——九龙公司诉陈某雨执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省淮安市中级人民法院(2019)苏08执复73号执行复议裁定 书
2.案由：执行异议之诉 3.当事人
复议申请人(异议人、被保全人):九龙公司 申请保全人：陈某雨
【基本案情】
2018年7月11日，江苏省淮安市清江浦区人民法院(以下简称清江 浦法院)立案受理陈某雨与江苏盐城二建集团有限公司(以下简称盐 城二建)、九龙公司建设工程施工合同纠纷一案。依据陈某雨的财产 保全申请，清江浦法院作出(2018)苏0812民初6843号民事裁定书， 裁定：查封、扣押或冻结盐城二建、九龙公司名下价值1400万元的财 产。在保全实施过程中，清江浦法院查封了九龙公司名下九龙国际大 厦共26套房屋，并冻结了九龙公司在昆山农村商业银行淮阴支行开立 的基本存款账户内的存款9.317646万元。九龙公司提起执行异议认
为，清江浦法院查封了九龙公司名下26套价值2210.273716万元的房屋
并冻结存款9.317646万元，财产总价值为2219.591362万元，超出保全 裁定载明的金额819.591362万元，属于明显超标的查封其公司财产，
请求解除对其公司银行基本账户的冻结，解除对于部分房屋的查封。
不动产登记簿信息查询结果显示，清江浦法院对上述总计26套房 屋均系首封。淮安冲浪宜居网信息显示，九龙国际大厦614室、615 室、616室建筑面积均为63.48□,备案价格均为634800元；617室建筑 面积为75□,备案价格为750000元；701室建筑面积为61.53口，备案价
格为646065元；702室、703室、704室、705室、706室、707室、708 室、709室、711室、712室、713室、714室、715室、716室建筑面积均
为59.40,备案价格均为623700元；710室建筑面积为61.38□,备案价
为644490元；717室建筑面积为70.18□,备案价格为736890元；817 室、917室、1017室建筑面积为70.18□,备案价格均为877952元；2004
室建筑面积为84.570,备案价格为846461元。此外，1301室建筑面积 为78.48口，1301室虽无备案价格，但经查询，与1301室同等面积的 1401室的备案价为811326元。上述被查封26套房屋备案价相加总值为
17678762元。
清江浦法院查封的九龙公司名下26套房屋中除了1301室、2004室 系毛坯房外，其余均已装修，用于酒店经营。九龙国际大厦5—11层被 九龙公司用于经营桔子水晶酒店。九龙公司提供了酒店装饰装修合同 等证据材料，认为装修总价为18871834.5元，按装修总面积6401.460 计算，装修单价为2948元/0,结合本案被查封的房屋面积，被查封房 屋的装修总价值为4423975.16元。综上，涉案被查封的26套房屋总价
值为22102737.16元。
【案件焦点】
1.明显超标的保全的认定标准；2.测算被保全财产的价值时是否应 当考虑添附行为对财产价值的影响；3.衡量被保全财产价值超标的是 否需要考虑后续财产处置时的价格浮动。
【法院裁判要旨】
江苏省淮安市清江浦区人民法院经审理认为：本案中九龙公司提 供了已查封的25套房屋的备案价格和1套没有备案价但有市场销售类比 的房屋价格，并就其中24套已装修的房屋折算出装修价值，按照九龙 公司的计算方法，26套房屋的总价值为22102737.16元。因装修合同大 都是整体大框架的，装修合同中的一些内容并不完全适用于本案查封 房屋，九龙公司针对涉案查封的房屋装修价值的计算方法并不精准。 已查封房屋大多用于酒店经营，在没有委托评估的情形下，可以参考 相应的市场价格并兼顾司法拍卖变现过程中的多重因素综合认定房产 价值，故已查封的26套房屋并未明显超标的额。对于是否应当解除九 龙公司银行基本账户的冻结，该院认为，应将基本账户中款项划扣至 法院，并解除对基本账户的冻结。一审法院遂裁定：
一 、划拨九龙公司在昆山农村商业银行淮阴分行账户存款 9.317646万元至法院账户后，解除对九龙公司上述账户的冻结措施；
二、驳回异议人九龙公司的其他异议请求。
九龙公司不服清江浦法院异议裁定，向淮安市中级人民法院申请 复议。
淮安市中级人民法院经审理认为：第一，被保全人已对涉案房屋 进行了装饰装修，应当考虑装饰装修对房屋价值的影响。第二，被保 全房屋价值的测算，应当以保全时房屋的价值为准，一般不应考虑后
续财产处置时的价格浮动。第三，清江浦法院保全裁定载明的保全金 额为1400万元，被保全人九龙公司提供的房屋备案价、可类比同类型 房屋售价及相应房屋装饰装修费用凭证等，可以作为被保全房屋价值 的参考，清江浦法院保全的九龙公司房屋的总价值为22102737.16元， 已经超过保全金额的50%,属于《最高人民法院关于人民法院办理财 产保全案件若干问题的规定》(以下简称《财产保全规定》)第十五 条第二款规定的“明显高于保全裁定载明金额”。为平衡保全当事人利 益关系，本院酌定被保全财产价值应以不高于保全裁定载明金额的 20%为限，超出20%以上的部分属于“明显高于”,应当解除对于相应 价值部分的查封措施。二审法院遂裁定：
一、维持淮安市清江浦区人民法院(2019)苏0812执异41号执行 裁定第一项；
二、撤销淮安市清江浦区人民法院(2019)苏0812执异41号执行 裁定第二项；
三、撤销淮安市清江浦区人民法院2018年7月19日(2018)苏0812 民初6843号协助执行通知书对于九龙公司名下九龙国际大厦2004室房 屋的查封；
四、撤销淮安市清江浦区人民法院2018年7月26日(2018)苏0812 民初6843号协助执行通知书对于九龙公司名下九龙国际大厦817室、 917室、1017室、1301室房屋的查封；
五、驳回九龙公司的其他复议请求。
【法官后语】
通说认为，财产保全是指人民法院在诉讼开始后，或者诉讼开始 前，为保证日后给付判决的顺利执行，对当事人争议的财产或者与本 案有关的财产所依法采取的各项强制性保护措施的总称。作为民事诉 讼法的一项基本制度，财产保全在防止当事人逃避执行、破解执行难 方面发挥着无可替代的重要作用。但一段时间以来，在财产保全实施 过程中，出现了过多控制被保全人财产的不当做法，违背了审慎保全 原则，影响了企业的正常生产经营，成为企业主重点反映的问题，不 利于法治化、便利化营商环境的建设，应当引起充分重视。本案即超 标的保全的典型案例，主要争议焦点为如何准确把握明显超标的保全 的认定标准，其中主要涉及对以下几个问题的理解与认定。
(一)明显超标的保全的认定标准
《财产保全规定》第十五条第一款、第二款规定：“人民法院应当 依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土 地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法 院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该 不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”理论上 讲，人民法院作出的保全裁定所载明的价值额原则上是确定不变的， 是执行中的定量。但是，基于现实中财产形态上的客观差异以及财产 价值的波动变化，事实上难以做到对保全标的额丝毫不差地精准执 行。如果标的物是不可分物，只能将之作为单独个体从整体上进行执 行，原则上不宜认定为超标的保全。对于可分物的保全执行，被保全 财产价值额原则上应当与保全裁定所载明的保全标的额相当，可以适 当高于但是绝不可以“明显高于”,否则构成明显超标的保全，为法律 及司法解释所严厉禁止。
对于明显超标的保全的认定标准，现行法律规定及司法解释对此 尚未明确具体意见，这一问题给超标的保全异议、复议审查带来一定 困扰。为统一法律适用，平衡保全当事人利益关系，笔者认为，被保 全财产价值高于保全裁定载明金额20%的，一般可认定为《财产保全 规定》第十五条第二款规定的“明显高于”,构成明显超标的保全。此 种情况下，除使用上不可分或者分割会严重减损其价值外，人民法院 应及时解除超出20%以上部分的保全措施。本案中，清江浦区法院保 全裁定载明的保全金额为1400万元，被保全人九龙公司提供的房屋备 案价、可类比同类型房屋售价及相应房屋装饰装修费用凭证等，可以 作为被保全房屋价值的参考，清江浦法院保全的九龙公司房屋的总价 值为22102737.16元，已经超过保全金额的50%,属于明显超标的保 全。
(二)测算被保全财产的价值时是否应当考虑添附行为对财产价 值的影响
本案中，清江浦法院查封登记在被保全人九龙公司名下的26套房 屋时，其中24套房屋已被九龙公司装饰装修并投入使用，并且九龙公 司提供了九龙国际大厦装饰装修合同及相应费用凭据等证据材料，作 为房屋装修增值的参考。笔者认为，人民法院查封被保全房屋时，涉 案房屋已经被保全人进行了装饰装修，相应添附行为已经使房屋产生 了增值，在衡量被保全房屋价值时，理当区别于被保全房屋为“裸房” 时的情形，适当考虑装饰装修对房屋价值的影响。
(三)衡量被保全财产价值超标的是否需要考虑后续财产处置时 的价格浮动
在执行实践中，被执行人财产的最终处置价低于市场价格是一定 范围内存在的问题。有观点认为，考虑到执行处置财产价格一般较 低，在财产保全中应当适当放宽保全超标的的认定标准，以免财产处 置价值不能满足债权人的权利请求。笔者认为此种观点不妥，原因在 于：第一，诉讼保全不同于生效文书执行中的查封、扣押、冻结措 施，财产保全时，申请保全人的相应请求能否得到法律支持尚不确 定；第二，保全担保财产的价值一般不高于保全裁定载明的金额，如 果过分超标的，在造成被保全人损失时，有担保财产难以弥补损失之 虞；第三，被保全财产尤其是房产将来的价值波动存在不确定因素， 实务中房屋溢价成交的情况并非少见，不应当只考虑一种情形；第 四，如果考虑后期财产处置时的降价情形，将为大量超标的保全行为 找到“合理”解释，保全标的的范围将有失控的风险。因此，被保全财 产价值的测算，应当以保全时财产的价值为准，一般不应考虑后期可 能存在的价值波动。
司法实践中，财产保全不是简单、机械地对被保全人的财产实施 查封、扣押、冻结措施，而是一个较为复杂、需要利益衡量的问题。 在持续优化法治营商环境和推动高质量发展的大背景下，人民法院在 财产保全中应当强化善意文明执行理念，结合案件实际和保全标的具 体情况，灵活审慎地采取保全措施，努力确保保全范围适当、价值相 当，最大限度地减少对被保全人权益的影响，以实现法律效果与社会 效果的有机统一。
编写人：江苏省淮安市中级人民法院解思辛庞海涛
