——以房屋买卖合同形式进行民间借贷行为，应根据双方证据，按当事人真实 意思表示确定双方之间的法律关系实质。标签：房屋买卖|实为借贷|民间借贷|法律性质|回购条款案情简介： 2009年，蔡某与开发公司签订商品房 买卖合同，蔡某据此支付600万元购房款。补充协议约定：蔡某同意开发公司于 2010年4月24日前，按原价回购上述房屋、并配合解除商品房买卖合同；开发公司承诺每月24日前，将按 月息2.2%向蔡某支付利息。2011年7月24日后，因 经济变故，开发公司未依约定支付利息，同时将涉案房 屋抵押给第三人。蔡某诉请解除双方合同，开发公司按 房屋评估价赔偿其损失。法院认为： ①回购，从字面解释是购回 卖出之物。中国人民银行制定的《银行间债券回购业 务暂行规定》第3条规定：“本规定中所称回购是指债券持有人(卖方)在卖出债券给债券购买人(买方)时， 买卖双方约定在将来某一日期以约定的价格，由卖方向买方买回相等 数量的同品种债券的交易行为。”回购在法律上的特征是标的物在一 定条件下所有权的回归。而回购协议作为短期抵押资金融资方式，如 用于房地产买卖的范畴中就会产生新的问题。房地产在财产表现形式 上属不动产，房产交易作为独特的商品交易，其自由度和交易程序受 到国家强制性限制。依《物权法》规定，房产回购即为房地产二次转让，应按规定缴纳税费及办理必要的房产登记手续，这增加了不必要的交易成本， 故从严格意义上说，房产回购不是一种规范的融资手段。②判断合同性质不应仅根 据合同名称，应以合同内容，即合同权利义务条款作为依据。本案中，购房合同约 定的蔡某向开发公司支付600万元款项并按月收取利息，开发公司到期返还本金等， 均符合借款合同特征。依双方约定，买卖房屋并非双方真实合同目的，而是开发公 司以其所售商品房为600万元借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同形式代替 借款担保合同、故本案合同性质应认定为名为商品房买卖合同、实为借款合同。 另 双方虽约定开发公司如不按时返还借款，蔡某有权以商品房买卖合同形式取得房屋 所有权，但该合同条款因违反《担保法》第40条“订立抵押合同时，抵押权人和 抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权 转移为债权人所有”规定而无效。③因双方当事人法律关系为借贷关系而非房屋买 卖关系，蔡某主张以合同条款作为确定其损失依据，不能得到支持。判决开发公司 偿还蔡某本金600万元，并从2011年7月25日起至借款还清之日止按中国人民银 行同期同类贷款利率四倍支付利息。案例索引： 河南高院(2012)豫法民三终字第26号“蔡某与某开发公司借款合同纠纷案”,见《银根紧缩背景下假购房真借贷合同的处理——河南高院判决蔡常诉瑞信公司借款合同纠纷案》 (关晓海),载《人民法院报 ·案例指导》(20120705:06)。