——认定表见代理，需在客观上存在使相对人相信无权代理人具有代理权的客观表象，在主观上相对人须善意无过失。标签：表见代理|认定原则|抵押|无权处分|项目转让|转让效力案情简介：1997年6月，开发公司与物业公司签订协议，约定将前者正开发的小区整体转让给后者。同年7月，在得知物业公司负责人丁某利用开发公司为办理转让手续出具的委托书、公章、营业执照副本、土地使用权证等手续与信用社签订抵押借款合同后，开发公司要求收回公章并取消对丁某的授权。因丁某以开发公司名义向信用社的借款3500万元逾期未偿致诉。法院认为：(①本案事实表明，开发公司出具委托书、公章、营业执照副本、土地使用权证等手续的真实意思表示，系为办理小区整体转让过户之用而非申请贷款。物业公司在无开发公司授权申请贷款，且违背开发公司真实意思表示情况下，以开发公司名义与信用社签订借款合同和抵押担保合同，且嗣后开发公司未予追认，故依《民法通则》第66条规定，物业公司缔约行为系无权代理行为，其所签合同对开发公司不应具有法律约束力。②开发公司撤销委托授权行为虽未能改变物业公司具有代理权的客观表象，物业公司申请抵押贷款行为符合表见代理客观要件，但信用社对开发公司的首次大额贷款，既未依《贷款通则》要求审查其上年度财务报告等材料，亦未依《城市房地产抵押管理办法》规定要求物业公司提供开发公司董事会同意抵押贷款的批准文件。该事实表明、信用社在审查开发公司贷款资格时存在疏忽或懈怠、应认定存在重大过失、不符合表见代理制度关于相对人须为善意无过失的要件，故物业公司无权代理行为不构成表见代理，本案系争借款合同和抵押合同为无效合同，对开发公司不具有法律约束力，应由物业公司承担无权代理的法律后果。案例索引：最高人民法院(2000)经终字第220号“某银行与某房产公司等借款担保合同纠纷案”,见《关于表见代理的构成及其认定——中国银行合肥市桐城路分理处与合肥东方房地产有限责任公司、合肥合利物业发展有限公司借款担保合同纠纷案之评析》(王闯),载《民商审判指导与参考·审判专论》(200201/1:41)。