——房地产开发企业进入破产程序，买受人已付全款但未过户登记的，房屋应认定为债务人财产，买受人享有取回权。标签：房屋|房屋买卖|买受人优先权|破产|取回权案情简介：2008年，柳某按揭购买开发公司商品房并办理预售登记。2013年，开发公司进入破产程序。柳某诉请确认所购房屋所有权并办理过户登记手续。法院认为：①依《物权法》关于不动产物权登记生效原则，除法律另有规定外，不动产登记是不动产权利变动生效要件，在房屋所有权未进行转移登记情况下，房屋所有权并未转移，仍属出卖人。《破产法》第30条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”该条无但书规定，《破产法》对本案所涉情形亦未作出其他规定。最高人民法院《关于适用〈企业破产法〉若干问题规定(二)》第2条规定：“下列财产不应作为债务人财产：(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；(三)所有权专属于国家且不得转让的财产；(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”相较最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条，前者除明确将第2至6项、第9项删除外，其他表述并无不同。而最高人民法院《关于适用〈企业破产法〉若干问题规定(二)》第48条规定：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”故最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条与最高人民法院《关于适用〈企业破产法〉若干问题规定(二)》第2条规定不一致内容，已不再适用。在房屋所有权仍登记在出卖人名下而未进行转移登记情况下、该房屋应属债务人财产。②认定个别清偿行为无效关键要件之一，是该清偿行为损害了其他破产债权人合法权益。案涉房屋为住宅商品房，柳某通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款。依《合同法》、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定精神，交付了购买商品房全部或大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权，故柳某对案涉房屋债权具有特定性和优先性，该债权实现不会构成对其他破产债权人合法权益损害，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权转移登记义务，并非《破产法》第16条所称无效个别清偿行为。判决开发公司配合柳某行使取回权，将案涉房屋所有权转移登记至柳某名下。案例索引：见“柳明与美裕公司商品房买卖合同纠纷案”,见《房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位》(司伟，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·指导性案例》(201802/74:152)。