——明知涉案土地属政府划拨社会福利性质，却以建设老年公寓名义开发商业 别墅，所签“以租代售”协议应为无效。标签：房屋买卖|以租代售|划拨土地|老年公寓|土地用途案情简介： 2007年，开发公司将老年公寓社会福利项目改建成商业别墅。2008年，开发公 司与王某签订入住协议，通过“以租代售”方式销售公寓。2010年，检察院对村委会等涉嫌 非法转让土地使用权罪进行立案侦查。2011年，村委 会诉请确认开发公司与王某所签入住协议无效。法院认为： ①开发公司与王某所签入住协议中入住期限约定为已入住的老人百年后其家庭成员达到老年人标准的，入住协议继续履行，该约定使得出 租人在协议签订后已丧失其对出租房屋的处分权，入住协议并未约定 具体租金标准、租赁期限，且押金金额标准远高于正常房屋租赁合同 押金标准，故入住协议并不具备租赁协议基本特征，不应认定为租赁 协议，同时，开发公司实际股东承认采用“以租代售”方式对外出售 房屋，部分入住户亦承认签订入住协议实质就是购房协议。综上，入住协议表现形式系租赁协议，但其实质为买卖协议。②村委会及开发公司未经有批 准权人民政府批准，擅自改变土地用途，商业开发划拨土地，并以入住协议形式向 购房户转让划拨建设用地上房产，违反《土地管理法》《城市房地产管理法》强制 性规定，亦妨害了国家土地管理秩序，村委会与开发公司在明知涉案土地属政府划 拨社会福利使用权性质，却为牟取不正当利益，而多次商议采用变更老年公寓建设 规划方式建设联排别墅并予以销售。“老年公寓”最终被砌建成别墅，并进行销售， 该行为是以获取不正当利益为目的，且已损害国家、集体或第三人利益。王某作为 别墅购房户，明知所购别墅根本无法办理“两证”,仍与对方签订表现形式为租赁 而实质为买卖的入住协议，以实现其买卖别墅目的。判决确认开发公司与王某所签 入住协议无效，双方返还。案例索引： 江苏扬州中院(2011)扬民终字第0546号“某村委会与王某等合同纠纷案”,见《维扬区经圩村委会诉王春福、经圩老年公寓公司“以租代售”社会福利用地所建别墅合同无效纠 纷案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201203/21:43)。