设。1998年，开发公司诉请实业公司返还投资款本息。
观点论述
①依当时有效的最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定，享有土地使用权的一 方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办 理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的， 一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。本案实业公司收取开发公司定金后，双方至今未办联建审批手续，亦未投入建设，更不存在房屋已基本建成事实，故应认定合同无效，
②依前述解答，合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息。本案开发公司仅交付定金， 该行为不应看作是履行合同行为，履行应是将联建一方资金投入到实际建设之中，但本案土地未经建设开发，据此，资金尚未投入建设，故判决联建合同无效，实业公司返还开发公司600万元及利息。
案例索引： 最高人民法院“某开发公司与某实业公司合作建房纠纷案”,见《海南天兴房地产有限公司与海南国际嵩山旅业实业有限公司合作建房纠纷再审案——合作建房合同被确认无效、资金尚未投入实际建设的， 一方的投资应如何处理》(谭红，最高院审监庭),载《审判监督指导·案例评析》(200204/8:166)。
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