——房屋出租人违反约定将出租房屋抵押，承租人可主张违约金，约定违约金标准过高的，出租人可要求做适当调整。标签：房屋租赁|违约责任|抵押|抵押租赁|抵押房屋|违约金调整案情简介：1994年，服装厂与实业公司签订租赁合同，约定前者将房屋出租给实业公司，并约定前者不得抵押房屋，否则按当年租金10倍赔偿。1998年，因实业公司拖欠租金致诉，实业公司反诉合同无效并要求赔偿损失、支付违约金。法院认为：①服装厂与实业公司为房屋租赁所签合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规规定。实业公司称服装厂隐瞒出租厂房被划入规划红线的重大事实，无足够证据，其据此请求认定合同无效理由不能成立。由于实业公司未按约支付租金，构成重大违约，合同履行已无必要，服装厂诉请解除合同，应予支持。②实业公司以服装厂抵押大楼违约为由，请求追究服装厂违约责任主张、应予支持，但因双方约定违约金过高，应作适当调整、可按实业公司上一年度实际支付租金的2倍，由服装厂支付违约金。判决双方合同解除，实业公司给付服装厂租金800万余元及违约金200万余元、房屋装修改建费1100万余元，实业公司按约定标准支付服装厂房屋使用费。案例索引：最高人民法院(1999)民终字第73号“某实业公司与某服装厂房屋租赁合同纠纷案”,见《上海怡通房地产有限公司与上海春光服装厂房屋租赁合同纠纷上诉案——房屋租赁合同效力的认定及处理》(何抒，最高院民事审判庭；审判长何抒，审判员范建邦，代理审判员高珂),载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》(200003/3:206)。