——出卖人与买受人订立商品房预售合同，且在起诉前未取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同应认定为无效。标签：房屋买卖|预售房|预售许可|合同效力|划拨土地案情简介：:1997年，洪某与实业公司签订预售合同，约定购买后者开发建设的房屋，当日交房，洪某亦依约支付了房款，并将合同报房管部门登记备案。5年以后，诉争房屋权属人登记为实业公司，土地性质为国有，权属来源为划拨。洪某以签约时实业公司无预售许可导致至今无法办理产权证为由诉请确认合同无效。法院认为：①(诉争房所在土地性质为国有，权属来源为划拨，故签约时该房并非商品房。实业公司既非房地产开发经营企业、且未取得商品房预售许可证，诉争房不具备商品房预售条件。②依《城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。案涉预售合同虽报房地产管理部门登记备案，但不等于已依法报有批准权的人民政府审批，故判决确认案涉预售合同无效。案例索引：福建厦门中院(2005)厦民终字第523号“洪某诉某实业公司房屋买卖合同案”,见《洪春南诉厦门信达股份有限公司房屋买卖合同纠纷案》(张超),载《人民法院案例选》(200602/56:196)。