——商品房预售备案登记与预告登记在法律效力、登记程序、适用范围、启动主体和登记机关等方面，存在明显不同。标签：房屋买卖|预售房|抵押|预告登记|预售登记|预期物权问题提出：房屋备案登记与预告登记有何区别?权威意见：①法律效力不同。商品房预售备案登记制度系一种行政管理制度，经登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在无其他法定事由情况下，该合同效力优于出卖人一房多卖时时间顺序在后同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍不具有物权效力，亦意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍系标的物法律意义上产权人。预告登记制度系不动产登记制度。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定，经预告登记的不动产买卖合同买受人债权已添附预期物权，债权人可享有产权已过户后的部分权利，包括对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关亦不能将已预告登记不动产当作出卖方财产强制执行。②登记程序不同。《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同登记备案系政府主管部门行使监管职权，房地产经营权满足预售条件、履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为；预告登记则是双方达成合意方能申请。依《房屋登记办法》规定，办理预购商品房预告登记须有已登记备案的商品房预售合同原件才能办理，即备案登记是预告登记前置程序。③适用范围不同。备案登记标的仅限于商品房预售合同、商品房现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同均被排除在备案登记范围之外；预告登记则适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权有偿转让、房地产开发项目整体受让等。④启动主体和登记机关不同。备案登记启动主体是房地产开发商，登记机关为建设主管部门或房地产管理部门(土地管理部门);预告登记启动主体则是签订了物权协议当事人，登记机关是房屋登记机构。资料索引：见《房屋备案登记与预告登记有何区别》(王毓莹，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》(201803/75:244)。