——官某正诉海峡明珠公司商品房预售合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民终5973号民事裁定书 2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人

原告（被上诉人）：官某正

被告（上诉人）：海峡明珠公司 【基本案情】
2017年2月13 日， 官某正与海峡明珠公司签订《商品房买卖合 同》， 约定官某正向海峡明珠公司购买案涉房屋，总金额为5754306 元，官某正应在规定时间内一次性付清全部购房款，海峡明珠公司应 当在2017年8月31日前将符合各项约定条件的商品房交付官某正使用。

同日，官某正（乙方）与海峡明珠公司（甲方）签订《商品房买 卖合同》附件六《合同补充协议》， 其中第四条为关于房屋交付的补 充约定，载明：1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2017年8月31 日之前……（8）甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交 付乙方，则：①乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履





行， 甲方无须向乙方承担违约责任。②如宽展期届满后甲方仍未将该 房屋交付乙方， 自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付 之日止， 甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同 继续履行。第六条为关于办理产权登记手续的补充约定，载明： ⅆⅆ 6.出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖 人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能 在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付 房价款的0.005%向买受人支付违约金……9. 乙方同意： 甲方在商品房 交付使用后365日内将办理项目权属登记需由甲方提供的资料交权属登 记机关备案的，即视为甲方按约履行办证义务、不承担逾期办证的责 任；甲方未在商品房交付使用后365日内将办理项目权属登记需由甲方 提供的资料交权属登记机关备案的，乙方不退房， 甲方按主合同第十 四条约定支付违约金，但甲方承担的违约金累计最多不超过乙方购房 款的0.5% … …

合同签订后，官某正向海峡明珠公司支付案涉房屋实际房款共计 8343744元。2019年1月7日，海峡明珠公司向官某正交付案涉房屋。因 对逾期交房等产生争议与海峡明珠公司协商无果，官某正诉至法院提 出如上诉请。
【案件焦点】

商品房买卖合同中违约责任不对等的格式条款是否有效。 【法院裁判要旨】
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：首先，官某正与海峡 明珠公司所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》， 系双方





经过自愿协商所签订，内容体现双方真实意思表示。关于官某正所主 张《合同补充协议》第4条第8款、第6条第6款及第6条第9款约定无效 问题，法院认为，《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》有关条 款进行的额外补充，本身即为一种特别提示，官某正作为合同签约当 事人应对补充协议内容进行认真审阅，如对内容持有异议，应在合理 期限内提出，否则应当承担相应的不利后果。且官某正并未提供证据 证明上述补充协议条款约定存在免除一方责任、加重对方责任、排除 对方主要权利的情形，上述补充协议条款亦不具有《中华人民共合同 合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形。综上，《商品房 买卖合同》及《合同补充协议》的内容不违反法律、行政法规的强制 性规定，合法有效，对双方均有法律拘束力。官某正主张《合同补充 协议》第4条第8款、第6条第6款及第6条第9款约定无效，缺乏事实和 法律依据，不予采信。

其次，海峡明珠公司未在《商品房买卖合同》约定期限内交付案 涉房屋的事实清楚，应依约向官某正支付逾期交房违约金。关于逾期 交房违约金计算标准。如前所述《合同补充协议》第4条第8款为有效 约定，故海峡明珠公司应按日向官某正支付已交房款万分之一标准的 逾期交房违约金。官某正主张该条款无效，海峡明珠公司应参照官某 正逾期收房的违约责任承担逾期交房责任，即海峡明珠公司按日向官 某正支付购房款总价的万分之五作为违约金， 依据不足， 不予支 持……

福建省厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第 四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国 民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：





一、海峡明珠公司于本判决生效之日起十日内向官某正支付逾期 交房违约金387149.72元；

二、海峡明珠公司于本判决生效之日起十日内向官某正支付保全 申请费5000元；驳回官某正的其他诉讼请求。

海峡明珠公司提起上诉。但其未在法院通知的期限内预交二审案 件受理费，也未提出缓交、减交、免交诉讼费的申请。故福建省厦门 市中级人民法院于2019年12月10日作出（2019）闽02民终5973号民事 裁定，按上诉人海峡明珠公司自动撤回上诉处理。
【法官后语】

当前，在商品房买卖过程中，合同文本多为房地产开发商提供， 合同中对买受人违约责任的规定一般较重，对出卖人违约责任的规定 相对较轻。当发生纠纷时，买受人往往主张违约条款属于无效的格式 条款，出卖人则多抗辩合同是双方当事人真实意思表示。该类案件的 审理思路和裁判要点在于如何把握格式条款并确定其效力。

所谓格式条款，又称为标准条款、标准合同、格式合同、定式合 同、定型化合同等，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二 款的规定，是指“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未 与对方协商的条款”。是否属于格式条款，主要应基于格式条款的特征 进行确定，包括是否为预先拟定、是否为重复使用、是否为未经磋商 而单方提出等。采用格式条款订立合同具有方便、简捷、省时的好 处，但也存在弊端，主要是提供格式条款的一方当事人会尽量将有利 于自己而不利于交易对方的内容纳入格式条款中，如违约金数额的约 定不对等等。那么，当格式条款存在不对等约定时，是否必然无效。





《中华人民共和国合同法》第四十条对格式条款的无效情形作了明确 规定，只有具有下列三类情形的才会无效：第一，具有该法第五十二 条规定情形的：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利 益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法 形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政 法规的强制性规定。第二，具有该法第五十三条规定情形的，即合同 中的下列免责条款无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或 者重大过失造成对方财产损失的。第三，提供格式条款一方免除其责 任、加重对方责任、排除对方主要权利的。所以，即使是不对等格式 条款，也只有在具有上述三类情形下才会无效。本案中，当事人签订 的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系开发商提供的格式合 同，该合同中关于双方逾期交房违约责任的条款存在不对等，如其约 定“开发商原因导致逾期交房的，按日万分之一计付违约金；买受人原 因导致逾期交房的，按日万分之五计付违约金”。然而，经审查，案涉 格式条款并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三 条规定的无效情形，买受人亦不能举证证明其存在免除一方责任、加 重对方责任、排除对方主要权利的情形，故其应为有效条款，对双方 均有法律约束力。实践中，在意思自治的前提下，当事人对双方各自 的违约责任做不同的约定大量存在，在其未违反法律、行政法规的强 制性规定的情形下，应当尊重双方约定。

那么，当不对等格式条款为有效条款的情形下，当事人是否有其 他救济途径。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款 之规定，当事人在合同中约定的违约金低于造成的损失的，当事人可 以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成 的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释





（二）》对违约金的调整也作了具体规定，按照该司法解释第二十七 条、第二十八条、第二十九条的规定，违约金的调整应以实际损失为 基础。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以 认定为“过分高于造成的损失”。据此，当事人可通过请求对合同约定 的违约金数额进行调整，来减少有效的不对等格式条款带来的损失， 但需承担相应的举证责任。本案中，开发商逾期交房使得买受人不能 及时得到房屋而失去占有、使用、收益的权益，使买受人失去的是应 当收取的同期间同地段房屋租金利益或者丧失的该笔损失，故若买受 人能举证证明合同约定的开发商逾期交房违约金低于逾期交付使用房 屋期间同地段、同类房屋租金的，其可通过主张违约金数额的调整进 行救济。

编写人：福建省厦门市海沧区人民法院 颜思远 陈纬纬