——商品房预售备案登记不产生预告登记请求权的物权效力，不能对抗签订在后但交付并占有房屋合同优先履行效力。标签：房屋买卖|预售房|一房二卖|预售登记案情简介：2006年，郑某与开发公司签订商品房预售合同并办理预售登记，约定以此作为郑某提供300万元借款给开发公司的抵押担保，开发公司还清借款后，郑某应协助办理注销房屋预售登记备案。2008年，开发公司就前述商铺又与余某签订商品房预售合同，余某支付购房款1500万余元商铺款后占有该商铺并出租给他人。郑某以其签订在先并办理预售登记为由，主张应优先履行其与开发公司所签预售合同。法院认为：①最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，虽然郑某与开发公司签订商品房买卖合同在借款合同之前，开发公司也在借款合同签订前向郑某出具收据，但郑某向开发公司支付的300万元实为借款，并非购房款，双方在签订商品房买卖合同后郑某并未依该合同约定向开发公司支付购房款，故郑某与开发公司所签商品房买卖合同合法有效、但因郑某未支付购房款而未实际履行。②余某与开发公司所签商品房买卖合同符合当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应认定合同合法有效。余某已依约支付完诉争商铺购房款，开发公司亦将商铺交付给余某使用，余某对讼争商铺已合法占有并通过出租取得收益，未办理竣工验收等手续不能否定该商铺已交付给余某事实。③商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《物权法》第20条规定的预告登记，应认定郑某与开发公司在签订商品房买卖合同后办理的房屋预售备案登记不产生预告登记请求权的物权效力。依借款合同约定、郑某向开发公司支付300万元实为借款、其并未向开发公司支付购房款。而余某与开发公司商品房买卖合同签订后，余某依约支付了购房款，开发公司将诉争商铺交付给了余某使用，余某随后将该商铺出租给他人。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》第六章所称的业主。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合《物权法》规范性要求的公示效力。余某对诉争商铺占有行为即是在公示其对于商铺的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于余某已就诉争商铺支付完全部购房款且已取得开发公司交付并实际占有使用的事实，应认定余某与开发公司所签商品房买卖合同应优先于郑某与开发公司所签商品房买卖合同得到履行。判决开发公司在完善案涉商铺初始登记后30日内将权属证明办至余某名下。案例索引：最高人民法院(2016)最高法民申1234号“郑松等诉余拼等房屋买卖合同纠纷案”(审判长王展飞，审判员汪军、张爱珍，法官助理刘牧晗),载《中国裁判文书网》(20160819)。