——后履行抗辩权的成就，应取决于后履行一方在其应履行义务前已明知先履行一方有不履行或履行不符合约定行为。标签：房屋租赁|合同解除|合同履行|后履行|隐瞒抵押案情简介：2001年，实业公司将房屋出租给超市。2002年，实业公司腾空房屋后，超市要求解除合同。实业公司起诉超市要求支付违约金73万元后，超市以其事后知晓实业公司将房屋抵押作为后履行抗辩理由。法院认为：:①后履行抗辩权是指依照合同约定或法律规定负有后履行义务的当事人，在负有先履行义务一方当事人届满未履行义务或履行义务有重大瑕疵情况下，可以为了保护自己合同利益，而拒绝履行自己相应义务。从本质上理解，后履行抗辩权实际上是对违约的抗辩权。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故根据该条规定及后履行抗辩权实质，后履行抗辩权成就须具备以下条件：后履行一方在其应履行义务前已明知先履行一方有不履行或履行不符合约定行为：先履行一方“不履行债务”是指不履行主合同主给付义务而非合同附随义务；在先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方履行其抗辩权时应采用适当方式。②本案中，超市无证据证明其系在合同签订后至实业公司交付房屋之日前已明知实业公司将出租房屋抵押事实，故超市在实业公司起诉后以实业公司违背诚实信用原则、隐瞒重大事实为由，主张其抗辩权成立理由不能成立，即超市知晓实业公司隐瞒事实时间迟于其应履行合同主义务时间，故不能成就其后履行抗辩权。结合本案事实，应认定实业公司有履行合同诚意并已积极履行合同义务，而超市既不进场施工，亦不支付租金，构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。判决超市支付实业公司违约金73万元。案例索引：浙江绍兴中院(2002)绍中民终字第728号“某实业公司与某超市租赁合同纠纷案”,见《浙江祥生实业集团有限公司诉上海农工商超市有限公司房屋租赁合同纠纷案(房屋租赁合同)》(柴凌凌),载《中国审判案例要览》(2004民：123)。