——商品房预售按揭合同签订后，因开发商根本违约，买受人诉请解约的，银行应作为有独立请求权第三人参加诉讼。标签：房屋买卖|按揭房|预售合同|合同解除案情简介：1999年，朱某与开发商签订商品房预售契约并支付首付款6万余元，同时与银行签订按揭合同，由银行支付开发公司13万余元余下房款，开发公司为朱某向银行借款提供连带责任保证，贸易公司为开发公司提供再担保。2001年，因开发公司停工一年多，无法交付房屋，朱某以开发公司为被告、银行为有独立请求权第三人、贸易公司为无独立请求权第三人，诉请解除合同并返还购房款、赔偿损失。法院认为：①案涉预售契约及按揭合同合法有效。朱某、开发公司之间存在商品房预售合同关系，朱某与银行之间为抵押借款关系，开发公司为朱某向银行的借款提供连带责任保证，贸易公司为开发公司提供再担保。朱某是利用银行按揭方式购买在建房屋，故朱某与银行所签按揭合同是基于朱某与开发公司签订商品房预售契约存在而签订的，具有从属性。本案中，银行为有独立请求权的第三人。朱某依约已支付购房款给开发公司，但开发公司至今仍未能将房屋建成并交付使用、已构成根本违约。根据合同约定，朱某有权单方解约，并已依约向开发公司发出解约通知书，故预售契约应予解除，按揭合同应终止履行。②致使上述合同终止的过错责任在于开发公司，为此，开发公司应承担违约责任，赔偿朱某及有独立请求权第三人银行由此造成的损失。贸易公司作为开发公司与银行按揭合作的再担保人，应根据按揭合作协议，为开发公司违约责任负连带清偿责任。银行主张的贷款余额本息，应由开发公司承担，并由朱某及贸易公司负连带清偿责任，朱某、贸易公司代为还款后有权向开发公司追偿。朱某已付给银行的按揭楼款本息应由开发公司负责赔偿。朱某已付给开发公司的首期楼款应由开发公司负责返还，并计付占用资金利息。同时，应赔偿朱某因办理购房手续必须支付并已支付的其他费用及因楼宇按揭而支付的利息。朱某诉请开发公司按每日1%。计付违约金为迟延交楼违约金，因购房合同已解除，房屋不具备交付使用条件，故该违约金诉请不予支持。有独立请求权的银行主张抵押物优先受偿权，因担保物为在建房屋，尚未取得房屋产权，是权益抵押而非物权抵押，故该请求不予支持。判决解除朱某与开发公司所签预售契约，终止履行朱某与银行所签按揭合同，开发公司清还银行已付房款13万余元及利息，朱某、贸易公司对该欠款承担连带清偿责任，开发公司返还朱某购房款6万余元及利息、赔偿朱某已付按揭房款2万余元及利息和其他购房费用750元。案例索引：广东从化法院(2000)从法民初字第394号“朱某与某开发公司买卖合同纠纷案”,见《朱蕾诉广州流溪河房地产开发有限公司案(楼宇按揭)》(肖少珍),载《中国审判案例要览》(2002民：16)。