——许某诉顾某案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2022)苏02民终2269号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告(上诉人、案外人):许某
被告(被上诉人、申请执行人):顾某 第三人(被执行人):张某
【基本案情】
江苏省无锡装卸机械厂(以下简称装卸厂)因企业转制后留有部分房 产，经审批于2000年12月30日与张某签订房产买卖契约，向张某出让坐落 于无锡市锡山区东某镇×幢×楼房屋。张某于2001年4月13日办理了房屋所 有权登记。
2017年10月1日，许某与张某签订房屋买卖合同，约定：甲方(张某) 自愿将上述房屋出售给乙方(许某),乙方对该房屋已作充分了解并实地看房， 对该房屋现状无异议，愿意购买。乙方在2017年10月1日前一次性付清房款，
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同时甲方将钥匙交付给乙方，并办理水、电过户手续，把原有房产证交给乙方。 甲方保证房屋权属无争议(无对外抵押、抵债等)。甲、乙双方同意暂不办理 过户手续，甲方承诺无论政策出现任何变化，该房屋归乙方所有。如政策允许 过户，甲方协助乙方办理过户手续，过户费用由乙方承担。同日，许某通过银 行转账给张某22.5万元，另现金交付12万元，张某出具收条确认收到许某房 款34.5万元。后张某向许某交付了案涉房屋及房产证。许某名下在无锡市内无 其他住房。许某表示，其先自住，后将案涉房屋出租了一段时间并收取租金， 现在由其及爷爷奶奶居住，并提供了相应证据。
经向无锡市自然资源和规划局锡山分局调查了解，装卸厂公司类型为集体 所有制，已注销，土地性质为集体划拨，用途为工业用地，申请办理过集体土 地使用权登记。案涉房屋产权人为张某，系通过购买的形式从装卸厂取得，当 时未依法办理土地使用权转移登记。该土地性质用途为集体工业用地，地上房 屋暂不具备办理转移登记条件。
江苏省无锡市锡山区人民法院就顾某诉张某等民间借贷纠纷案立案受理后， 依据顾某的保全申请，于2019年5月24日在江苏省无锡市不动产登记中心锡 山分中心对张某名下案涉房屋办理了查封手续。2019年8月6日，江苏省无锡 市锡山区人民法院作出(2019)苏0205民初2689号民事判决：由张某归还顾 某借款本金650364元及相应利息等。
因张某未履行生效判决确定的付款义务，根据顾某的申请，江苏省无锡市 锡山区人民法院于2020年5月20日立案强制执行。后许某以其已购买案涉房 屋为由提出执行异议，江苏省无锡市锡山区人民法院通知许某到庭谈话，其表 示知晓案涉房产因政策性原因无法办理过户手续。该院于2021年4月26日作 出(2021)苏0205执异41号执行裁定：驳回许某的异议请求。许某不服，提 出案外人执行异议之诉。
【案件焦点】
许某对案涉房屋是否享有足以排除本案强制执行的民事权益。
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【法院裁判要旨】
江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：本案系执行异议之诉，应重点审 查案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋登记在张 某名下，土地性质用途为集体工业用地，并不具备过户登记条件，案外人许某明 知相关风险仍购买，不能排除法院对案涉房屋的强制执行。具体分析如下：
首先，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登 记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。虽然许某 与张某就案涉房屋签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，且已实际占有使 用案涉房屋，但根据物权公示原则，案涉房屋权利人按照不动产登记簿记载， 仍然为张某。案涉房屋未经转移登记，不动产物权的变更并未发生效力，许某 并没有成为案涉房屋所有权人。
其次，经调查，案涉房屋土地性质为集体划拨，用途为工业用地，并不具备 过户登记条件，案涉房屋限制流通转让，许某对最终获得物权并不存在可期待性。
再次，案外人许某并非商品房消费者，而是一般不动产买受人，应参照适 用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 二十八条的规定进行审查，且四个条件缺一不可。关于本案中是否系买受人自身 原因未办理过户登记，该院认为，能够归责于买受人的原因，分为三个层面，一 是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。 本案中，许某在执行异议谈话时表示知晓案涉房屋因政策性原因无法办理过户手 续，经办案涉房屋买卖的许某亲属许某某表示“许某说房子比较便宜”,房屋买 卖合同更是明确写明“对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异 议”“同意暂不办理过户手续”“如政策允许过户”,由此可见，在签订房屋买卖 合同购买案涉房屋时，许某对案涉房屋不能过户的现状及将来可能不能办理过户 登记取得物权的风险应当是明知的，但因为房屋价格便宜，遂采取容忍风险的态 度与张某签订合同，主观上具有明显过错。案外人知道或者应当知道因政策原因 受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的，原则上应认定
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系案外人自身原因未办理过户登记手续。许某明知相关风险仍购买，且一直未 有办理过户登记手续的积极作为，自身有过错，应自行承担相应的后果。
综上，案外人许某作为一般不动产买受人，系自身原因导致案涉房屋未能 过户，就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不予支持。 据此，江苏省无锡市锡山区人民法院判决如下：
驳回许某的诉讼请求。
许某不服，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：许某请 求排除本案中对案涉房屋的强制执行，符合法律规定，应予支持。 一、案涉 房屋不属于张某的责任财产，不应纳入本案强制执行的范围。人民法院在执 行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限，如果 有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对 该标的执行。本案中，2017年10月1日，许某与张某签订房屋买卖合同， 并且支付了全部购房款，张某向许某交付了案涉房屋及房产证，双方之间的 房屋买卖合同已经基本履行完毕，张某作为出卖人对案涉房屋不再享有任何 法律上的实体权利，仅负有在政策允许的情况下协助许某办理过户登记的义 务。据此，案涉房屋已经脱离张某责任财产范围，又因张某收取了全额购房 款，责任财产并未因此减损，张某无权再用案涉房屋偿付其个人债务，否则 有违公平、诚信的法律原则，现在也没有证据证明许某与张某存在恶意串通 或者有其他利害关系。
二 、根据现有证据，许某称其已经取得案涉房屋所有权的意见暂不能成立， 但是其基于对案涉房屋享有占有、使用、收益等实体权益以及在政策允许的情 况下可以要求张某协助办理过户登记手续，相比顾某查封在后的普通金钱债权， 应予优先保护，故可以排除本案的强制执行。1.许某与张某之间的房屋买卖合 同在法院查封之前签订，许某已经支付了全部购房款，并实际占有使用案涉房 屋。2.虽然案涉房屋现在暂不能办理过户手续，但是应该看到案涉房屋系装卸 厂因企业转制经过审批而出售给张某，并由张某领取了房屋所有权证书，根据 一审法院向无锡市自然资源和规划局锡山分局的调查了解，当时未依法办理土
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地使用权转移登记，该土地性质用途为集体工业用地，致使现在案涉房屋暂不 具备办理转移登记条件。此种情况系因历史原因造成。但是从张某取得房屋所 有权证书的经过和事实来看，张某对案涉房屋有一定的处置权，在签订房屋买 卖合同并收取购房款后，已向许某交付了案涉房屋及房产证，不能因暂不具备 办理转移登记条件而否定与许某之间签订的房屋买卖合同的效力，许某对案涉 房屋系合法占有，享有占有、使用、收益等实体权益以及在政策允许的情况下 可以要求张某协助办理过户登记手续，该权益已不同于一般的债权，具有一定 的物权权能。3.许某名下在无锡市内无其他住房，二审中许某陈述自己及家人 现在居住在案涉房屋内，尽管顾某对许某的陈述尚有异议，但并无证据证明许 某除案涉房屋之外还有其他可用于居住的房屋，故案涉房屋对许某具有居住保 障功能，相对于顾某享有的普通金钱债权，有优先保护的价值和意义。4.根据 《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除 外。”案涉房屋现在暂不具备转移登记条件，无法发生物权变动的效力，在政 策允许并办理过户登记之前，许某主张其已经取得案涉房屋所有权的意见不符
合法律规定，一审对此认定正确。但是许某享有足以排除本案中基于顾某查封 在后的普通金钱债权而申请执行的民事权益，对于其主张本案中不得执行案涉 房屋的意见应予支持。
综上所述，许某的上诉请求成立，予以支持。江苏省无锡市中级人民法院 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关 于适用〈中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关 于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零九条、第三百一十条 第一款第一项规定，判决如下：
一 、撤销江苏省无锡市锡山区人民法院(2021)苏0205民初2933号民事 判决；
二、不得执行案涉房屋。
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【法官后语】
现实中不动产买卖行为与权属登记的分离，致使实践中出现不动产买受人 主张外观权属与实质权属不一致而引发的执行异议及异议之诉案件日益增多。 如何妥善审理此类案件，是执行裁判工作中面临的一大难题。此类案件要解决 的核心问题是不动产买受人主张的实体权益能否排除执行，或者说是不动产买 受人与申请执行人之间权利顺位排序如何确定。
执行异议之诉程序中，应当坚持实质审查原则，不应受外观权属，或者说 商事外观主义的限制。商事外观主义一般适用于因合理信赖权利外观或者意思 表示外观而进行的民商事交易行为，重在保护交易安全，与执行异议之诉程序 中权利顺位排序的价值追求并不一致，不应适用。因此，此类案件审理中，如 申请执行人并非针对被执行人名下争议标的从事交易，仅因债务纠纷查寻被执 行人的财产用于还债，则对申请执行人没有信赖利益保护的需要，此时应当注 重财产的实质归属判断，不受外观权属的影响。
不动产买受人主张的实体权益能否排除执行，可以从以下三个维度进行 考量：
第一，严格遵循权利顺位排序的基本规则。综观法律及司法解释规定，权 利顺位排序需要遵循以下规则：生存权最优先保护；法定优先权优先于物权； 物权优先于债权；法律规定的特殊债权优先于普通债权；普通债权平等保护。 按照上述排序规则，具体到执行中常见的权利类型来看，消费者物权期待权> 建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般买受人物权期待权>直接针对特定不动 产的特定交付之债>不指向特定不动产的金钱之债。
第二，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干 问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，认定物权期待权是否成立。不动产 买受人往往主张自己享有物权期待权，具体包括依据第二十八条规定的一般买受 人物权期待权、依据第二十九条规定的消费者物权期待权。案外人执行异议之诉 坚持实质审查原则，因上述条款规定了部分实质审查的内容，故可以参照适用。
第三，根据责任财产理论，判断执行标的物是否应被列为被执行人的责任
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财产范畴。依据债务人的全部财产是全部债权的总担保的理念，只要属于债务 人所有并且具有财产价值的，均应当执行。当然如果某项财产不再属于被执行 人的责任财产，则不应再强制执行。对于有证房产，着重参照物权期待权的标 准判断是否为责任财产；对于无证房产，则重点关注交易合意的真实性、价款 是否全部支付以及查封之前有无占有使用等因素。
具体到本案中，可以从上述三个维度进行考量判断。首先，许某名下在无 锡市内无其他住房，且其及家人居住在案涉房屋内，故案涉房屋对许某具有居 住保障功能，相对于顾某的普通金钱债权，有优先保护的价值和意义。其次， 许某与张某之间的房屋买卖合同在法院查封之前签订，且已经支付了全部购房 款，并实际占有使用案涉房屋，满足一般买受人物权期待权的前三个要件。关 于是否满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件问题，双方争议较 大。综合案涉房屋取得及转让过程看，案涉房屋系装卸厂因企业转制经过审批 而出售给张某，并由张某领取了房屋所有权证书，因当时未依法办理土地使用 权转移登记，该土地性质用途为集体工业用地，致使现在案涉房屋暂不具备办 理转移登记条件。此种情况系因历史原因造成，应当认定许某未办理过户登记 有合理的客观理由。此时，许某对案涉房屋的权益与一般买受人物权期待权没 有实质差别，应作同样对待，亦优先于顾某的普通金钱债权。最后，房屋买卖 合同基本履行完毕，张某作为出卖人对案涉房屋不再享有任何法律上的实体权 利，仅负有在政策允许的情况下协助许某办理过户登记的义务，案涉房屋已经 脱离张某责任财产范围，又因张某收取了全额购房款，责任财产并未因此减损， 故张某无权再用案涉房屋偿付其个人债务。
综上，本案二审正是基于权利顺位排序、物权期待权的认定及责任财产等 三个维度，进行综合评判后，支持了案外人许某的诉请，判决对案涉房屋不予 执行。
编写人：江苏省无锡市中级人民法院 申富军 曹宏嘉
