王某水、张某军诉王某德等案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省台州市中级人民法院(2023)浙10民终34号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告(上诉人、案外人):王某水、张某军 被告(被上诉人、申请执行人):王某德
被告(被上诉人、案外人):黄某章、葛某勇、黄某霞、王某芳、葛某妮

【基本案情】
被告黄某章、王某芳系夫妻关系，黄某章、黄某霞系父女关系。原告王某 水、张某军与被告黄某章原系合伙关系，后原告王某水、张某军退伙，被告黄 某章应支付给两原告退伙款100万元。因没有能力支付，故由两原告与被告葛 某勇、黄某霞于2013年9月9日签订《立改套房屋买卖协议书》,协议约定葛 某勇、黄某霞自愿将其所有在温某市某药厂内(系前某村立改套)的两间房屋 (约240平方米)转让给两原告所有，转让价格为100万元，后续转让房屋的建

一、对不动产的执行 11

设费用、相关配套费用及转让费用由原告支付。被告葛某勇、黄某霞并向两原 告出具收条一份，载明：“今收到王某水、张某军购买城东街道前某村立改套 房款壹佰万元整”,但该100万元两原告并未实际支付。协议签订后，两原告陆 续支付了后续的建房款。现被告黄某章、葛某勇、黄某霞、王某芳、葛某妮在 前某村分配的两套不动产(即本案案涉不动产)现由两原告占有使用。2022年 3月2日，被告葛某勇、黄某霞、王某芳、葛某妮签署了约定书，自愿放弃对 案涉两套不动产的共有权。现两套案涉不动产登记在被告黄某章名下。
另查明，王某德与黄某章民间借贷纠纷一案，法院于2021年12月6日作 出(2021)浙1081民初11181号民事判决书，判令黄某章偿还给王某德借款 106万元及利息。判决生效后，因黄某章未履行付款义务，王某德向法院申请 执行。法院于2022年2月21日立案执行。在执行过程中，法院于2022年3月 3日依法裁定查封案涉房产。原告于2022年5月16日提出执行异议，要求停止 对案涉不动产的强制执行。法院于2022年5月23日作出(2022)浙1081执异 62号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，向法院提起案外 人执行异议之诉。
再查明，浙江省温岭市人民法院于2021年12月27日作出(2021)浙 1081民初9812号民事判决书，判决确认两原告与被告黄某章、葛某勇、黄某 霞于2013年9月9日签订的《立改套房屋买卖协议书》有效。被告黄某章、葛 某勇、黄某霞不服，提起上诉，浙江省台州市中级人民法院于2022年4月18 日作出(2022)浙10民终374号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
【案件焦点】
原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
【法院裁判要旨】
浙江省温岭市人民法院经审理认为：本案的主要争议焦点为原告对案涉房 产是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，根据不动产物权登记生效主 义原则，原告与被告签订的《立改套房屋买卖协议书》虽被确认合法有效，但



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案涉房产仍登记在被告黄某章名下，故案涉房产的所有权人仍为被告黄某章， 原告仅享有债权性质的过户请求权。故对原告要求确认案涉房产及其车位权益 归其所有的诉请，法院不予支持。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执 行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对物权期待权作了规定，但作 为对抗执行的民事权益的特殊规定，其适用范围相对有限，只有在买受人与登 记物权人在查封前签订合法有效的买卖合同、合法占有房屋并支付全部购房款、 因不能归责于买受人的客观原因不能办理过户登记时才能适用。具体到本案， 原、被告签订的《立改套房屋买卖协议书》的目的是消灭被告黄某章欠原告的 退伙款债务，并非单纯的房屋买卖，案涉房产的交付仅是以物抵债的实际履行 方式，在完成房产变更登记前，以物抵债即使被认定合法有效也不形成优于其 他债权的利益，在执行异议之诉中对此予以保护，将破坏债权平等受偿原则。 故本案并不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干
问题的规定》第二十八条的规定，故对原告要求停止执行案涉房产及协助办理 变更登记的诉请，法院不予支持。至于原告提起的关于撤销被告葛某勇、黄某 霞、王某芳、葛某妮无偿放弃案涉房产份额的行为的诉请，因该项诉请并不在 执行异议之诉的审理范围内，故法院在本案中不作处理。综上，原告就案涉不 动产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百三十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼 法〉的解释》第三百一十条第一款第二项规定，判决如下：
驳回原告王某水、张某军的诉讼请求。
原告王某水、张某军不服，向浙江省台州市中级人民法院提起上诉，浙江 省台州市中级人民法院经审理认为：案外人执行异议之诉，案外人应当提出排 除对执行标的执行的诉讼请求，在此基础上，可以同时请求确认其对执行标的 主张的实体权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的 解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被 告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外 人异议的，可以列被执行人为第三人。本案一审中，上诉人王某水、张某军起



一、对不动产的执行


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诉被上诉人葛某勇、黄某霞、王某芳、葛某妮，提起第二项、第三项、第四项 诉讼请求，不符合案外人执行异议之诉的起诉条件，应驳回起诉。王某水、张 某军起诉王某德、王某章主张停止对案涉房产执行，确认案涉房产分别为两上 诉人所有，属于本案审理范围。因此，本案争议焦点为：案涉房产能否确认为 张某军、王某水所有，两上诉人是否享有可以排除案涉房产强制执行的民事 权益。
一 、关于案涉房产能否确认为张某军、王某水所有。《中华人民共和国物 权法》①第九条和《中华人民共和国民法典》第二百零九条均规定，不动产物 权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效 力，但是法律另有规定的除外。本案两上诉人因与王某章等人交易而受让案涉 房产，取得案涉房产所有权应当依法登记。现尚未办理过户登记，两上诉人主 张确认案涉房产为其所有，于法无据。
二 、关于两上诉人是否享有可以排除案涉房产强制执行的民事权益。根据 立改套房屋买卖协议书等证据，两上诉人与黄某章等人约定案涉房屋转让价格 100万元的同时，约定后续房屋建造费用等由两上诉人支付。两上诉人已实际 支付房屋建造费用72多万元。虽然当时两上诉人与黄某章等人将购房款100万 元与合伙结算债务100万元相抵，但房屋买卖的合同目的并非仅为“以房抵 债”。案涉房屋为两上诉人摇号选取、装修并入住多年，结合两上诉人在案涉 房产被查封前积极主张不动产权过户登记等案情，二审中两上诉人严格按照合 同约定向执行法院缴纳100万元，可以认定两上诉人对案涉房产享有的权利与 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二 十八条的规定相符。因此，两上诉人对案涉房产的权利可以排除本案执行。
综上所述，王某水、张某军的上诉请求部分成立，一审判决结果予以纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、《最高人 民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款 第一项之规定，判决如下：
① 该法已被废止。

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一 、撤销浙江省温岭市人民法院(2022)浙1081民初5974号民事判决； 二 、不得执行案涉房产；
三 、驳回上诉人王某水、张某军的一审其他诉讼请求。

【法官后语】
金钱债权执行中，债权人对通过以物抵债方式实际占有房屋，已按合同约 定支付部分价款并将剩余价款按人民法院要求交付执行并已实际控制该房屋， 且非因自身原因未办理过户登记的，其享有的物权期待权能否排除执行?实践 中对适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规 定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条存在分歧，原因是未将 该规定第二十六条至第二十九条进行系统解释，笔者拟作梳理，为统一裁判尺 度抛砖引玉。①
一、《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产，是否包括以物抵 债方式取得的房屋
对于登记在被执行人名下的不动产，是否为一般意义的不动产?抑或通过 交易取得的不动产?要厘清范围，应结合《执行异议和复议规定》的第二十七 条、第二十九条进行体系解释。第二十七条的适用对象是设定了担保物权等优 先受偿权的不动产，第二十九条适用的对象是登记在被执行的房地产开发企业 名下的商品房。判断第二十八条、第二十九条是否属于第二十七条但书规定的 例外情形，是第二十八条不动产范围的重要基础。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产范围在执行实践中存在两 种观点。一种观点认为，《中华人民共和国民法典》未规定物权期待权，第二十 八条之所以要保护这种法理上的权益，其核心在于保护买受人的居住利益，系对 生存权利的特别关注，故不动产应限定为居住用房，且通常系交易取得。如果系

① 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当符合下列情 形：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已 合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款 按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。



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争不动产非以居住为目的通过交易取得，而是在债权债务关系中，通过以物抵债 的方式取得，其本身具有生产、经营属性，对此类不动产不宜作出优先保护。① 另一种观点认为，不动产应理解为一般意义上的不动产，对取得的方式不应作 过多的限制，在范围的解释上不应做限缩解释。法条文义上并未明确将执行标 的限定为交易取得的居住用房，那么通过以物抵债方式取得的房屋也应当符合 第二十八条规定的不动产。②
本案的典型意义在于系争不动产的取得方式非为传统交易模式，而是非常 态的以物抵债行为，取得方式是否对排除执行的范围产生影响，是本案值得思 考和探究的关键。据前述两种观点，将得出截然不同的结果。本案裁判认为不 动产的范围不应限定为以交易方式取得的居住用房，而应为一般意义的不动产， 且对其取得方式不应作限缩解释，只需符合《执行异议和复议规定》第二十八 条规定的四项要件，即可排除执行。首先，从文义解释出发，《执行异议和复 议规定》第二十八条中的不动产无任何限制性定语，物权期待权也未限定在生 存价值基础上，故理解为一般意义上的不动产更为妥当。其次，从体系解释出 发，若限定为以交易取得的居住用房，会与《执行异议和复议规定》第二十九 条的规定存在逻辑上冲突，即《执行异议和复议规定》第二十九条明确限定对 象为商品房，结合该条第二款所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于 居住的房屋来看，背后所保护的法益应是消费者的生存权利，若《执行异议和 复议规定》第二十八条限缩为居住用房，则没有分开规定的必要，而实际上两 条规定排除执行的情形有明显差异。最后，从目的解释来看，《执行异议和复 议规定》第二十八条中的表述未限制买受方式，不宜私自认为立法上将买受人 限缩解释为交易买受人。持限缩观点的认为，非以交易方式取得的住宅用房， 其目的并非为居住，保护位阶应与普通金钱债权无异，尤其是以物抵债方式取

① 此类观点比较有典型意义的判决是北京市第三中级人民法院(2019)京03民终3113 号民事判决书。
② 最高人民法院(2020)最高法民申7026号等系列案件民事裁定书、新疆维吾尔自治 区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院(2021)新40民终148号民事判决书持此类观点。



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得的房屋，更是商业经营行为。从《执行异议和复议规定》第二十八条立法目 的来看，物权期待权赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除 执行的效力，其目的是保护无过错不动产买受人的物权期待权，既然买受的方 式并未明确限制，以物抵债方式取得的不动产，在满足了《执行异议和复议规 定》第二十八条规定的四要件的情况下，其保护位阶仍然可优先于普通金钱 债权。
二 、名为买卖协议，实为以物抵债协议的，能够排除执行
《执行异议和复议规定》第二十八条的第一个要件是“在人民法院查封之 前已签订合法有效的书面买卖合同”,那么,若名为买卖协议，实为以物抵债 的，买受人提出异议，能否排除执行?
在执行实践中，两种观点皆而有之， 一种观点认为，签订合法有效的书 面买卖合同是充分必要条件，如果双方没有签订合法有效的书面买卖合同， 则不符合排除执行的第一要件，买受人的物权期待权不应保护。①另一种观 点认为，买卖合同不仅包括合法有效的书面买卖合同形式，也包括其他以取 得房屋为目的的以物抵债合同形式，仅因为不是以传统交易而是以以物抵债 形式取得房屋，就对受让人要求排除执行的申请不予支持，有失公平。②笔 者认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款规定，“当事人订 立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”。房屋买卖亦未限定 必须以传统的交易方式取得，在传统交易方式以外，通过其他方式取得的是 否合法，如果仅仅依据是否存在传统交易形式的书面买卖合同就直接判断能 否排除执行则过于机械。在本案中，结合双方陈述的以物抵债行为和双方签 订的买卖协议，其偿债行为的真实性没有异议。在拆迁安置房屋建好后，黄 某章出具书面委托书，由王某水等人直接参与住房分配抓阉选房，确定房号

① (2020)黔27民初71号民事判决书、(2020)渝01民终6号民事判决书、(2021) 粤1802执异19号持此类观点，以上案例均来自中国裁判文书网。下文无特别说明的，都来 自中国裁判文书网。
② (2021)陕01执异926号民事判决书持此类观点。



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后，王某水等人对房屋进行装修并实际居住至今，那么即便王某水等人取得 房屋的方式并非传统意义的交易行为，但其取得房屋的目的仍然是居住，与 《执行异议和复议规定》第二十八条保护的生存权利并无不同，应当视为具 备进一步排除执行的必要条件。
三、合法占有以实际居住还是实际控制为标准
合法占有一般理解为对不动产的合法管理和支配。在实践中，实际占有不 动产并支付全部价款的，一般没有争议。但对于实际控制而未实际居住的，存 在分歧。一种观点认为，仅签订房屋买卖合同或者签署房屋交接确认书，不能 提供其他证据证明实际占有房屋的，不宜被认定为合法占有。①另一种观点认 为，占有即为管理和支配，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即使并未 实际居住，也应视为对房屋有了事实上的管理和支配权。②笔者认为，《执行异 议和复议规定》第二十八条规定的第二个要件，重点在于判断合法占有是否成 立。合法占有的表述没有以实际入住或使用作为占有的唯一必要条件。其一， 占有的应然之义包含直接占有和间接占有，只要其占有是合法的，无论买受人 是直接占有还是间接占有，都符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的 第二个要件，对于占有的外观判断，应以实际控制为标准，无论是否实际居住， 只要买受人能够证明其已经取得事实上的管理和支配权即可。其二，合法占有 分歧较大的还有一种情形，即房屋未经竣工验收即实际交付买受人占有，能否 理解为《执行异议和复议规定》第二十八条规定的合法占有?根据《中华人民 共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第二 款的规定，建设工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合 格的，不得交付使用。但现实生活中，未经竣工验收合格即交付买受人实际使 用的情况也时有发生，这种情况下的占有能否认定为合法占有，存在较大争议。
① (2020)粤质01民终20630号民事判决书持此类观点。
② 江必新、刘贵祥主编的《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干规定的理解和 适用》第424页、(2016)最高法民申2736号民事裁定书、(2019)最高法民申2261号民事 裁定书持此类观点。



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经梳理最高院近两年裁判，发现有一种倾向性观点，即案外人对未经竣工验收 即实际占有的不动产享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的足以排除 执行的民事权益。①笔者认为，实践中有大量房屋买卖合同签订后无法过户的 情形，根本原因在于开发商开发的房屋无法通过竣工验收，买受人对此没有过 错，倘若以开发商的过错去评价买受人占有的合法性，并据此认定此类情形不 能排除执行，那么买受人的合法权益难以得到保护，于社会而言，亦显失公平。
四 、价款支付的比例是否应超过合同约定总价款的50%
全款支付价款的一般争议不大，没有支付任何价款或支付了部分价款的， 买受人能否排除执行存在争议。价款支付问题，应从两方面考虑：其一，从文 义解释出发，买受人没有支付任何价款的，即使按照法院要求将全部价款交付 执行，也不符合规定；其二，只要部分履行，即使不足50%,只要将剩余价款 按法院要求交付执行的，也符合规定。
系争房屋的约定抵价款是100万元，全部系股份欠款抵价，但无据可查， 实践中应作如下判断：首先，受让人主张全部价款以债务折抵，能否认定符合 条件?王某水等人与黄某章等人存在合伙关系，在退伙结算后，双方的退伙款 是否为100万元，外部第三人难以知晓，结合系争房屋的地基价值，双方之间 存在债权债务关系应当可以认定，至于是否为100万元，目前难以确认。结合 王某水等人支付的建房款72万元，2019年至2021年物业费7286元，确定双方 就债务抵扣的客观存在，符合盖然性规则，价款已实际付清应当予以认定。其 次，考虑系争房屋价值涨幅较大，受让人按法院要求将有争议的价款交付执行， 那么无论本案价款是否全部支付，受让人均已按规定补足价款，符合《执行异 议和复议规定》第二十八条第三个要件。
值得思考的是，若无支付任何价款，买受人愿意将全部价款交付执行的， 是否符合第三个要件?如果申请执行人同意，无价款支付的买受人能否排除执

① (2020)最高法民申7026号系列案件民事裁定书、(2020)最高法民申4346号系列案 件民事裁定书、(2019)最高法民申5659号系列案件民事裁定书、(2019)最高法民申1562 号民事裁定书持此类观点。



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行?《执行异议和复议规定》第二十九条有50%的限制，《执行异议和复议规 定》第二十八条的部分履行是否也受到50%的约束?
买受人合法占有房屋，却没有支付任何价款有悖于日常交易习惯，要求有 部分价款支付更能证明交易的真实性。前两个问题，实际上是伪命题，买受人 没有支付任何价款，又实际支付全部价款交付执行，于申请执行人而言，执行 清偿和交付价款清偿，在结果上无差异，在不损害国家、集体、第三人利益的 情况下，应予准许。第三个问题，一般意义上的不动产应当包括房地产开发企 业名下的商品房，《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条关于支付 比例的规定，遵循一般规定和特殊规定的适用规则，两种的法律效果相同，当 事人可以选择适用，受让人支付的款项虽未达到总价款的50%,但符合《执行 异议和复议规定》第二十八条第三要件。
五、非因买受人的原因未能办理过户登记的司法认定
未能办理过户登记的原因应综合主、客观因素进行认定。①主观上审查买 受人是否故意或存在怠于不办理产权变更登记，或因自身没有尽到合理注意义 务，导致产生产权变更登记不能等情形。表现为买受人为逃税而故意不办理变 更登记、为拖延尾款支付而怠于办理变更登记、明知自己受限购政策制约而执 意购买无法办理变更登记、明知房屋本身过户有年限限制而购买导致无法办理 变更登记、没有注意到他人设定的抵押造成变更登记障碍等。客观上审查是否 存在登记机构、出卖人及其他不属于买受人所能控制的原因而导致变更登记障 碍等情形，表现为房屋未竣工验收合格而实际交付无法取得初始房产登记的、 系争房屋所在土地未取得土地使用权证、出卖人不配合提供购房原始凭证、房 屋被法院查封、出卖人被采取刑事强制措施限制人身自由、下落不明无法取得 联系等。

①《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条第二款规定：“一般而言，买 受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积 极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观 理由的，亦可认定符合该条件。”



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实践中，可以如下方式进行递进式研析。首先，买受人有无向登记机构递 交过户登记材料，但该案例非常罕见。一来即使买受人向登记机构提交过材料， 因变更登记并未实际办理，登记机构一般不保存此类材料；二来在线上办理未 普及的情况下，买受人很难举证曾实际提交过登记材料，除买受人审慎保留相 关证据外，如登记机构的受理凭证、登记机构的过户登记申请书、登记机构出 具的买受人实际前往该单位办理过户登记的情况说明、登记机构的完税凭证 等。①其次，买受人有无向出卖人提出办理过户登记请求。主要存在三种情形， 第一种是出卖人代为办理产权证，常见于开发商代办；第二种是买受人自行办 证，需要出卖人予以协助；第三种是中介方协助办理，能够间接佐证未能办理 过户的原因。具体从三方面进行审查认定，第一方面，买受人提供微信、短信、 电话录音、邮件等聊天记录能否证明存在要求出卖人协助办证，或者提供办证 所需材料的实施；第二方面，买受人提供函件、纪要、律师函等及送达证明； 第三方面，出卖人自认买受人向其主张权利的，法官需审慎适用自认规则，结 合全案证据综合认定。②最后，买受人无法办证的客观原因。客观原因可以申 请登记机构或者规划行政管理部门出具相关说明；出卖人原因需要由出卖人举 证证明买受人陈述的客观障碍不存在；至于买受人主张的比如自身疾病、合理 时间内未来得及办理变更登记的，可以认定为非因买受人自身原因。
审查本案时需要解决两个问题，其一是政策原因的无法过户。 一般存在 两种情形：一种是买受人购买资质的限制；另一种是不动产过户时限的要求。 案涉房屋不存在购买资质的限制，但要求产权证先行登记在被执行人名下后 才能办理变更登记，拆迁的商品房买卖没有法律和政策限制，因尚未完成初 始登记即被法院查封导致无法办理过户登记的情形则属于非因买受人原因。 其二是出卖人原因的无法过户。本案的典型意义在于以物抵债的房屋是被拆

① (2020)黑01民终4915号民事判决书、(2019)湘02民初132号民事判决书、(2021) 豫15民终1774号民事判决书、(2021)粤05民终406号民事判决书契合上述操作。
② (2020)粤03民终11422号民事判决书、(2020)川09民终1246号民事判决书、
(2020)京03民终5089号民事判决书契合上述操作。



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迁置换的房屋，其建设交付需要较长的周期，在以物抵债的过程中被其他债 权人申请保全的情形较多，在此种情形下，是否能够排除执行，具有较大的裁 判指引价值。
本案第四要件的判断，综合运用了主客观相结合的审查方式，虽然以物抵 债双方难以证明债务具体金额的真实性，但结合双方后续的行为，可以进一步 判断是否存在债权债务关系，无论抵价款是否与受让款完全匹配，现受让人按 照法院的要求将争议的价款交付执行，仅以常理上的不合理来归咎受让人的原 因，得出未办理过户登记过错在受让人更不合理，在盖然性判断上，更应得出 本案未办理过户登记并非因买受人的原因。
编写人：浙江省台州市黄岩区人民法院 陈泳滨 浙江省温岭市人民法院许梦诗