——案外人与开发商签订购房合同后，已支付全款并实际占有房屋，且其对未办过户登记无过错的，可排除强制执行。标签：房屋买卖|买受人优先权|执行|抵押案情简介：2013年，开发公司向信用社借款。2014年，因开发公司逾期未偿致诉，生效判决判令开发公司偿付信用社本息，并确认信用社对开发公司抵押门面房享有优先受偿权。执行程序中，付某以其2008年与开发公司签订购房合同并支付全款后，由开发公司托管为由，提出案外人异议。法院认为：①依最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)规定，法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条规定，认定建筑工程的承包人优先受偿权优先于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此说明建设工程价款优先权优先于抵押权，建设工程价款优先权不能对抗已交付所购商品房全部或大部分价款的消费者。②本案中，付某与开发公司所签商品房买卖合同合法有效。付某于合同签订当日已履行了支付全部购房款义务。开发公司未向房屋登记机关申请商品房预售登记，违反合同约定，付某对此并无过错。付某与开发公司协议将三年的房屋托管费折抵购房款，后开发公司又以付某7间房屋托管费折抵付某所租住该公司房屋租金，该事实可认定付某已实际占有和使用了诉争房屋。综上分析、应认定信用社享有的抵押权不能对抗已履行合同义务的房屋买受人付某享有的民事权利。判决开发公司支付信用社借款本息，信用社享有优先受偿权抵押物中不包括付某已购房屋。案例索引：河南焦作中院(2016)豫08民再1号“付某与某信用社等金融借款合同纠纷案”,见《物权期待权应当优先于抵押权受到法律保护——付来荣与温县农村信用社、河南丰晟公司金融借款合同纠纷案》(李志国、曹艳娜，河南焦作中院),载《审判监督指导·案例评注》(201704/62:63)。