——邓某锦、黄某丹诉万豪公司商品房销售合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省三明市中级人民法院（2019）闽04民终1867号民事判决书 2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：邓某锦、黄某丹 被告（上诉人）：万豪公司
【基本案情】
2015年6月10日，邓某锦、黄某丹与万豪公司签订《商品房买卖合 同（预售）》， 主要约定：邓某锦、黄某丹向万豪公司购买一套位于 沙县金古明珠的商品房，总价款5268177元。双方按该商品房对应的 《房屋测绘报告》实际测量面积，按实结算房价，多还少补。若因出 卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房 的房屋所有权证书，则自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满 之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人 全部房价款万分之零点五的违约金，违约金累加最高不超过商品房总 价款的1%。合同签订后，邓某锦、黄某丹按约向万豪公司支付购房款
568177元。2017年5月30日，万豪公司已将诉争商品房交付邓某锦、黄 某丹使用。
按照合同约定，万豪公司应在商品房交付后365日内，为邓某锦、 黄某丹办理不动产权证书并交付，至起诉之日（2019年5月13日）止， 万豪公司尚未按照《商品房买卖合同（预售）》约定，为邓某锦、黄 某丹办理不动产权登记证书。邓某锦、黄某丹遂诉至法院，要求万豪 公司支付逾期办证违约金7386.3元（自2018年6月1日起暂计至2019年2 月15日止）及自2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止按 万分之0.5计算的违约金。
【案件焦点】
1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任；2.逾期办证违约金条款 即《商品房买卖合同（预售）》第二十条是否属于无效的格式条款； 3.逾期办证违约金过高，已超过合同约定的限额如何处理。
【法院裁判要旨】
福建省三明市沙县人民法院经审理认为：万豪公司提供的证据不 足以证明其逾期办理房屋所有权登记是由于行政部门拖延办理所致。 且仅能证明其于案件起诉后通知邓某锦、黄某丹前往办理购房面积差 价及购房税费差价的结算手续，并领取办理不动产权证的相关资料， 故不存在产权登记办理等事宜期限应相应顺延的情形。根据合同约 定，万豪公司存在逾期办证违约的行为，应当承担逾期办证违约责 任。《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房 总价1%”的条款虽是事先拟定并在房屋销售中重复使用的条款，但万 豪公司在该条款下加下画线，应视为采取足以引起注意的方式对该条
款予以说明。且该条款并未免除万豪公司责任，加重邓某锦、黄某丹 责任，排除邓某锦、黄某丹主要权利，该条款合法有效。现双方已共 同委托沙县诚信住房置换中心员工办理不动产权登记，亦不存在无限 期拖延办证的情形。
综上所述，邓某锦、黄某丹与万豪公司签订的《商品房买卖合同 （预售）》， 系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的 强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。邓某锦、 黄某丹按约定付清了购房款，万豪公司于2017年5月30日前交付了商品 房。依合同约定万豪公司应在商品房交付后365日内即2018年5月30日 前向有关部门提交办理不动产权证书有关手续，双方于2019年6月13日 共同委托沙县诚信住房置换中心办理不动产国有建设用地使用权及房 屋所有权转移登记手续，万豪公司已构成违约。根据双方约定违约金 累加最高不超过商品房总价款的1%，涉案商品房总价款570956元的 1%即5709.56元。邓某锦、黄某丹主张的逾期办证违约金已超出合同 约定，对超出部分，法院予以驳回。综上，福建省三明市沙县人民法 院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十 四条规定，判决：一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效 之日起十日内向邓某锦、黄某丹支付逾期办理房屋权属证书的违约金 5709.56元；二、驳回邓某锦、黄某丹其他诉讼请求。
万豪公司、邓某锦、黄某丹不服一审判决，提起上诉。
福建省三明市中级人民法院经审理认为：万豪公司提出，其不能 及时办理房屋权属登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审 核意见及测绘报告所致，其不承担逾期办证违约责任的理由，均是万 豪公司与有关部门之间所应解决的问题，并不能免除万豪公司作为 《商品房买卖合同（预售）》的一方当事人所应履行的合同义务。故
一审判决认定万豪公司应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，并 无不当。万豪公司于2017年5月30日前交付了商品房，依合同约定应在 2018年5月30日前办理不动产权登记有关手续，但万豪公司于2018年12 月6日才办理完初始登记，万豪公司已构成违约。至于办理房屋权属通 知问题，2019年5月17日《通知书》送达的时间、内容明确，双方当事 人无异议，应予采信。而2019年1月15日《国内挂号信函收据》，尚无 法证明邓某锦收到办理房屋权属的通知。《商品房买卖合同（预 售）》虽约定了“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的条款，但 《中华人民共和国合同法》规定，“当事人可以约定一方违约时应当根 据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可 以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成 的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。故 邓某锦、黄某丹提出，该约定明显减轻、免除了万豪公司的合同义 务，缺乏事实和法律依据。
综上所述，万豪公司、邓某锦、黄某丹的上诉请求均不能成立， 应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。三明 市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第 一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
近年来，“房子”仍是全社会持续关注的热点，买房可以说是很多 人的头等大事，商品房买卖过程中常常出现开发商违约。商品房买卖 合同纠纷中逾期办证要求支付违约金的案件更是层出不穷。
一般来说，这类案件存在以下两个特征：一是群体性诉讼大，社 会影响力广。一旦出现逾期办证，往往都是整期工程或者整个小区， 这就涉及很多业主及家庭。开发商若败诉，则面临巨额赔偿，而业主 败诉，则可能引发舆论关注。二是案件难以一次性解决，后遗症多。 逾期交房、办证是一种持续性行为，有的是买受人在提起诉讼纠纷 时，房屋尚未交付使用，起诉之前开发商的违约交房行为已经存在， 买受人要求开发商交付房屋，支付逾期交房违约金。调解结案后又出 现逾期办证，问题反复出现，难以一次性解决。
本案中，签订《商品房买卖合同（预售）》是邓某锦、黄某丹经 过充分、慎重的考虑后实施的行为，是双方真实意思的表示；且该条 款并未免除万豪公司的责任，加重邓某锦、黄某丹的责任，排除邓某 锦、黄某丹的主要权利，该条款合法有效。万豪公司提供的证据不足 以证明其逾期办理房屋所有权登记是由于行政部门拖延办理所致，应 当承担违约责任。法院依法判决开发商承担逾期办证的违约责任，既 可以维护买房人的合法权益，又可以给开发商以警示，有利于促进开 发商增强法治意识，遵守市场经济规则，减少纠纷的产生。因此，法 院判决开发商违约，按合同约定支付违约金累加最高不超过商品房总 价款的1%的判项合理。
此外，在处理该类案件的过程中，法官应当充分了解案件情况， 多与当事人沟通，做好各方的思想工作，尽量将矛盾化小。起诉之前 应联动当地各方力量，多方参与、多元化解，争取将矛盾化解在诉讼 之前；已经进入诉讼程序的，也尽量以调解方式结案。同时，对于此 类型案件的裁判，往往当事人双方对于违约金条款出现买受人认为赔 偿过低，开发商认为赔偿过高的问题。法院裁判的过程中，要权衡双 方当事人的利益，在双方签订的合同基础上，以法律为准绳，依法裁
判。系列案件可以采取令状式裁判文书的模式，加快审理进度，提高 审判质效。
编写人：福建省三明市沙县人民法院 肖星月
