——对责任限制型格式条款发生争议时，应认定诚实信用原则下的购房者信赖利益价值高于开发商责任风险限定利益。标签：房屋买卖|逾期交房|不可抗力|合同解释|诚实信用|违约责任案情简介：2015年，张某与开发公司签订商品房预售合同，约定2015年12月31日前交房，同时约定：导致不能按期交房的“其他难以预计的客观情况”包括供水、供电、煤气、排水、通信、网络、道路等公共配套设施的延误，发生上述情况不属于开发公司逾期交房；“因市政配套的批准与安装”等“无法预计、无法避免或控制、无法克服的事件和情况”,开发公司可顺延约定的交房日期。2016年7月1日，开发公司交房。张某诉请支付逾期交房违约金。开发公司以施工过程中出现小区沿河道路和煤气配套公共管道安装和对接的不可抗力情形而主张免责。法院认为：①系争责任限制条款属开发公司事先拟定，并在房屋销售中重复使用的条款，属格式条款范畴。系争责任限制条款使用了小号字体，且根据当事人陈述的签约过程分析，开发公司并未采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。依最高人民法院《关于适用(合同法〉若干问题的解释(二)》第9条规定，赵某可申请撤销该格式条款。系争责任限制条款虽以列举免责事项方式限制了逾期交房违约责任范围，但并未绝对免除开发公司违约责任。因张某在法定的一年除斥期间内并未申请撤销该条款，故该条款仍属有效。②配套工程施工虽不在开发公司受让地块范围之内，但作为一家专业的房地产开发企业，配套工程出现延误的理论可能性是其在建造之初即能预见的，其制订系争责任限制条款目的亦正是在于防范此类风险，故系争责任限制条款所列举事项中包括“煤气、道路公共配套设施”,但在对此类事项概括性定义中使用了开发公司“难以预计”“无法预见”表述，是对列举事项所作错误描述，此类事项不属于法定可免责的“不可抗力”范畴。但在列举事项已具体明确前提下，该表述并不影响双方就责任限制所达成的基础合意，不构成完全排除该条款适用事由。开发公司明知配套工程完成是整体竣工验收前提条件，应对配套工程具体进展保持关注，据此预判实际可交房时间。从本案查明事实看，“配套工程延误导致逾期交付房屋”在2015年3月27日虽还不是确定发生的事实，但亦已不再是抽象的理论可能性，而是开发公司已知的现实存在的显著风险。交房期限是购房者选择购房的重要考量因素，在未收到风险告知情况下，购房者无法对交房期限实际可行性进行有效评估，在签约时陷入了信息不对称的意思状态。开发公司虽然期望障碍因素能在后续履行中消除但土地征收问题导致的施工停滞是根本性的延误因素，该因素并非开发公司可主观控制范围，且依常理判断，土地征收需履行法律规定程序，无法于短期内得到快速解决。在交房期限事实上存在重大不确定性前提下，开发公司的风险隐瞒行为可能对购房者信赖利益造成实际损失，故开发公司不能以后续可能追赶进度为由免除自身告知义务。系争预售合同签订时，开发公司未对张某告知相应风险，违反了合同约定的告知义务。③商品房预售合同是在建商品房的销售合同，不同购房者的签约时间对应着不同的建设进度，购房者不知晓具体进度情况，不具备对交房期限可行性的判断能力。而交房期限条款也是由开发公司单方拟定的格式条款，其可根据实际建设进度在签约时调整交房期限。本案中，在未被告知已存在现实风险情况下，应认定购房者与开发公司所达成责任限制合意，是建立在购房者对交房期限具有现实合理性的信赖基础上。由于开发公司单方隐瞒了现实延误风险，且有能力重新规划交房期限，购房者有理由相信开发公司对交房期限的现实可行性作出了承诺：该期限充分吸收了开发公司已知的实际进度条件，原有的风险事项能够及时消除，如未在后续履行中出现新的免责事项、则在该期限内能够实现交房、故张某主张双方约定的风险转移范围是针对后续履行中出现的风险事项、不应包括已纳入交房期限考量因素的现实条件、符合《合同法》第125条的诚实信用解释原则。诚实信用原则下的购房者信赖利益价值高于格式条款提供者开发公司的责任风险限定利益。交房期限条款与系争责任限制条款之间的互补逻辑关系应解释为：系争责任限制条款的适用范围限于签约后发生的不确定风险事项，不能适用于签约时被隐瞒的现实风险事项。开发公司以配套工程延误为由，主张在本案中适用系争责任限制条款，抗辩张某的逾期交房违约金请求权，无事实与法律依据，不予支持。判决开发公司支付张某逾期交房违约金3.2万余元。案例索引：上海一中院(2017)沪01民终9095号“张某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”,见《张宇、张霞诉上海亚绿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷案》,载《最高人民法院公报·案例》(201905/271:43)。