陈某案外人执行异议案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
云南省昭通市中级人民法院(2022)云06执异32号执行裁定书 2.事由：案外人执行异议
3.当事人
异议人(案外人):陈某
申请执行人：永某县开发投资有限公司
被执行人：昭通南某房地产开发经营有限公司



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【基本案情】
案外人陈某异议请求称：请求法院中止对异议人所有的永某县某A6 幢 1 号房屋的预查封。永某县开发投资有限公司答辩称：一、执行裁定书是法院执 行行为的合法体现，没有违反法律规定。二、被答辩人对被执行案涉A6幢 1 号房屋不在执行范围内的主张缺乏事实和法律依据。三、答辩人认为人民法院 应当继续执行。
昭通南某房地产开发经营有限公司(以下简称南某房产公司)答辩称：案 涉A6 幢1号房屋系陈某2012年于南某房产公司购买所得，且于2012年5月18 日签订了书面的《商品房购销合同》。该合同也于2012年5月24日备案。购房 款被答辩人也以现金及贷款形式全额支付给答辩人，被答辩人出具相应收款凭 据。虽双方未办理房产所有权变更登记，但房屋实际所有权人系被答辩人。被 答辩人所述系事实。请法院查明事实后依法予以处理。
法院经审理查明：法院于2019年12月2日作出(2019)云06民初94号民 事判决书，后当事人向法院申请强制执行。执行过程中，法院于2020年11月27 日作出(2020)云06执294号之一执行裁定书裁定：对南某房产公司价值人民币 2000万元的资产予以查封、冻结、划拨、扣押、扣留、提取、拍卖或变卖。2022 年9月1日陈某向法院提出异议申请，法院同日决定立案。2022年11月4日法院 向永某县不动产登记中心发出协助查询通知书，查明案涉房屋于2022年4月1日 被法院查封，查封期限为2022年3月31日至2025年3月30日。法院依法要求陈 某提交案涉房屋首付款和尾款支付凭证，并于2022年11月3日组织陈某与永某 县开发投资有限公司到昭通市中级人民法院进行质证及进一步调查本案案涉房屋 的具体情况。经过质证，永某县开发投资有限公司认为：在永某县开发投资有限 公司与南某房产公司借款合同纠纷一案中，查封的房屋很多，不确定案涉房屋是 否被查封，永某县开发投资有限公司查封房屋的材料都是南某房产公司提供的， 异议人陈某立案时提交的证据不能形成完整的证据链，永某县开发投资有限公 司只能提交如上答辩状，其证据的认定，由法庭予以核实。
【案件焦点】
陈某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。

一、对不动产的执行 23

【法院裁判要旨】
云南省昭通市中级人民法院经审理认为：异议人陈某主张案涉房产为其购 买，在本案中对案涉标的的权属提出实体异议，目的是阻却法院对该标的查封。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二 十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异 议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民 法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已 合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价 款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未 办理过户登记。”根据上述规定，判断异议申请人陈某对案涉房屋是否享有足 以排除强制执行的民事权益，需要从上述规定的四个方面具体查明。经审查， 在本案中：1.案涉 A6 幢1号1-3层房屋于2022年4月1日被昭通市中级人民 法院查封，陈某与南某房产公司就该房屋签订商品房购销合同时间为2012年5 月18日，陈某提交的证据能证明其在人民法院查封之前就案涉A6 幢1号1 – 3 层房屋与南某房产公司签订合法有效的书面买卖合同。2.南某房产公司与陈某 均陈述自商品房购销合同签订后案涉房屋就被交付给陈某，另有陈某提交的证 据能证明其对案涉房屋合法占有。3.陈某提交的证据能证明其已经支付案涉房 屋全部价款896000元。4.本案中不存在因陈某自身原因未办理登记的证据和 事实。异议人陈某对查封案涉房产提出异议，请求解除案涉房产的查封，符合 上述规定情形且其权利能够排除执行，法院予以支持。
云南省昭通市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三 十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规 定》第十七条第二项、第二十八条之规定，裁定如下：
解除对案涉A6 栋1号房屋的查封。

【法官后语】
当事人不履行生效法律文书确定的义务，案件经申请进入执行程序后，执



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行法院在执行被执行人财产时，可能会对其不动产进行查封。但在执行过程中， 被执行人为房地产公司时，查封的被执行人名下的不动产可能已与消费者签订 了《商品房买卖合同》,当消费者作为案外人提出执行异议时，《最高人民法院 关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十 九条对买受人物权期待权在执行程序中的优先保护作出了规定，法院应当针对 个案情况选择适用上述规定并根据具体要件审查案外人是否就案涉房屋享有排 除人民法院强制执行的实体权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出 异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人 民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前 已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分 价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因 未办理过户登记。”通说认为，该条规定是对一般买受人物权期待权保护的规 定，适用该条规定审查案件时，需要满足四个要件，其中主体要件方面，异议 申请人即买受人不要求必须是消费者，可以为个人或企业，被执行人不要求必 须是房地产企业，可以为个人或企业。第二十九条规定：“金钱债权执行中， 买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情 形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前 已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下 无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五 十。”通说认为，该条规定是对消费者物权期待权保护的规定。适用该条规定 审查案件时，需要满足三个要件，其中主体要件方面，异议申请人即买受人是 从房地产开发企业处购买房屋的消费者，被执行人是房地产开发企业，基于此， 二手房买卖也就不受本条规定保护。另，该条规定中的“买受人名下无其他用 于居住的房屋”一般是买受人在被执行房屋所在地长期居住，且其名下无其他 能够用于居住的房屋。且因为该条规定是针对消费者的，所以不要求占有及支


一、对不动产的执行 25

付房屋全部价款，相对第二十八条，第二十九条条件更为宽松。
当异议申请人以消费者身份在金钱债权执行中提出排除法院强制执行的异 议申请时，其提出的异议存在第二十八条和第二十九条规定适用竞合情况的， 其可选择适用第二十八条或第二十九条规定，法院应当依照其选择适用的规定 进行具体审查，不能以买受人不符合其未选择适用的规定而驳回其请求。
本案中，异议申请人和被执行人的主体要件符合第二十八条和第二十九条 规定，存在法条适用竞合情况，但异议申请人并未选择适用哪一规定。从异议 申请人提交的证据来看，若适用第二十九条规定审查本案，其不满足第二十九 条的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”要件，异 议申请人的权利不能排除法院强制执行。但若适用第二十八条规定审查本案， 其提交的证据符合第二十八条规定的四个要件，其权利能够排除法院的强制执 行。为了不造成当事人的累诉，本案适用第二十八条规定从签订合同的时间、 案款支付情况、占有状态及过错情况四个方面对异议申请人是否享有排除人民 法院强制执行的实体权益进行审查，从而得出裁判结果，后经与各方当事人沟 通得知15日异议期满后无人提起执行异议之诉，法院遂向永某县不动产登记中 心发出协助执行通知书请协助解除案涉房屋的查封。
在购房消费者的生存权与债权人的债权发生冲突时，在价值顺位上，现行 法律、司法解释规定购房消费者的权利能够排除法院的强制执行。需注意的是， 若金钱债权案件执行中，无法选定优先权的，则异议申请人满足第二十八条或 第二十九条规定之一的，其权利即可排除法院的强制执行，但若执行案件中存 在法定优先权的，其只满足第二十八条规定的，则不能排除法院的强制执行。 例如，执行案件中存在抵押权，而异议申请人的申请只满足第二十八条规定的， 因第二十八条仅针对一般买受人期待权，未针对消费者物权期待权，抵押权又 具有优先性，故异议申请人的权利不能对抗抵押权。本案也对规避出售人恶意 转让案涉房产的风险及提醒购房消费者在受让不动产时应尽足够的善意义务有 一定意义。
编写人：云南省昭通市中级人民法院 虎娅