——预告登记只是对权利人在将来实现请求物权变动权利赋予一定保障性，转为本登记前，权利人不享有优先受偿权。标签：房屋买卖|预售房|抵押|预告登记|优先受偿权案情简介：2013年，余某按揭购买开发公司预售商品房，并办理抵押预告登记。开发公司为余某向银行借款提供连带责任保证。2017年，因余某拖欠还款致诉，银行对预告抵押房产主张优先受偿权。法院认为：①依《物权法》第20条规定，签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告的登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。从此条可看出，预告登记系为保障将来物权实现，按约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动权利赋予一定保障性。抵押权预告登记设立目的系为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，故抵押预告登记有别于抵押权设立登记。②预购商品房与在建建筑物抵押两者并不相同。在建建筑物抵押是开发商为工程融资需要将在建建筑物进行抵押，此系《物权法》规定在建建筑物可设定抵押目的所在。预购商品房抵押是购房人为购房需要，将预购商品房进行抵押，从立法目的看，预购商品房抵押并不被在建建筑物抵押所包含。在建建筑物建成后，依《物权法》第30条规定即因事实行为而自动取得所有权，此时所有权取得无赖于首次登记。首次登记系为所有权转移登记而设立，而非在建建筑物取得所有权依据，故法律赋予在建建筑物抵押权本登记，而非预告登记正是基于在建建筑物所有权因事实行为可自动取得的法律属性。预购商品房所有权只能依所有权转让法律行为而取得，此亦系相关法律法规赋予预购商品房抵押预告登记而非本登记法理所在。无论根据原《房屋登记办法》还是根据现行《不动产登记暂行条例实施细则》,均将在建建筑物抵押规定在“抵押登记”一节，将预购商品房抵押规定在“预告登记”一节，足以表明在建建筑物抵押和预购商品房抵押适用两种不同登记制度，前者是“权利登记”,后者是非权利登记的“其他登记”,由此产生不同法律效果。在此情形下，仍将预购商品房抵押预告登记等同于在建建筑物抵押登记，并赋予抵押权人优先受偿权，于法相悖。③抵押权登记是抵押权成立法定要件，即使预购人故意不履行办理所有权登记及抵押权登记义务，阻止抵押登记设立，亦只是视为办理抵押权登记条件已成就，银行可据此行使请求权，要求购房人履行相关义务，法院可据此判决购房人履行义务；购房人不履行生效判决的，法院可依当事人申请要求不动产登记机构协助执行办理抵押权登记手续，银行据此拥有正式抵押权，行使优先受偿权。如不通过上述程序，在不办理抵押权登记情况下，以抵押权设立条件已成就，即认为抵押权已成立，实际上是以司法认定取代了物权法定，于法无据。因本案银行尚未取得涉案房产抵押权，不具有优先受偿权，但其可依抵押借款合同约定就抵押预告登记办理为抵押权本登记，向两被告另行提出主张。判决余某偿还银行借款本息，开发公司承担连带清偿责任。案例索引：安徽安庆迎江区法院(2017)皖0802民初692号“某银行与余某等金融借款合同纠纷案”,见《徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行诉余醒环、王珍珍等金融借款合同纠纷案——预购商品房抵押预告登记不具有优先受偿效力》(胡毅杰),载《人民法院案例选》(201802/120:28)。