——自然人与房地产开发商所签商品房包销合同，开发商以对方无包销资质为由解除合同并拒付佣金的，应不予支持。标签：房屋买卖|包销合同|代销合同|合同效力|主体资质案情简介： 2004年，郭某与开发公司签订委托合同，约定郭某包销开发公司房产，报酬分为固 定收益和超过底价销售的收益，并支付郭某每月1200元基本费用。2005年、开发公司以郭某无 房地产经纪人资格，双方属劳动关系为由解除合同并拒 绝支付依约定郭某应得27万余元的销售佣金。法院认为： ①最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。《商品房销售管理办法》规定，房地产企业除了自己销售商品房外可以委托依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构代理销售商品房，但该条款并非排除个人主体的包销代理资格。②案涉委托包销合同基本法律关系类似委托合同，但合同中郭某享有独家销售权、自主定价并享有销售价格高于包销底价所带来的部分利润和承担销售价格低于包销价格所造成亏损的约定，即须承担一定风险。从中 可看出，本案合同约定的民事关系符合包销关系法律特征。商品房包销是一种新的 经营方式，目前国家法律、法规没有规定，包销以何种形式进行、包销商是否要有 一定包销资格，尚无法律明确规定，且本案中，双方签约时，开发公司清楚郭某资 质情况。按民法学理论原则，行为人实施了法律未明文禁止行为，一般不认定其违 法、本案双方当事人达成的权利义务对等的包销合同、不违反国家法律法规、郭某 积极销售，不存在履行不了或不履行的问题，同时按《合同法》当事人意思自治原 则和鼓励交易、加速经济流转立法精神，应确认本案包销合同合法性和有效性。开 发公司单方面解除合同，应承担违约责任，除应给付销售佣金和销售提成款外，还应给付郭某合理的可得利益损失。案例索引： 广西柳州中院(2006)柳市民一终字第254号“郭某与某开发公司商品房包销合同纠纷案”,见《郭艳芳诉柳江县康茂房地产开发有限公司商品房包销合同案(商品房包销合 同)》(龙继才),载《中国审判案例要览》(2007民：241)。